Hafta sonu yönetici olarak dairelere sendika benzeri bir e-posta atıyorsunuz: 'Aidatlar artacak, gelecek ay uygulanacak.' Bazı malikler itiraz ediyor; yönetim defteri kararı yok, genel kurul toplanmadı. Bu senaryo yöneticilerin ve kat maliklerinin sıkça karşılaştığı, hukuken kritik bir durumdur.
Aidat artışının hukuki dayanağı: Genel kural nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerin nasıl belirleneceğine ve paylaşılacağına ilişkin temel çerçeveyi çizer. Aidatın artırılmasına ilişkin esaslar genellikle yönetim planında veya genel kurul kararında düzenlenir. Yönetim planı yoksa ve genel kurulca yeni bir artış kararı alınmamışsa, yönetici keyfi artış uygulama yetkisine sahip değildir.
Hangi giderler için genel kurul kararı şarttır?
Genel olarak aşağıdakiler için kat malikleri kurulunun onayı gerekir:
- Yıllık bütçe ve aidat tutarının belirlenmesi,
- Büyük onarım, yenileme veya toplu bakım harcamaları,
- Yönetim planında özel bir düzenleme öngörülüyorsa o düzenlemeye ilişkin değişiklikler.
Öte yandan, rutin işletme giderlerinin (temizlik, elektrik, gaz gibi) öngörülen bütçe içinde kalması halinde yönetici bu giderleri tahakkuk ettirebilir; ancak bütçeyi aşan harcamalar için önceden yetki alınması gerekir.
Aidat artışı kararının yokluğunda yönetici ne yapmalı? 5 adım
- Mevcut yönetim bütçesini ve tahmini giderleri gözden geçirip yazılı rapor hazırlayın.
- Malikler için açık, madde madde gerekçelendirilmiş bir gündem ile olağanüstü genel kurul çağrısı yapın.
- Acil ve kaçınılmaz gider varsa geçici tahsilat için genel kuruldan yetki isteyin; yoksa mevcut aidat tutarını koruyun.
- Aidat artışı kararı alındıktan sonra karar defterine işlenmesini ve toplantı tutanaklarının saklanmasını sağlayın.
- İhtar, ödeme kolaylıkları ve gecikme faizleri konusunda şeffaf iletişim kurun.
Uygulamada sık rastlanan durumlar ve çözümleri
Pratikte yöneticiler üç yoldan birini seçer:
- Geçici katılım payı: Acil giderler için genel kuruldan açık yetki alınarak kısa süreli ek tahsilat yapılması,
- Gecikmeli uygulama: Genel kurulda karar alınıp, kararın uygulanmasına makul bir süre (ör. 1 ay) sonra başlanması,
- Taksitlendirme ve iletişim: Yeni aidat uygulamasıyla birlikte ödemelerde taksitlendirme seçeneği sunulması, itirazları azaltır.
Aidat hesabı ve artışın hesaplama yöntemleri
Aidat tutarı genelde işletme projesi veya daha önce kabul edilmiş bütçe üzerinden arsa payı oranında hesaplanır. Artış yapılacaksa hesaplamada dikkate alınması gerekenler:
| Hesap Unsuru | Uygulama |
|---|---|
| Arsa payı | ✅ Ortak gider dağıtımında temel |
| Sabit + değişken giderler | ✅ Elektrik, su gibi değişkenler ayrı izlenmeli |
| Büyük onarımlar | ✅ Özel kalem, önceden genel kurul kararı |
Aidat artışına itiraz ve hukuki yol
Aidat artışına itiraz eden malikler, öncelikle yönetim defteri ve toplantı tutanaklarını talep edebilir. Kararın usul ve esasa aykırı olduğunu düşünen maliklerin gündem dışı itirazları için dava açma hakkı vardır; bu konuda somut hukuki durum dava sürecine göre değişir. Bu tür konularda somut tavsiye yerine uzman bir avukata danışılması önemlidir.
Dijital süreçlerle hatasız uygulama: Ne kadar işe yarar?
Aidat artışı, çağrı ve tahsilat süreçlerini dijitalleştirmek uygulamada itiraz ve iletişim maliyetlerini azaltır. Örneğin aidat artışı kararını ve gerekçesini dijital duyuru ile paylaşmak, ödemeyi online hale getirerek uyumsuzlukları azaltır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlarla olağanüstü genel kurul çağrısı, karar defteri kaydı ve online tahsilat süreçlerini kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul kararı olmadan yönetici aidatı artırabilir mi?
Hayır. Yeni veya artırılmış aidat tutarını uygulamak için genel kurul kararı gereklidir; aksi durumda uygulama usulsüz olur.
Aciliyeti olan bir bakım için geçici aidat alınabilir mi?
Evet. Genel kuruldan açık yetki alınması veya acil durum yetkisi varsa kısa süreli ek tahsilat mümkün olabilir; yine de sonradan kurula bilgi verilmelidir.
Aidat artışı kararı usulüne uygun alınmazsa ne olur?
Usul hatası varsa karar iptal edilebilir; kararın tebliğ ve çağrı usullerine uyulması önemlidir.
Aidat artışı hesaplanırken arsa payı mı yoksa eşit pay mı uygulanır?
Dağıtım yöntemi yönetim planına veya daha önce kabul edilmiş işletme projesine göre belirlenir; aksi halde arsa payı esas alınır.
Karara itiraz etmek istiyorum; önce ne yapmalıyım?
Önce yönetim defteri ve karar tutanaklarını talep edin, ardından duruma göre hukuki danışmanlık alın. Somut tavsiye için avukata başvurulmalıdır.
