Akşam saatlerinde site yöneticisi gelen e-postada panoya asılan aidat artışı ilanı sonrası bir sitede sakinlerin karışık ödeme yaptığını gördü: bazıları yeni orana göre, bazıları eski orana göre yatırmış; kimileri dekontu gösterirken kısmi ödeme yapanlar oldu. Yönetici hangi orana göre tahsilat yapar, eksik kalan tutarlar nasıl hesaplanır ve bildirim yükümlülüğü nedir?
Aidat artışı ne zaman bağlayıcı olur? — İlan ve uygulama şartları
Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından aidat artışı genel kurul kararı ile yapılır; kararın hangi tarihten itibaren uygulanacağı genel kurulda belirlenir. Genelde kararın metninde "oybirliğiyle kabul edildi" veya "karar oyçokluğuyla, uygulama tarihi ..." şeklinde tarih belirtilir.
Eğer genel kurul kararı uygulama tarihini açıkça belirlemişse o tarih esas alınır. Tarih belirtilmemişse kararda belirtilen "kararın alındığı tarih" uygulama başlangıcı olarak değerlendirilebilir; ancak uygulanma zamanı ve ilan usulü karar metnine ve yönetim planına göre farklılık gösterebilir.
İlan, tebliğ ve delil: Yönetimin sorumluluğu
Yönetimin, genel kurul kararını malikler ve sakinlere usulüne uygun olarak ilan etme yükümlülüğü vardır. Bu ilan genellikle karar defteri kayıtları, site panosuna asma, duyuru uygulaması veya kayıtlı e-posta ile yapılır.
Eski orana göre ödeme yapan ne durumda olur? Hesaplama ve eksik kalan tutar
Eski orana göre ödeme yapan malikin durumu iki faktöre bağlıdır: (1) yönetimin ilan ve tebliğ yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği, (2) genel kurul kararının uygulama tarihinin açık olup olmadığı.
- Yönetim ilanını usulüne uygun yapmış ve uygulama tarihi belirlenmişse: Yeni oran uygulanır. Eski oranla yapılan ödeme eksik sayılır ve bakiye için alacak kaydı konulur.
- İlan usulünde eksiklik varsa veya malik yeni oranı fiilen öğrenemeyecek durumdaysa: Malik eski orana göre ödeme yaptığı gerekçesiyle itiraz edebilir; uygulamada önce yönetici bakiye için yazılı bildirim (ve mümkünse mobil/SMS/e-posta) yapmalıdır.
Gecikme faizi ve kısmi ödemeler nasıl uygulanır?
Kısmi ödeme yapıldığında alacaklı (yönetim) alacağını mahsup ederken alacakların ne şekilde öncelikli tahsil edileceği konusunda uygulama yapabilir; bununla birlikte KMK veya genel kurulda belirlenmiş özel bir öncelik yoksa genel hukuk kuralları çerçevesinde uygulama yapılır.
Gecikme faizi uygulaması da ödeme tarihine ve eksik ödemenin süresine göre hesaplanır. Yönetimin gecikme faizi uygularken kullandığı oran ve hesaplama yöntemi karar veya duyuruda açıkça belirtilmişse o yöntem uygulanır; aksi halde geçmiş uygulamalar ve genel kurul kararları dikkate alınır.
Yöneticinin uygulaması — 7 adımda pratik süreç
- Genel kurul karar metnini ve karar tarihini kontrol edin; uygulama tarihi belirtilmiş mi? Belirtilmişse kayıtlayın.
- İlanın yapılıp yapılmadığını belgeleyin: pano fotoğrafı, uygulama veya e-posta gönderim kayıtları toplayın.
- Eski orana göre ödeme yapanları tespit edip dekontlarını kontrol edin; hangi döneme ait ödeme yapıldığına bakın.
- Bakiye hesaplamasını yapın: yeni tutar eksi ödenen miktar = bakiye; gecikme faizi varsa başlangıç tarihini belirtin.
- Yazılı bildirim gönderin (pano + kayıtlı e-posta/mobil): bakiye, faiz oranı, son ödeme tarihi ve itiraz prosedürünü açıkça yazın.
- Yazılı itiraz gelirse zamanında cevaplayın; usul eksikliği varsa genel kurul kararının uygulanma tarihini gözden geçirin ve gerekiyorsa sonraki genel kurula konu taşıyın.
- Bakiye ödenmezse takip için alacak kayıtlarını tutun; icra ve yasal süreç gerekliliğinde hukuki yardım alın (şartlara göre değişir).
Ortak hükümler: İşletme projesi, yönetim planı ve KMK bağlantısı
Aidatların hesabı ve dağıtımı işletme projesi veya yönetim planındaki hükümlere göre yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel kurul kararları esas alınır ancak uygulanma yöntemi yönetim planı ile uyumlu olmalıdır.
KMK hükümleri ile ilgili somut atıf: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri genel çerçeveyi belirler; özel uygulamalar için yönetim planı ve genel kurul kararları rehberdir.
Pratik örnek: Sayılarla hesaplama
Örnek: Yeni aidat 1.200 TL (1 Haziran'dan itibaren), eski aidat 1.000 TL. A sakini 1 Haziran’da 1.000 TL yatırdı. Yeni oranın uygulama tarihi 1 Haziran ise bakiye 200 TL'dir. Eğer bildirim 10 Haziran'da yapıldıysa ve bakiye 10 Temmuz'a kadar ödenmezse gecikme faizi uygulanabilir (faiz oranı ve başlangıcı ilan veya genel kurul kararına göre değişir).
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Uygulama tarihi açık, ilan belgeli | ✅ Yeni oran, bakiye tahsil |
| İlan eksik/şüpheli | ✅ Önce yazılı bildirim, itiraz varsa çözüm |
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz
İlan, tahakkuk, dekont takip ve bireysel bakiye hesaplamalarını dijitalleştirerek hataları ve itirazları azaltabilirsiniz. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar yardım eder; hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul kararı uygulama tarihi belirtmeden alındıysa hangi orana göre ödeme yapılır?
Net cevap: Kararın uygulama tarihi belirtilmemişse uygulama zamanında tereddüt doğar; yönetici önce yazılı bildirim yapmalı, uygulamada ise genel kurulun amacına ve geçmiş uygulamalara göre yeni oran geriye dönük olmayacak şekilde uygulanması yaygındır. Kesin yorum için yönetim planı ve karar metni değerlendirilmelidir.
Eski oranla ödeme yapan malik bakiye ödemekten sorumlu mu?
Net cevap: Eğer yönetim ilanı usulüne uygun yapmış ve yeni oran uygulama tarihini belirlemişse bakiye ödenmelidir; ilan eksikse malik itiraz edebilir ve durum yeniden gözden geçirilmelidir.
Yönetici bildirimi duyuru panosuna astıysa yasal tebliğ sayılır mı?
Net cevap: Yönetim planında pano ile tebliğ hükmü varsa evet; aksi halde ek gönderim yolları (e-posta, kayıtlı SMS) tercih edilmeli ve delil olarak saklanmalıdır.
Kısmi ödeme yapıldığında gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Net cevap: Kısmi ödeme yapıldığında bakiye üzerinden gecikme faizi hesaplanır; faiz oranı ve başlangıç tarihi genel kurul kararına, duyuru metnine veya geçmiş uygulamaya göre belirlenir. Kesin uygulama için yazılı bildirim şarttır.
Malik itiraz ederse yönetici ne yapmalı?
Net cevap: İtirazı yazılı olarak alın, ilgili belgeleri (karar metni, ilan kanıtı, ödeme dekontu) değerlendirip yazılı cevap verin; gerekirse konuyu sonraki genel kurula taşıyın veya hukuki görüş alın.
