Genel kurul salonunda komşular birbirine bakıyor: bina yönetim planı defterinde hiçbir kural yok, bir grup apartman giriş kapısına kilit takmak ve eşyaları depolamak isterken diğerleri buna itiraz ediyor. Yönetim planı olmadan ortak kullanım kurallarını değiştirmek mümkün mü, kim karar verir ve hangi çoğunluk gerekir?
Yönetim planı nedir ve yokluğu ne anlama gelir?
Yönetim planı; kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edildiğinde bağımsız bölümlerin kullanımını, ortak yerlerin düzenlenmesini ve giderlerin paylaşımını gösteren yazılı düzenlemedir. Kat Mülkiyeti Hukuku uygulamalarında yönetim planı, ortak yaşam kurallarının ilk kaynağıdır. Ancak birçok eski veya küçük apartmanda ya hiç hazırlanmaz ya da mevcut plan yetersiz/eksik kalır.
KMK ve genel kurallar: Hangi hukuki çerçeve uygulanır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel ilkeleri ile birlikte kat malikleri kurulu yetkili organ olarak kabul edilir. Yönetim planı yoksa veya eksikse, KMK uyarınca ortak kararları ve genel kurul iradesi ön plana çıkar. Bununla birlikte, kanun veya yönetim planı hükümlerine aykırı düzenlemeler yapılamaz.
Ortak kullanım kuralı değişikliği için kim karar verir?
Temel yaklaşım şudur: ortak alanların kullanımına ilişkin asgari kurallar genel kurul tarafından belirlenir. Yönetim planı mevcutsa, değişiklikler yönetim planına uygun şekilde (genellikle paydaş oy çokluğu/aynı zamanda tapu siciline şerh gerektiren durumlarda noter tasdiki) yapılır. Yönetim planı yoksa veya hüküm açık değilse yönetici önerebilir, fakat bağlayıcı karar için Kat Malikleri Kurulu kararı gerekir.
Hangi çoğunlukla ne karar alınır? (Pratik sınıflama)
Kararın niteliğine göre oy yeter sayısı değişir:
- Günlük düzenlemeler ve ortak kullanım uygulamaları: basit çoğunluk (kat malikleri veya temsilcilerinin çoğunluğu) ile alınabilir.
- Mülkiyete müdahale eden veya bağımsız bölümün kullanımı ile ilgili sınırlama getiren kararlar: yönetim planı hükmü gerektiriyorsa veya KMK kapsamında özel nitelikteyse daha yüksek çoğunluk veya tüm kat maliklerinin onayı gerekebilir.
- Örnek: Ortak merdivene koyulacak eşyalarla ilgili sınırlama genelde basit çoğunlukla kararlaştırılabilir; bağımsız bölümlerin maliklerinin kullanım hakkını sınırlandıracak veya taşınmazın niteliğini değiştirecek düzenlemeler içinse daha geniş usuller gerekebilir.
| Karar Türü | Genel Oy Yeter Sayısı |
|---|---|
| Ortak alanların düzenlenmesine ilişkin günlük kurallar | ✅ Basit çoğunluk (mevcut kat malikleri çoğunluğu) |
| Mülkiyete kısıtlama getirir (kullanım hakkı değişikliği) | ✅ Yönetim planı/kanun kapsamında özel yeter sayı veya yazılı onay gerekebilir |
Uygulamada dikkat edilmesi gereken adımlar
- Mevcut durumu tespit edin: Tapu, varsa yönetim planı ve son karar defterini inceleyin.
- Kararın niteliğini belirleyin: günlük düzenleme mi, yoksa malik haklarına etki eden sınırlama mı?
- Genel kurul çağrısını doğru yapın: gündemde değişiklik açıkça yazılı olsun; aksi halde karar ileriye dönük itirazlara açık olur.
- Karar metnini yazılı ve mümkünse noter onaylı tutun; karar defterine muntazaman işleyin.
- Uygulama öncesi hukuki belirsizlik varsa avukata danışın veya konuyu daha ayrıntılı oylamaya sunun.
Riskler ve mahkeme/itiraz ihtimalleri
Yönetim planı yoksa alınan kararlar bile KMK'ya, kişilik haklarına veya kamu düzenine aykırı olamaz. Aksi uygulamalar kat maliklerinden birinin dava açmasına veya kararın iptaline yol açabilir. Yargıtay içtihatları, genel kurul kararlarının aşırı veya dayanağı olmayan sınırlamalara karşı korunabileceğini göstermektedir (yargının somut olay bazlı değerlendirme yaptığı unutulmamalıdır).
Pratik örnekler: Hızlı yol haritası
Örnek 1 — Ortak merdivene bisiklet konulmasını yasaklama: Bu tür günlük düzenleme için genel kurulda basit çoğunlukla karar alınabilir; uygulama karar defterine geçirilmelidir.
Örnek 2 — Ortak deposunun uzun süreli (3+ yıl) kiraya verilmesi: Bu işlem yönetim planında hüküm yoksa bile malikleri doğrudan etkileyeceği için daha titiz bir oylama ve sözleşme şekli gerekebilir; ayrıca KMK uygulamaları ve tapu durumuna göre tapuya şerh gerekebilir.
Yönetimi dijitalleştirmek isterseniz
Genel kurul süreçleri, karar metinleri ve tespitlerin güvenli saklanması, oylama takibi ve duyuru ile uyum süreçlerini kolaylaştırmak için dijital araçlar yardımcı olur. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim'in karar defteri, duyuru ve oylama modülleri pratik bir çözüm sunar: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı yoksa genel kurul her konuda karar alabilir mi?
Net cevap. Yönetim planı yoksa genel kurul, KMK'ya aykırı olmamak kaydıyla ortak kullanım ve düzenlemeler hakkında karar alabilir; ancak maliklerin hakkını sınırlayan veya taşınmazın niteliğini değiştiren kararlar için daha dikkatli çoğunluk ve usul gerekebilir.
Ortak alanlara konulan eşyaları kaldırma kararı almak için hangi çoğunluk gerekir?
Net cevap. Genelde bu tür günlük düzenlemeler için basit çoğunluk yeter; kararın yazılı olarak karar defterine geçirilmesi ve tebliği önemlidir.
Yönetim planında açık hüküm varsa genel kurul kararına uyulmalı mı?
Net cevap. Evet; yönetim planı, KMK ile çelişmediği sürece bağlayıcıdır ve genel kurul kararları plan hükümlerine aykırı olamaz.
Genel kurul kararı yönetim planını değiştirebilir mi?
Net cevap. Yönetim planının değiştirilmesi, planın kendi değişiklik usulüne ve ilgili kanuni şartlara bağlıdır; genelde yazılılık, oy çokluğu/çoğul onay veya noter/tapu işlemleri gerekebilir.
Kararın iptali halinde yöneticinin sorumluluğu olur mu?
Net cevap. Somut koşullara bağlıdır; yönetici kötü niyetli veya ağır ihmalkâr hareket ettiyse mal sahipleri tazminat talep edebilir. Bu tür ihtimallerde hukuki danışmanlık alınmalıdır.
