Yeni taşınan kiracıyla yöneticinin ilk ay görüşmesi: kiracı sözleşmesine aidat bedeli yazmadığını söylüyor; malik ise aidatı tahsil etmek istiyor. Hangi durumda aidat kiracıya yüklenir, yönetici ne yapmalı ve pratik kanıt/işlem adımları nelerdir? Bu rehberde hem hukuki çerçeveyi hem yöneticinin uygulamada atacağı adımları bulacaksınız.
1. Hukuki Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel ilkeler
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) genel olarak ortak giderlerin malikler tarafından karşılanacağını öngörür. KMK’nın kira ilişkisinin taraflarını doğrudan düzenleyen açık bir maddesi yoktur; bu nedenle kira sözleşmesi hükümleri, taraflar arasındaki sorumluluğu belirler. Genel olarak; aidat yükümlülüğü maliklere aittir, ancak malik ile kiracı arasında aksi sözleşmede kararlaştırılmışsa kiracı sorumlu tutulabilir.
2. Sözleşmede aidat belirtilmemişse uygulanacak mantık
Sözleşmede aidat bedeli veya "aidat kiracı tarafından ödenir" gibi açık hüküm yoksa üç unsur değerlendirilir:
- Malik-kiracı arasındaki yazılı kira sözleşmesinin içeriği
- Tarafların uygulaması (önceki ödemeler, dekontlar, iletişim kayıtları)
- Genel hukuki ilkeler: borçluluk ilişkisinin açıkça devri gerekir; belirsizlik malik lehine yorumlanabilir.
Eğer sözleşme sessizse ve malik aidatı devretmediğini iddia ediyorsa, öncelikli sorumluluk malik üzerinde kalır. Ancak malik ile kiracı arasında yazılı veya fiili bir anlaşma (örn. kiracı daha önce aidat ödediğine dair dekont) varsa bu durum kiracı sorumluluğunu doğurabilir.
3. Yönetici için pratik 7 adım (icra öncesi hazırlık)
- Kira sözleşmesini talep edin ve sözleşmede aidat hükmü olup olmadığını kontrol edin.
- Malik ve kiracıdan önceki ödemelere ilişkin banka dekontu, makbuz veya iletişim (e‑posta/SMS) isteyin.
- Aidat tahakkuklarını doğru bağımsız bölüm kaydına göre düzenleyin; hangi döneme ait olduğuna dikkat edin.
- Kendiniz makbuz düzenlediyseniz (yönetici makbuzu), makbuzları arşivleyin; düzenlenmediyse düzenlemeyi teklif edin.
- Taraflara yazılı ihtar gönderin; burada hukuki görüş belirtmeyin, sadece "aidat borcu" ve dayanağını, son ödeme tarihini bildirin.
- Delil toplama: ödeme taleplerini, bildirileri ve tarafların yazılı cevaplarını saklayın.
- Durum belirsizse, yönetim kurulu/toplantıda konuyu görüşün; kararı ve oy kullananları karar defterine işleyin.
4. Taraflar arası anlaşma ve ispat yükü
Taraflar arasında yazılı bir hüküm yoksa ispat yükü, genel olarak aidatın kiracı tarafından ödendiğini iddia eden tarafta olur. Kiracı önceki dönemlerde aidat ödediğini gösterirse sorumluluk devam eder. Malik aidatın kendisi tarafından ödendiğini veya devretmediğini iddia ederse, malik öncelikli borçlu olarak değerlendirilir.
5. Aidat tahakkuku ve makbuz düzenleme pratikleri
Yönetici, aidat tahakkukunu her bağımsız bölüm için eşit ya da arsa payına göre (işletme projesine göre) düzenlemelidir. Tahsil edilen aidatlar için makbuz düzenlemek yönetici yükümlülüğüdür; makbuz düzenlenmemişse sonradan düzenlenen belge delil olarak kullanılabilir fakat dikkatli tutulmalıdır.
| Durum | Yönetici Adımı |
|---|---|
| Kiracı dekont sunuyor | ✅ Dekontu kayıt altına alın, malikle mutabakat isteyin. |
| Hiç belge yok | Yazılı ihtar gönderin ve yönetim kararı alın. |
6. İcra ve tahsilat: ne zaman devreye girer?
Eğer malik aidat sorumluluğunu yerine getirmez ve yönetim tatmin edici delil toplayıp karar verdiyse, alacak için icra yoluna gidilebilir. Ancak hangi kişinin/malikin muhatap olacağı somut belge ve uygulamaya bağlıdır. Yönetim önce malik ile yazılı mutabakat sağlamaya çalışmalı, aksi halde icra süreci maliyet ve itibar riski taşır.
7. Dijitalleştirme ile uyuşmazlıkların azaltılması
Bu tür belirsizlikleri azaltmak için kira ve aidat kayıtlarını dijital, şeffaf şekilde tutmak en etkili yoldur. Örneğin aidat tahakkukunu, makbuz düzenimini ve ödeme bildirimlerini dijitalleştiren bir platform kullanmak hem delil üretir hem de iletişimi hızlandırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir araç ile hızlı kayıt başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde aidat yazmıyorsa aidat otomatik olarak malikin sorumluluğunda mı kalır?
Genelde evet; sözleşmede aksi yoksa aidat hukuken maliklere ait ortak giderdir. Ancak kiracı ile malik arasında yazılı/fiili bir anlaşma varsa durum değişebilir.
Kiracı iddia ediyor, "Ben zaten aidat ödüyorum" — yönetici ne isteyebilir?
Bankaya ait dekont, makbuz, e‑posta/SMS onayı veya önceki yıllara dair ödeme kayıtlarını isteyin. Yazılı delil en güçlüdür.
Makbuz düzenlenmemişse yönetici nasıl hareket etmeli?
Eksik makbuz varsa derhal makbuz düzenleyin, kayıtları saklayın ve taraflara yazılı bilgilendirme gönderin. Gerekirse yönetim kurulunda durumu karara bağlayın.
Malik aidatı ödemiyor ama kiracı ödediğini iddia ediyorsa kim muhataptır?
Önce delil değerlendirilir; dekont varsa kiracı muhatap kabul edilebilir. Delil yoksa malik öncelikli borçlu olarak işlem görür. Somut durumlara göre değişir; gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
İcra öncesi yönetici hangi belgeleri toplamalı?
Kira sözleşmesi, dekont/makbuzlar, yazılı ihtarlar, tarafların yazılı cevapları ve yönetim kurulu kararını dosyalayın; bunlar icra sürecinde gerekecektir.
