Akşam genel kurul sonrası yönetim kurulu, ortak depodaki bisikletlik ve otopark kenarındaki tente için komşulardan "kullanım ücreti" alınmasını teklif ediyor. Yönetim planında bu eşyalar "ortak demirbaş" olarak listelenmiş; bazı malikiler itiraz ediyor. Hangi durumda ücret alınabilir, hangi durumda genel kurul kararı gerekir ve uygulamada dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
Özet: Ortak demirbaş mı, kullanım ücreti alınabilir mi?
Yönetim planında yer alan eşya veya alanlar "ortak demirbaş" ise bunların kullanımı ve bakımına ilişkin esaslar yönetim planı ve kat malikleri kararlarına bağlıdır. Genel kural olarak ortak demirbaştan kişilerden kullanım ücreti almak veya ücret tarifesi belirlemek önemli bir mali hüküm oluşturur; bu tür düzenlemeler kat malikleri kurulu yetkisine girer. Ancak uygulamada sınırlı istisnalar, sözleşmesel düzenlemeler veya açıkça belirlenmiş yönetim planı hükümleri olabilir.
1. 'Ortak demirbaş' tanımı ve yönetim planının önemi
Yönetim planı, bağımsız bölümlerin ve ortak taşınmazların kullanım, bakım ve yönetimine ilişkin esasları belirler. Yönetim planında bir eşya "ortak demirbaş" olarak tanımlanmışsa o eşyanın mülkiyeti ortaklık paylarına göre ortaklıktadır; kullanım ve gelir/masraf düzeni yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararına göre belirlenir.
2. Ne zaman genel kurul kararı gerekir?
Aşağıdaki hallerde kat malikleri kurulunun kararı gereklidir:
- Ortak demirbaştan kişilere veya bağımsız bölümlere düzenli kullanım ücreti tahsil edilmesi veya tarifesi belirlenmesi.
- Ortak demirbaşın uzun süreli kiraya verilmesi veya gelir getiren şekilde üçüncü kişiye tahsis edilmesi (yönetim planında aksi açıkça yoksa).
- Ortak demirbaşın kullanımından elde edilecek gelirin ortak giderlerden mahsup edilmesi veya ayrı gelir hesabı oluşturulması.
Bu tür mali ve tasarruf kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat malikleri kurulunun yetkisine girer; yönetim tek başına bu kararı alamaz.
3. Yönetim tek başına hangi işlemleri yapabilir?
Yönetici veya yönetim kurulu, yönetim planı ve önceden alınmış genel kurul kararları çerçevesinde rutin bakım, temizlik, küçük onarım ve geçici düzenlemeleri yapabilir. Ancak yeni bir ücretlendirme uygulaması başlatmak veya demirbaşı kalıcı olarak kiralamak gibi işlemler genelde genel kurul onayına tabiidir.
4. Uygulama örneği ve karar alma adımları
Aşağıdaki adımlar yöneticinin izleyebileceği, genel kurulda tartışılacak makul bir yol haritasıdır:
- Mevcut yönetim planını ve önceki genel kurul kararlarını inceleyin.
- Ortak demirbaşın kimlere ve ne şartta tahsis edildiğini belgeleyin (kullanım kayıtları, fotoğraflar, sözleşmeler).
- Maliyet ve piyasa araştırması yaparak önerilen ücret tarifesini hazırlayın.
- Gündem maddesi olarak genel kurula sunun; teklif yazılı ve gerekçeli olsun.
- Oy çokluğu/ittifak ile karar çıkarsa uygulamayı ve gelir-gider muhasebesini şeffaf şekilde takip edin.
| Durum | Karar Gerekliliği |
|---|---|
| Geçici, ücretsiz kullanım (misafir parkı gibi) | ✅ Yönetim uygulayabilir (yönetim planı sınırları) |
| Düzenli ücretlendirme veya uzun süreli kiralama | ✅ Genel kurul kararı gerekir |
5. Muhasebe, aidat etkisi ve belgeleme
Kullanım ücreti kararı alındığında gelirlerin ve masrafların ayrı hesapta izlenmesi, aidat hesaplamalarına hatalı yansımaların önlenmesi için önemlidir. Gelir-gider takibi, masraf paylaşımlarının hesabı ve ilgili makbuzların düzenlenmesi uygulamada sık hata yapılan noktalardır.
6. Karar metni örneği (genel kurul için kısa taslak)
Genel kurul gündemine koyulacak karar taslağı şu unsurları içermelidir: hangi demirbaşın ücretlendirileceği, ücret tutarı/hesap yöntemi, kimlerin muaf olduğuna ilişkin kriterler, gelirlerin kullanım amacı ve denetim şekli.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat, gelir-gider takibi ve makbuz düzeni gibi işlemler için BYönetim'in araçları süreçleri kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/ (bir defa ekleyin ve yönetim planı hükümlerine göre genel kurul kararının uygulanmasını takip edin).
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında ortak demirbaş yazıyorsa yönetici kişiden ücret talep edebilir mi?
Genel kural: hayır. Düzenli kullanım ücreti veya uzun süreli tahsis gibi mali sonuçlar doğuruyorsa kat malikleri kurulunun kararı gerekir; yönetim yalnızca yönetim planı veya mevcut genel kurul kararları izin veriyorsa uygulayabilir.
Ortak depoyu bir daire kullanıyorsa nasıl ücretlendirilir?
Eğer yönetim planı veya daha önce alınmış bir genel kurul kararı yoksa düzenli ücretlendirme için genel kurul onayı gereklidir. Geçici kullanım için yönetim sınırlı düzenleme yapabilir.
Genel kurul kararına rağmen bazı malikiler itiraz ederse ne olur?
Kararın usulüne uygun alınıp alınmadığına bakılır; usul hatası yoksa karar bağlayıcıdır. Usule veya içeriğe ilişkin ihtilaflarda yargı yoluna başvurulabilir; somut durumlar farklı sonuç verir.
Ortak demirbaştan elde edilen gelir nasıl muhasebeleştirilmelidir?
Gelir ve giderler, apartman/site hesaplarında ayrı gelir hesabı olarak izlenmeli, makbuz düzenlenmeli ve aidat hesaplarına doğrudan dahil edilmeden genel kurul kararına göre kullanılmalıdır.
Yönetim planında 'özel kullanım' hükmü yoksa kullanım ücreti kararı almak daha mı zor?
Evet. Özel kullanım veya ücretlendirme yetkisi açıkça tanınmamışsa genel kurul onayı gerekliliği daha güçlüdür. Yönetim planının değiştirilmesi de genel kurul kararıyla mümkündür.
Hukuki kaynak olarak hangi düzenlemeler dikkate alınır?
Başlıca kaynaklar yönetim planı hükümleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile kat malikleri kurulu kararlarının yetki ve usulü hakkındaki temel ilkeleridir. Somut durumlar farklılık gösterir; gerekirse bir hukuk uzmanına danışın.
