Bir yaz sabahı çatıdaki ustaların vinçle malzeme indirirken merdiven korkuluğuna hasar verdiğini, asansörde çizik oluştuğunu veya yağmur iniş borusunun zarar görüp bodrum katın ıslaklandığını görüyorusunuz. Yönetici olarak hangi giderleri yönetim karşılar, hangilerini onarımı işi yapan firma mı üstlenir; ortak masraf mı yoksa sorumlu kişinin hasarı tazmin etmesi mi gerekir?
Özet: Temel ilkeler ve sorumluluk ayrımı
Öncelikle hangi unsurun "ortak" hangi unsurun "bağımsız bölüm" olduğuna bakılır. Kat Mülkiyeti Kanunu 27nda ortak yerler ve ortak tesisatlar ile ilgili hükümlere göre, ortak alanda meydana gelen zararın onarımı genel kural olarak ortak giderdir. Ancak zarar doğrudan üçüncü bir şahsın veya iş yapan kişinin kusurundan kaynaklanmışsa (örneğin taşeronun ihmali), zarar tazmin talebi iş yapan kişiye/firmaya yöneltilebilir.
1) Çatı onarım şantiyesinin yol açtığı başlıca zarar tipleri
Çatı çalışmaları sırasında sık rastlanan zararlar ve hukuki açıdan değerlendirme yönleri:
- Ortak yol, merdiven veya ön alanda düşen malzeme nedeniyle oluşan fiziksel hasar: genellikle ortak gider.
- Ortak yağmur iniş borusu, çatı parapeti veya ortak yatay drenajın zarar görmesi: ortak tesisatsa yönetimin tamiratı gerekir.
- Alt dairelerin tavanında su sızıntısı, boya-kartonpiyer hasarı veya elektrik donanımının zarar görmesi: zarar doğrudan bina kullanımını etkilediği için tazmin aranabilir.
- Asansör veya ortak mekanlardaki elektronik sistemlerin zarar görmesi: onarım ortak gider olup kusur varsa üçüncü kişiden rücu edilir.
2) Öncelikli uygulama adımları (yönetici için pratik yol haritası)
- Olay tespit tutanağı: hasar keşfedildiğinde fotoğraf/video ve tarihli tutanak tutulmalı.
- Geçici güvenlik/onarım: tehlike varsa derhal geçici önlem alınmalı (su kesme, branda, uyarı levhası).
- Uzman keşfi: maden, inşaat veya tesisat konusunda bilirkişi veya yetkili ustadan rapor alınmalı.
- Sigorta kontrolü: binanın yangın/konut ortak alan sigortası varsa hasarın sigorta kapsamı incelenmeli.
- Sorumluluk tespiti ve rücu: zarar iş yapan firma/üçüncü şahıs kusurlu bulunursa tazmin için yazılı talep gönderilmeli; gerekirse hukuki yol izlenir (somut olayda avukat önerilir).
3) Ortak gider mi, özel gider mi? Teknik ve hukuki kriterler
Kararı etkileyen başlıca kriterler şunlardır:
- Hasarın kaynağı: Çatının kendisinden (ortak çatı) mi yoksa bir bağımsız bölüm sahibinin özel eki/tesisatından mı kaynaklandı?
- Onarımın kapsamı: Ortak tesisata müdahale gerektiriyorsa genel gider kabul edilir.
- Kusur ve ihmal: İşi yapan yüklenicinin araç-gereç, malzeme hatası veya dikkat eksikliği varsa yönetim rücu hakkı saklıdır.
Örnek: Çatı membranını yenileme sırasında usta yağmur iniş borusunu yanlış monte edip bodrumu ıslattıysa onarım başta ortak gider gibi görünse de yönetim, yükleniciye rücu edebilir.
4) Sigorta ve tazmin süreçleri: hangi sigorta neyi karşılar?
Binanın ortak alan sigortası (varsa) genellikle çatı onarımı nedeniyle oluşan üçüncü şahıs zararlarının bazılarını karşılar. Ancak poliçe kapsamı, muafiyetler ve hasarın sebebine göre değişir.
| Durum | Muhtemel çözüm |
|---|---|
| Yapının çatı onarımından kaynaklı ortak mekan hasarı | ✅ Sigorta + ortak bütçe |
| Yüklenici kusuru ile alt daire hasarı | ✅ Yönetim rücu ile yükleniciden tazmin |
5) Yönetimin somut adımları: belge, karar ve icra süreçleri
Yönetim Kurulu ve genel kurul kararları, hasarın türüne göre yapılacak işlemleri belirlemelidir. Örnek uygulama:
- İlk toplantıda acil onarım için geçici ödenek kararı alınması (KMK'ya göre ortak giderlerin yönetimce karşılanması gerektiğinde uygulama kolaylaşır).
- Uzman raporunun saklanması ve ilgili firma ile yazılı görüşme yapılması.
- Sigorta talebinin yapılması ve gerektiğinde eksper raporunun beklenmesi.
- Rücu talebi için somut belgelerle firmaya ihtar gönderilmesi; gerekiyorsa hukuki süreç başlatılması (somut hukuki tavsiye için avukata danışın).
Bu süreçleri dijitalleştirip belge yönetimini, aidat ve masraf takibini kolaylaştırmak isterseniz, BYönetim gibi yönetim yazılımları ile olay kayıtları, fotoğraflar ve harcamalar tek yerde tutulabilir: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Çatıdaki şantiye nedeniyle merdiven korkuluğu zarar gördüğünde kim öder?
Genel kural olarak merdiven ortak alandır; onarım ortak giderdir. Ancak zarar şantiyeyi kuran firma veya yüklenicinin kusurundan kaynaklandıysa yönetim rücu edebilir.
Alt dairenin tavanı su aldığında onarımı hemen kim yaptırmalı?
Acil su kaçağı varsa yönetici geçici önlemi (su kesme, branda) ve güvenlik için onarımı yaptırmalı; sonrasında kusur tespit edilip sorumludan tazmin talep edilir.
Hasar için sigorta başvurusu yönetim tarafından mı yapılmalı?
Evet; binanın poliçe sahibi yönetimdir. Hasarı belgeleyip sigorta şirketine bildirim yönetimce yapılmalıdır. Poliçe kapsamına göre ödeme gerçekleşir veya rücu edilir.
Yüklenici kusurluysa yönetim hangi belge ve süreçleri izlemeli?
Fotoğraf/video, keşif raporu, iş sözleşmesi/protokol (varsa) ve yazılı ihtar gereklidir. Ardından tazmin talebi veya dava yolu gündeme gelir — somut hukuki adımlar için avukatla görüşün.
Onarım için ortak bütçeden harcama yapıldı, sonra sorumlu bulunursa ne olur?
Yönetim önce ortak bütçeyle onarımı yaptırıp belgeleyerek harcamayı gerçekleştirebilir; sorumluluk tespit edilirse yönetim rücu ile ödenen tutarı ilgili kişiden geri alabilir.
