Giriş: Sabah asansörde karşılaştığınız manzara — zemin katta yığılmış üç bisiklet, duvarda asılı bir scooter, çocuğun paspası ve herkes şikayetçi. Yönetim planında bu konuda hüküm yoksa yönetici ve kat malikleri ne yapmalı? Bu rehber, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde pratik ve kaynaklı adımlar sunar.
Ortak alanlarda düzenin hukuki temeli: neye bakmalısınız?
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) ortak yerlerin korunması ve kullanımı konusunda genel çerçeveyi çizer; ortak yerlerin amacı dışında kullanılmaması esastır. Yönetim planı ve genel kurul kararları ortak alanların ayrıntılı kullanımını belirler. Yönetim planında açık hüküm yoksa genel kurulun yetkisi ve iyi komşuluk kuralları devreye girer.
Kim karar verir? Yönetici mi, genel kurul mu?
Genel kural: ortak alanların kullanımı ve kalıcı düzenlemeler ile maliyet gerektiren işler genel kurulun yetkisindedir. Yönetici ise mevcut kuralları uygulamak, geçici düzenlemeler yapmak ve acil tehlike hâllerinde müdahale etmekle yükümlüdür.
- Eğer sadece geçici bir düzen (ör. misafirler için kısa süreli park) gerekiyorsa yönetici uyarı/duyuru yapabilir.
- Kalıcı fiziksel değişiklikler (duvara bisiklet askısı monte etmek, kilitli depo yapmak) genel kurul kararı gerektirir.
Masraf ortak gider mi yoksa bireysel mi? Karşılaştırma tablosu
| İşlem | Ortak Gider / Bireysel |
|---|---|
| Binaya genel bisiklet park alanı oluşturup zemin düzenlemesi | ✅ Ortak gider (Genel kurul kararı ile) |
| Bireysel daire önüne bisiklet bırakma | ❌ Bireysel/ihlal; malik sorumludur |
| Kiralanan/ayrılmış kilitli depo (alınan kira geliri varsa) | Genel kurulca düzenlenir; gelir işletme hesabına yazılır |
Adımlar: Yönetici ve yönetim kurulunun uygulanabilir süreci
- Durumu tespit edip yazılı duyuru ve hatırlatma yapın; yinelemek ve tarih verin.
- Geçici düzenleme gerekiyorsa (yangın kaçışı, tahliye yolları vb.) acil olarak kaldırma talimatı verin ve fotoğraf/doküman kaydedin.
- Kalıcı çözüm için genel kurul gündemine madde koyun: öneriler (kilitli depo, işaretli alan, bisiklet askıları) ve maliyet tahmini hazırlayın.
- Genel kurul kararı aldıktan sonra uygulama, maliyetin aidata oranlanması ve işletme hesabına kayıt işlemlerini yapın.
Uygulamada sık karşılaşılan sorular ve pratik çözümler
1) Bisikletler yangın kapısını kapatıyor: Yönetici derhal uyarı gönderip kaldırılmasını isteyebilir; itiraz eden olursa fotoğraf ve tutanakla birlikte genel kurula taşıyın.
2) Bir malik ortak alana sabit askı monte etti: Bu tür değişiklikler izinsiz yapılmış sayılır; restorasyon ve giderler malikten talep edilebilir, ayrıca genel kurul kararıyla durum düzeltilir.
3) Kiralanmış kapıcı dairesinde bisiklet depolama iddiası: Kapıcı dairesinin kullanımına ilişkin düzenlemeler yönetimce ve kanuna göre yönetilir; kira geliri işletme hesabına kaydedilir (yönetim planı veya genel kurul kararı belirleyicidir).
Hangi yasal dayanaklara bakmalısınız?
Somut dayanaklar ve uygulama notları:
- Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu): ortak yerlerin kullanımı ve ortak gider ilkeleri. Yönetim planı ve genel kurul kararlarının önemi burada vurgulanır.
- Türk Borçlar Kanunu hükümleri (şikâyet, tazminat ve haksız fiil konularında) gerektiğinde uygulanabilir.
Genel kural: Yönetim planında açık hüküm yoksa, ortak alanlarda kalıcı değişiklikler ve masraf yükleri için genel kurul kararı gereklidir. Yönetici ise ortak güvenliği tehdit eden durumlarda müdahale yetkisine sahiptir.
Dijital çözüm önerisi
Bu tür uyuşmazlıkları belgelemek, aidat/maliyet hesaplarını şeffaf yürütmek ve genel kurul gündemi hazırlamak için kayıtlı, bulut tabanlı bir yönetim aracı işleri kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümlerle tutanak, duyuru, harcama planı ve oylamaları tek platformda yönetebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak alana bırakılan bisikleti yönetici hemen kaldırabilir mi?
Yangın kaçışı gibi acil tehlike oluşturmuyorsa yönetici önce yazılı uyarı yapmalı; acil tehlike varsa müdahale edebilir ve tutanak düzenlemelidir.
Yönetim planında bisiklet/scooter ile ilgili hüküm yoksa ne yapılır?
Kalıcı düzenleme ve masraf gerektiren işler için genel kurul kararı gerekir; geçici tedbirler yönetici tarafından uygulanabilir.
Ortak alana konulan demirbaş (askı) masrafı ortak gider midir?
Eğer genel kurulca ortak kullanım amacıyla konulmuşsa evet, masraf ortak gider sayılır; aksi halde bireysel uygulama sayılır.
Bireysel daire önüne bırakılan eşyalar için kim sorumlu?
Eşyayı bırakan malik/kiracı sorumludur; yönetici uyarı yapar, ısrar edilirse genel kurul veya hukuki yollar izlenir.
Genel kurul kararı olmadan duvara sabit bir askı takılırsa ne yapılır?
İzinsiz değişiklik olarak değerlendirilir; genel kurul eski hale getirilmesini veya masrafların ilgili malikten tahsiline karar verebilir. Durum kayıt altına alınmalıdır.
