Sabah kapıda duran bir makbuz torbası: bir malik aidatının yarısını yatırmış, diğer yarısını ise cuma günü ödeyeceğini söylemiş. Yönetici olarak hesabı nasıl kapatırsınız? Gecikme faizi, hangi döneme uygulanır, hangi borçlar önce tahsil edilir — yanlış uygulama hem hesap hatasına hem de hukuki itiraza yol açar.
1. Kısmi ödemenin temel hukuki çerçevesi
Aidat, kat malikleri arasındaki ortak gider alacağıdır ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile işletme projesine göre tahakkuk ettirilir. İşletme projesi veya genel kurul kararı farklı bir sırayı koymadıkça, alacakların tahsiline ilişkin öncelik ve faiz uygulaması, borçlunun hangi borca mahsup ettiğini açıkça belirtmesi durumunda değişebilir. Aksi hâlde yönetim kaydına göre işlem yapılır.
2. Kısmi ödemenin muhasebe ve mahsup önceliği
Genel uygulama ve iyi muhasebe ilkesi şunları gerektirir:
- Ödeme hangi döneme ait aidata yapıldıysa önce o dönemin anaparası kapatılır.
- Ek olarak gecikme faizi, idari masraf veya icra takibi giderleri gibi ayrı hesaplar varsa, işletme projesi veya genel kurul kararı öncelik sırasını belirtebilir; aksi halde yönetim önce anapara, sonra faiz, en son diğer giderler şeklinde kayıt yapmalıdır.
| Açıklama | Önerilen Öncelik |
|---|---|
| Anapara (aidat tahakkuku) | ✅ Önce |
| Gecikme faizi | ✅ Sonraki |
| İcra ve icra masrafları | ✅ En son |
3. Gecikme faizi nasıl hesaplanır — pratik formül
Gecikme faizi, genel kurul kararı veya yönetim sözleşmesinde farklı bir oran yoksa yıllık oran üzerinden gün hesaplanarak uygulanır. Borcun gecikme başlangıcı genellikle aidatın muaccel olduğu tarihtir (tahakkuk tarihi veya son ödeme tarihi olarak belirlenen gün).
- Gecikme gün sayısını tespit edin (gün olarak).
- Yıllık faiz oranını (ör. %X) belirleyin — genel kurul kararı yoksa uygulanacak oran sitede ilan edilmelidir.
- Gecikme faizi = Kalan anapara × (yıllık oran / 365) × gecikme günü.
4. İcra takibi ve kısmi ödeme etkisi
İcra takibi başlatılmışsa kısmi ödeme icra dairesine yapılmış gibi işlem görür; icra kanununa göre ödemeler hacze gitmiş tutarlara öncelikle mahsup edilir. Yönetim, icra öncesi veya icra sürecinde alacağı varsa, kısmi ödemeyi kabul ederek muhasebe kaydını yapabilir ancak icra masrafları ve avukat ücretleri ayrıca talep edilebilir.
İcra sürecine ilişkin somut uygulamalar somut şartlara göre değişir; bu yüzden icra hukukunda somut durumlar için bir hukukçuya danışılması uygundur.
5. Yönetici için 7 adımda pratik işlem akışı
- Ödemenin dekontunu alın ve malikten hangi döneme mahsup ettiğini yazılı isteyin.
- Alındı belgesi/makbuz düzenleyin; kısmi ödeme ile ilgili kalan bakiye ve faiz bilgisini açıkça yazın.
- Kayıtlarda anapara, gecikme faizi ve diğer giderleri ayrı hesaplayın ve belgeleyin.
- Malike yazılı bildirim gönderin (e-posta veya ilan) — bakiye ve son ödeme tarihi belirtilmeli.
- Gecikme faizi hesaplamasını ve tarihçesini muhasebe defterine işleyin.
- İcra başlamadan önce son ödeme çağrısı yapın; gerekirse genel kurul kararıyla icra yetkisi kullanılır.
- İcra takibi sonrası tahsilatlarda icra veznesi/avukat talimatlarına göre mahsup yapın.
6. Deliller — yöneticinin mutlaka saklaması gereken belgeler
- Ödeme dekontu, banka ekstreleri, havale/sms bildirimleri.
- Makul süre içinde yapılan yazılı mahsup talepleri veya malikin beyanı.
- Düzenlenen makbuz/alındılar ve yönetim-bilgilendirme yazıları.
- İcra başvurusu ve iletişim kayıtları (varsa).
7. Kısmi ödemeyi dijitalleştirmek ve süreçleri hızlandırmak
Kayıt hatalarını, mahsup karışıklıklarını ve delil eksikliğini azaltmak için aidat tahsilatını dijitalleştirmek faydalıdır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi platformlar otomatik tahakkuk, gecikme faizi hesaplama, makbuz düzeni ve kayıt saklama imkânı sunar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme yapıldığında yönetici parayı hangi hesaba yazmalı?
Net cevap: Öncelikle anapara kalemini kapatacak şekilde kaydedin; malik hangi dönemi kapattığını belirtmişse o dönemin anaparasına yazın. Açıklama yoksa kayıtları açık bırakıp malikin beyanını yazılı isteyin.
Malik "ilk önce gecikme faizi ödensin" diye beyan ederse ne olur?
Net cevap: Malik açıkça hangi borca mahsup ettiğini belirtiyorsa bu beyan esas alınır; aksi takdirde yönetim kayıtları ve işletme projesi doğrultusunda işlem yapılır.
Kısmi ödeme icra devam ederken yapılırsa icra nasıl etkilenir?
Net cevap: İcra takibi varsa ödeme icra veznesine gitmiş gibi işlem görür; icra dosyası kapatılana kadar icra kuralları ve öncelikleri uygulanır.
Gecikme faizi oranını yönetici tek taraflı belirleyebilir mi?
Net cevap: Hayır. Gecikme faizi oranı işletme projesi veya genel kurul kararıyla belirlenmeli; aksi halde uygulama itiraza açık olur.
Kısmi ödeme sonrası malikin itirazı olursa Yönetici ne yapmalı?
Net cevap: Tüm delilleri (dekont, makbuz, yazışma) saklayıp, itirazın dayanağına göre genel kurula veya hukuki danışmana yönlendirin; somut durumlara göre çözüm değişir.
Kaydı nasıl tutmalıyım ki ileride delil eksikliği olmasın?
Net cevap: Dekont, yazılı mahsup talebi, düzenlenen makbuz ve yönetimin bildirimlerini dijital/kağıt olarak saklayın; tarih, tutar, mahsup açıklaması ve imzalar mutlaka yer almalı.
İşletme projesi mahsup önceliğini belirtiyorsa yönetici ne yapmalı?
Net cevap: İşletme projesindeki düzenleme önceliklidir; yönetici bu sıraya uygun işlem yapmalı ve uygulamayı malikleriyle paylaşmalıdır.
