Apartmanın bir veya birkaç dairesi aylardır aidat ödemiyor; bu yüzden asansör bakımı aksıyor, kapıcı maaşı zor yetişiyor, ödeme yapan komşular haklı olarak isyan ediyor. "Ödemeyene niye bir şey yapılmıyor?" sorusu yöneticinin en sık duyduğu cümle. İyi haber şu: Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcunu tahsil etmek için yöneticiye somut araçlar verir; kötü haber, bu araçların usulüne uygun kullanılması gerekir.
Aidat Ödemek Yasal Bir Zorunluluktur
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre her kat maliki, ortak giderlere ve avansa katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülükten "ben asansörü kullanmıyorum", "hizmetten yararlanmıyorum" gibi gerekçelerle kaçılamaz. Yani aidat, isteğe bağlı bir ödeme değil, kanundan doğan bir borçtur.
Gecikme Faizi: İlk ve En Pratik Araç
KMK m.20, ortak gider veya avans payını ödemeyen kat malikinin, gecikilen her ay için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı (faizi) ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu, ödememenin caydırıcısıdır ve yönetimin ayrıca dava açmadan da hesaba işleyebileceği bir kalemdir.
İcra Takibi ve Dava Yolu
Borç ödenmeye devam etmezse yönetici, kat malikleri kurulunu temsilen borçlu hakkında icra takibi başlatabilir ve dava açabilir. KMK'ya göre yönetici, ortak giderlerin tahsili için dava ve icra takibi yapma yetkisine sahiptir. Üstelik bu alacaklar için kanun, kat maliklerine ve yönetime önemli bir güvence tanır:
| Araç | Ne işe yarar? |
|---|---|
| Gecikme faizi (m.20) | ✅ Aylık %5 caydırıcı faiz |
| İcra/dava | ✅ Borcun yasal tahsili |
| Öncelikli ipotek hakkı (m.22) | ✅ Bağımsız bölüm üzerinde kanuni güvence |
KMK m.22, ödenmeyen ortak gider alacakları için diğer kat maliklerinin, borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek tescili isteyebileceğini öngörür. Bu, alacağın tahsilini güçlendiren önemli bir güvencedir.
Tahsil Sürecini Adım Adım Yürütün
- Aidat tahakkuklarını ve ödemeleri eksiksiz, tarihli kayıt altında tutun.
- Borçluya yazılı bildirim (ihtar) gönderip borcu ve faizi net belirtin.
- Ödeme gelmezse gecikme faizini m.20 uyarınca işletin.
- Israr halinde kurul kararıyla icra takibi/dava sürecini başlatın.
- Gerekirse m.22 kapsamında kanuni ipotek hakkını değerlendirin.
Bu sürecin en kritik halkası, "kim ne kadar borçlu, ne zaman ödedi, faiz ne kadar işledi" sorusuna anında ve itiraz edilemez bir cevap verebilmektir. Binanızı BYönetim'de oluşturarak aidatları otomatik tahakkuk ettirebilir, gecikme faizini sistemin kendisinin hesaplamasını sağlayabilir, borçlu sakine SMS/push ile borç bildirimi gönderebilirsiniz. İcra veya dava aşamasına geldiğinizde ise tarih bazlı, tutarlı bir borç dökümünü tek tıkla rapor olarak alırsınız; bu da hem yönetimin işini hem de hukuki süreci kolaylaştırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat ödemeyen komşunun aidatına faiz uygulayabilir miyim?
Evet. KMK m.20, geciken her ay için aylık %5 oranında gecikme tazminatı öngörür. Bu faizi yönetim, ödenmeyen paya işletebilir.
Aidat borcu için komşunun dairesi haczedilir mi?
İcra takibi sonucunda yasal şartlar oluşursa borçlunun malvarlığına yönelik işlemler gündeme gelebilir; ayrıca KMK m.22 kanuni ipotek hakkı tanır. Süreç şartlara bağlı olduğundan uzmana danışmak gerekir.
Aidatı ödemeyen kiracıdan tahsil edebilir miyim?
Belirli koşullarda kiracı, kira borcuyla sınırlı olmak üzere ortak gider borcundan müteselsil sorumlu olabilir. Detay, kira ilişkisine ve somut duruma göre değişir.
Ödemeyen komşunun suyunu kesebilir miyim?
Aidat ödemediği için bir kat malikinin temel hizmetlerini keyfi olarak kesmek çoğu durumda hukuka aykırıdır. Bunun yerine faiz, icra ve dava gibi yasal yollar izlenmelidir.
