Sabah toplantısında site yöneticisi size geliyor: ortak depodaki boş alan üç yıllığına bir firmaya kiralanmak isteniyor. Bazı maliklerin itirazı var; bir kısmı ise kalıcı gelir kaynağı diyor. Hangi koşullarda Yönetim Planı’nda hüküm yokken ortak depo/kiler uzun süreli kiraya verilebilir? Bu rehber, pratik adımlar, hukuki dayanak ve karar örnekleriyle 2026 güncel uygulamasını açıklar.
Özet: KMK açısından temel ilke nedir?
Kat Mülkiyeti Hukuku kapsamında ortak yerler, maliklerin müşterek mülküdür. Yönetim Planı ortak kullanım, özel kullanım ve kiralama koşullarını belirlerse o hüküm esas olur. Yönetim Planı sessizse, Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) yetkili organ olarak ortak yerlerin kullanımını ve gelir yaratılmasını karara bağlar.
1) Yönetim Planı hükmü varsa ne olur?
Yönetim Planı açıkça ortak depo/kilerin kiraya verilmesini, süreyi veya özel kullanım koşullarını düzenliyorsa o hükme uyulur. Örneğin plan “ortak depolar Yönetim Kurulu kararıyla geçici süreli kiraya verilebilir” diyorsa bunun dışına çıkmak yönetim açısından sorun yaratır; kararın uygulanması ve değişiklik için yine Kat Malikleri Kurulu şartları aranır.
2) Yönetim Planı sessizse: hangi yetki kime ait?
Yönetim Planında düzenleme yoksa ortak yerlerin idaresi ve irtifak yaratılması gibi işlemler Kat Malikleri Kurulu yetkisindedir. Süreli kiralama 3 yıldan uzun olabilir, ancak uzun süreli bedelli kullanım çoğu zaman 'özel kullanım' niteliği kazanabilir; bu durumda yönetim planı değişikliği veya özel kullanım hakkı tesis edilmesi gerekebilir.
3) Hangi karar yeter sayısı gerekir?
Ortak yerlerin yönetimi, gelir sağlanması ve ayni hak tesisine ilişkin genel esaslar için genelde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarına göre Kat Malikleri Kurulu kararları yeterlidir; ancak yönetim planında değişiklik veya ortak yerin özel kullanıma ayrılması gerekiyorsa arsa payı çoğunluğu veya farklı çoğunluk istenebilir.
- Yönetim planında değişiklik gerekiyorsa, değişikliğe ilişkin usul Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümlerine göre uygulanır.
- Uzun süreli (ör. 3+ yıl) kiralama, ortak yerde ayni bir hak (özel kullanma) yaratıyorsa kat maliklerinin daha geniş rızası gerekebilir.
4) Nasıl güvenli bir karar alınır? Adım adım süreç
- Öncelik: Yönetim Planını kontrol edin; kiralamayı engelleyen veya yetki veren hüküm var mı?
- Plan sessizse, Kat Malikleri Kurulu gündemine madde ekleyin; kiralama süresi, kira bedeli, kullanım amacı, depo sigortası ve tazminat şartlarını yazılı teklif halinde sunun.
- Karar metnini açıkça düzenleyin: sürenin başlangıç-bitiş tarihleri, tahliye koşulları, ortak gider katılımı, kira gelirinin mahsuplaşma veya ortak hesaba aktarımı.
- Karar sonrası kira sözleşmesi hazırlanırken genel kurul kararına atıf yapın; sözleşmeyi bağımsız hukukçuya/avukata gösterin.
5) Kira gelirlerinin kullanımı ve hesaplama
Kira gelirleri ortak gelir sayılır; ortak giderlere veya olağanüstü onarım fonuna aktarılabilir. Kararda kira gelirinin hangi amaçla kullanılacağı netleştirilmeli ve hesap kayıtları şeffaf olmalıdır. Bu noktada gelir-gider takibi için kullanılan yazılımlar denetimi kolaylaştırır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Yönetim planı kira izin veriyor | ✅ Yönetim Kurulu/Genel Kurul kararına göre uygulama |
| Plan sessiz, uzun süreli kira | ✅ Genel Kurul kararı + açık kira sözleşmesi önerilir |
6) Sözleşmede bulunması gereken maddeler
Sözleşme; kiralama süresi, tahliye şartları, depo kullanımı sınırları, sigorta, ortak alanlara zarar halinde tazminat, depo anahtar/erişim usulü, kira artış mekanizması ve sözleşmenin genel kurul kararına atfını içermelidir. Ayrıca imza ve yetki açısından Kat Malikleri Kurulu karar defterine işlenen kararın eklenmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda savunma kolaylığı sağlar.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, ortak gelir takibi, karar defteri kaydı ve kira tahsilatlarını yönetmek için bir yönetim yazılımı kullanmak işleri kolaylaştırır; BYönetim gibi çözümler karar defteri, gelir-gider takibi ve online tahsilat ile süreci hızlandırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim Planında hüküm yoksa ortak depo genel kurul kararıyla kiraya verilebilir mi?
Evet, yönetim planında açık düzenleme yoksa Kat Malikleri Kurulu ortak yerlerin kullanımına ilişkin karar alabilir; ancak uzun süreli özel kullanım yaratacak kiralamalarda usul ve çoğunluklar önemlidir.
3 yıllık kira özel kullanım sayılır mı?
Tek başına süre özel kullanım anlamına gelmez; ancak fiili kullanım ve sınırlayıcı hükümlerle birlikte uzun dönemli kiralama uygulamada özel kullanım niteliği kazanabilir.
Kira gelirleri nasıl kullanılır?
Genel kural kira gelirinin ortak gelir olmasıdır; genel kurul kararıyla ortak giderlere, onarım fonuna veya başka amaçlara yönlendirilebilir.
Karar alınmadan yapılan kiralama geçerli olur mu?
Genel kurul kararı yoksa yapılan işlem ihtilaflara açıktır; geçerlilik somut olaya göre değişir ve hukuki risk oluşabilir.
Karara itiraz eden malikler dava açabilir mi?
Evet, karara karşı Kanun ve yönetim planı çerçevesinde dava veya itiraz yoluna gidilebilir; sonuca göre karar iptal edilebilir—bu nedenle karar sürecinde usule ve karar metnine dikkat edilmelidir.
