Genel kurul salonunda ısı yükselmiş, yöneticinin sunduğu gündem maddesi oylamaya konmuş; fakat bazı malikler sayının mı yoksa arsa payının mı ölçüleceğini sorduğunda tartışma büyüyor. Kararın geçerliliği, toplantı tutanağı ve itiraz riski bu noktada belirlenir — çünkü Kat Mülkiyeti ile uygulamada sayı ve arsa payı hesabı konusunda yapılan hatalar sıkça toplantuların iptaline veya ihtilafa yol açar.
Neden sayı vs. arsa payı ayrımını doğru yapmak zorunlu?
Kat Mülkiyeti uygulamasında bazı kararlar maliklerin sayısına (kişi bazlı), bazıları ise arsa paylarına göre (mülkiyet payı bazlı) alınır. Yanlış hesaplanan karar yeter sayısı kararın iptaline, uygulanmamasına veya hukuki itiraza sebep olabilir. Kanunda açık bir liste yok; uygulama ve Yargıtay içtihadı ile şekillenen pratik önemlidir.
Karar yeter sayısı hesaplanırken sık yapılan 7 hata
Aşağıda hem teknik hem usuli olarak sık tekrar eden hatalar ve kısa açıklamaları yer alıyor.
- 1) Hatanın özü — Arsa payı mı sayı mı belirsizliği: Gündem maddesinin metninde arsa payı’ya göre mi, sayı ile mi karar alınacağı net değilse yanlış çoğunluk saptanır.
- 2) Çağrı şekli ve süresi eksik kaydedilmesi: Çağrı usulüne (ilan, iadeli taahhüt, ilan tahtası vs.) ilişkin hata sonrasında hazirun ve kararlar geçersiz sayılabilir.
- 3) Hazirun listesinin hatalı düzenlenmesi: Eksik bağımsız bölüm numarası, güncel sahip bilgisi veya arsa payı yazılmaması hesap hatasına yol açar.
- 4) Mirasçı/temsilci/müşterek mülkiyet durumunun yanlış işlenmesi: Birden fazla malik bulunan bağımsız bölümlerde oy kullanımı ve arsa payı hesaplaması yanlış yapılırsa sonuç değişir.
- 5) Karar defterine yanlış kayıt / sayfa atlaması: Karar metninin tam yazılmaması veya tarih hatası iddiaları artırır.
- 6) Yönetim planı veya işletme projesi hükümlerinin uygulanmaması: İşletme projesi özel bir çoğunluk öngörmüşse standart hesaplama uygulanırsa karar kusurlu olur.
- 7) Geçici yönetici / çağrı usulüyle alınan kararların yanlış kabul edilmesi: Geçici yönetici atanması, çağrı ve toplantı nisapları ayrı usul gerektirebilir; karışıklık itiraz nedeni olur.
Adım adım: Karar yeter sayısını doğru hesaplama rehberi
- Gündem maddesinin niteliğini belirleyin: olağan bakım mı, tadilat mı, yönetici ataması mı? Hangi çoğunluğun gerektiğini saptayın.
- İşletme projesi ve yönetim planını kontrol edin: Özel hüküm var mı? Öncelikle bunlara uyun.
- Çağrı ve hazirun belgelerini gözden geçirin: Çağrı süresi, şekli ve hazirun listesi eksiksiz mi?
- Hazirun listesinde her bağımsız bölüm için arsa payını, malik(leri) ve yetki/vekâlet durumunu açıkça yazın.
- Oy sayısını hem sayı (bağımsız bölüm sayısı) hem arsa payı toplamı üzerinden hesaplayın ve tutanağa yazın.
- Karar metnini açık, tarihli ve imzalı tutanağa geçirin; itiraz ihtimaline karşı karar defterini eksiksiz doldurun.
| Durum | Nasıl Hesaplanır? |
|---|---|
| Yönetici seçimi | ✅ Genelde çoğunluk: sayı veya arsa payı, işletme projesine göre |
| Büyük tadilat / yapısal değişiklik | ✅ Çoğunluk özel olarak arsa payına göre istenebilir |
Hazirun listesi nasıl düzenlenmeli: pratik kontrol listesi
Hazirun listesi toplantı tutanağının en kritik delillerindendir. Eksik veya muğlak kayıtlar itiraz kapısını açar.
- Her bağımsız bölüm numarası ve mevcut malik(ler)ın açık isimleri
- Her bölümün arsa payı rakamı (tapu veya yönetim planından alınmış olmalı)
- Temsil ve vekalet durumları (vekalet metni eklenmeli)
- İmza alanı ve tarih
Yargıtay uygulamaları ve yasal çerçeve
Kat Mülkiyeti mevzuatı ile doğrudan düzenlenen hükümlerde (örneğin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) genel ilkeler yer alır; ayrıntılı hesap uygulamaları ise yönetim planı ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenir. Yargıtay kararları, hazirun listesi, çağrı usulü ve karar yeter sayısı eksiklerinde kararların iptal edilebileceğini göstermektedir. Uygulamada usul eksikliği sıklıkla maddi incelemeyi gölgelendirir.
Pratik örnek: 20 daireli binada yönetici ücreti kararı
Örnek: İşletme projesinde yönetici ücreti kararlarında arsa payı ile karar alınacağı yazmıyor. Toplantıda 12 daire (toplam arsa payı %48) kabul oyu veriyor, 8 daire ret ediyor (arsa payı %52). Hangi çoğunluk sağlanmıştır? Eğer yönetim planı arsa payı ağırlıklı karar gerektirmiyorsa "sayı" bazlı çoğunlukla karar alınmış sayılabilir; ancak işletme projesinde arsa payı gerektiren bir hüküm varsa karar iptal edilir. Bu nedenle toplantı öncesi işletme projesi/mülkiyet belgelerini kontrol etmek kritiktir.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun, çağrı takibi ve arsa payı kayıtlarını düzenleyip hataları azaltan araçlar vardır; hızlı kayıt için BYönetim’in ücretsiz deneme sayfasını kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Karar yeter sayısı nedir?
Net cevap: Karar yeter sayısı, bir genel kurul kararının geçerli olması için gerekli malik veya arsa payı çoğunluğudur; kararın niteliğine göre sayı veya arsa payı esas alınabilir.
Hangi kararlar arsa payına göre alınır?
Net cevap: Yapısal değişiklik, ortak yerlerin kullanımı gibi önemli kararlarda işletme projesi veya yönetim planı arsa payına göre özel çoğunluk öngörebilir; genel kural ve uygulama için belgeleri kontrol edin.
Hazirun listesinde arsa payı yazmazsak ne olur?
Net cevap: Arsa payı bilgisi eksikse arsa payına göre hesaplama gerekirse sonradan ispat zorlaşır; itiraz ve iptal riski artar.
Temsilci (vekalet) ile alınan oylar nasıl hesaplanır?
Net cevap: Vekaletler açıkça belgelendirilmeli, hazirun listesine eklenmeli; aksi halde temsil yetkisinin delili sorun yaratır.
Karar defteri nasıl kayıtlı tutulmalı?
Net cevap: Karar defteri tarihli, eksiksiz ve imzalı olmalı; sayfa atlamaları, tarih ve metin hataları itiraz sebebidir; noter onayı gereken halleri yönetim planı belirler.
