Hafta sonu yönetici posta kutusunda bir zarfa bakarken sinirlendi: Gönderilen aidat ihbarnamesine cevap gelmemiş, ama tapu kaydına göre malik geçen ay değişmiş. Posta adresi farklı, kiracı var, ve icra sürecine başlamadan önce hangi adıma kadar yönetici sorumlu? Bu yazıda, aidat ihbarnamesi gönderilmiş fakat malik/daire sahibinin adı, adresi veya tapu bilgileri değişmişse yönetimin izlemesi gereken adımları somut ve yasaya dayalı şekilde anlatıyorum.
Durumun hukuki çerçevesi: KMK ve genel uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat, kat malikleri tarafından ortak giderlerin karşılanması için ödenir. Yönetimin tahsilat işlemlerinde önce bildirimin muhatabına ulaşması, usulünce tebliğ yapması ve bunun belgelendirilmesi önemlidir. İcra işlemleri ise genel icra usulüne tabidir; öncelikle alacak kaydı, sonra icra takibi başlatılabilir. Somut hukuki tavsiye için avukata danışılmalıdır.
1) Adres/tapu değişikliği tespit edildiğinde ilk yapılacakler
Yönetici ihbarname gönderildikten sonra tapu kaydında malik değişikliği veya adres güncellemesi fark ederse aşağıdaki adımları izlemeli:
- Tapu sicil kayıtlarını (e-Devlet/Tapu sicil örneği) kontrol ederek güncel malik/vasıf bilgilerini doğrulayın.
- Site/apartman kayıtlarındaki sakinler listesi ve son genel kurul kararlarıyla karşılaştırın.
- Kiracı bilgisi varsa kira sözleşmesi veya yerleşik olma delillerini (nüfus kaydı, faturalar) isteyin.
2) İhbarname ve tebliğ usulü: hangi adres esas alınır?
Yönetimin gönderdiği ihbarnameye ilişkin tebligat için öncelikle yönetim planı ve daha sonra uygulamadaki yerleşik adres bilgileri esas alınır. Ancak malik tapuda kayıtlı adresi güncellemişse, tebligatın ulaşması için aşağıdakiler önemlidir:
- Tapu kaydındaki adrese iadeli taahhütlü tebligat göndermek (resmî kayıt için önemlidir).
- Yöneticinin bildiği güncel e-posta/sms vb. iletişim kanallarını kullanmak ve bu iletişimlerin kayıtlarını saklamak.
- Malik yeni adresini bildirmiş ancak yönetim kaydını güncellememişse önce kayıtları güncelleyin, sonra yeni tebliğ gönderin.
3) İcra öncesi belge ve kayıtları eksiksiz tutma
İcra takibi başlatılmadan önce yönetici şu belgeleri dosyalamalıdır:
- Aidat tahakkuk ve ödeme kayıtları (hangi döneme ait, hangi tutar, ödeme girişleri)
- Gönderilen ihbarname ve varsa iadeli taahhüt belgesi
- Tapu sicil örneği ve malik değişikliğini gösterir belgeler
- Kiracıya tebligat yapıldıysa kira sözleşmesi veya yerleşiklik delilleri
4) Kim borçlu: Eski malik mi, yeni malik mi, kiracı mı?
Genel kural olarak: Aidat borcu, borçlu olduğu dönemde mülkiyeti elinde bulunduran malik aittir. Ancak; tapu devri sırasında sözleşmelerde başka hüküm yoksa, devreden ve devralan arasında sorumluluk konusunda hukuki uyuşmazlık çıkabilir. Kiracı, kira sözleşmesinde aidat sorumluluğu üstlenmişse yönetim kiracıya da başvurabilir.
Uygulama örneği:
- Borç birikmiş ve devreden malik döneme ait borçtan sorumludur; yönetim önce ilgili kişiye tebliğ yapmalıdır.
- Devralan malik lehine düzenleme veya genel kurul kararı yoksa, devralan tapu devrinden sonra oluşan borçlardan sorumludur.
5) İcra takibine karar verirken pratik adımlar
Yönetim genel kurul veya yetkilendirilmiş yönetici kararıyla icra takibi başlatabilir. İzlenecek pratik sıra:
- İadeli taahhütlü ihbarnamenin tebliğ edildiğini belgeleyin.
- Tapu ve diğer kimlik belgelerini dosyaya ekleyin.
- Ödeme ihtarından sonra 30 gün beklemek ve yanıt gelmezse icra takibi başlatmak yaygın uygulamadır.
- İcra sürecinde borçlunun yeni adresi tapuya yansımışsa icra müdürlüğüne yeni adres beyan edin.
İcra sürecinde atılacak adımların detayları icra hukuku kapsamındadır; somut vaka değerlendirmesi için hukuk danışmanına başvurun.
6) Dijital süreçlerle hata riskini azaltma
Adres ve tapu değişikliklerinin takibini, iadeli taahhüt kayıtlarını ve aidat tahakkuklarını dijital ortamda tutmak süreci hızlandırır ve delil gücünü artırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi yönetim yazılımları ile kaydı oluşturup iadeli tebligat ve otomatik tahakkuk gibi süreçleri kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Önerilen Yönetici Adımı |
|---|---|
| Tapuda yeni malik görünüyor | ✅ Tapu örneğini alın, iadeli tebligat gönderin, dosyayı güncelleyin. |
| Adres kayıtları farklı | ✅ Hem tapu adrese hem de yönetim kaydına göre tebligat yapın; her ikisini belgeleyin. |
Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda malik değişikliği varsa aidat ihbarnamesi kime gönderilmeli?
Öncelikle tapu sicilindeki son malik adresine iadeli taahhütlü tebligat gönderilmelidir; yönetim kayıtları da güncellenmelidir.
Kiracı oturuyor ama tapuda malik değişmiş — tahsilat kime yapılır?
Borç, borcun oluştuğu dönemde malik olan kişiye aittir; kiracı ancak kira sözleşmesiyle aidatı üstlenmişse sorumlu olabilir.
İhbarname iade geldi, tapuda malik başka yerde gözüküyor — ne yapmalıyım?
Tapu kaydıyla adres uyuşmazlığını belgeleyin, yeni tebligat adresine iadeli gönderin ve kayıtları saklayın; icra öncesi delil tam olmalıdır.
Genel kurul icra başlatma yetkisi vermedi, yönetici tek başına başlatabilir mi?
Yönetim planı veya genel kurul kararı ile yetkilendirme yoksa yönetici tek başına işlem yapmamalıdır; hukuki riskler vardır. Karar için genel kurula danışın veya yönetim planını inceleyin.
İcra başlatmadan önce kaç gün beklemeliyim?
Yaygın uygulama iadeli tebligat sonrası yaklaşık 30 gün beklemektir; özel koşullar değiştirir. Somut adımlar için hukuki destek alın.
Kaynaklar ve dayanak
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim ve ortak gider sorumlulukları ile ilgili genel uygulama; ayrıca icra takibine ilişkin uygulamalar İcra ve İflas Kanunu (IIK) ve genel icra usulüne tabidir. Somut hukuki durumlar için avukatınıza danışın.
