Akşam toplantısında yönetim, 5 ayikik aidat borcu olan bir daire için kiracı hesabına yapılan ödemelerin kabulünü tartışıyor. Kiracı sözleşmede “aidat kiracıya aittir” yazılı olduğunu iddia ediyor; malik ise alacakların kendisinden talep edilmesini istiyor. Yönetici ne yapmalı, kime ihtar göndermeli ve icra süreci nasıl işler? Bu rehberde pratik adımlar, yasal çerçeve ve uygulama örnekleriyle 2026 itibarıyla yanıt veriyoruz.
Kira sözleşesindeki hüküm ne ifade eder?
Kira sözleşmesinde "aidat kiracıya aittir" ifadesi taraflar arasında malik ile kiracı arasında borç ilişkisi kurulmuş olduğunu gösterir. Ancak bu hüküm, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan maliklerin genel sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; KMK uygulamalarında malikin asıl muhatap olduğu durumlar vardır. Bu nedenle yönetimin uygulaması hem sözleşme şartına hem de KMK ve genel uygulamaya göre şekillenmelidir.
Malik ile kiracı arasındaki sorumluluğun pratik ayrımı
Genelde üç durum gözlemlenir:
- 1) Sözleşmede açık hüküm var ve kiracı düzenli ödüyor: Yönetim kiracıdan tahsil edebilir, ama malikin hukuki sorumluluğu tamamen kalkmaz.
- 2) Sözleşme var ama kiracı ödemiyor: Yönetim önce kiracıya, sonuç alınamazsa malike başvurarak işlem başlatır.
- 3) Sözleşme yok veya belirsiz: Yönetim doğrudan malikten talep eder.
Yönetimin alacağı somut idari adımlar (2026 uygulaması)
- Öncelikle dosyada kira sözleşmesinin aslı veya noter/elektronik onaylı suretini talep edin.
- Aidat borç dönemlerine ait borç dökümünü, ödeme makbuzlarını ve hesap cetvelini hazırlayın; varsa yönetim planı ve işletme projesini ekleyin.
- Kiracıya yazılı ihtar (taahhütlü veya kayıtlı elektronik posta) gönderin; ödeme yapılmazsa malike ihtar iletildiğini bildirin.
- Hukuki takip kararını yönetim kurulu onayından geçirip karar defterine kaydettikten sonra icra takibini başlatın; önce kiracı sonra malik sıralaması dosya şartlarına göre değişebilir.
İcra ve yargı sürecinde kim muhatap gösterilir?
İcra takibi başlatırken yönetici genelde maliki borçlu gösterir; çünkü KMK uyarınca bağımsız bölümün maliki, malikin ortak giderlere ilişkin asli muhatabıdır. Ancak sözleşme ile kiracıya borç yüklenmişse yönetim, icra dosyasında kiracıyı borçlu gösterip tahsilat yapabilir. Bu tercih, dosyanın hızını, tahsil edilebilirliği ve ispat yükünü etkiler.
Pratik belge listesi: Yönetimin icra öncesi hazır bulundurması gerekenler
| Belge | Neden gerekli |
|---|---|
| Kira sözleşmesi (aslı veya onaylı suret) | ✅ Sorumluluğun kiracıya devrini ispatlar |
| Aidat defteri / hesap dökümü | ✅ Borcun miktarını ve dönemini gösterir |
| Yönetim kurulu kararı/karar defteri kaydı | ✅ Takibin yetkilendirilmesi için |
| Makbuz veya tahsilat kayıtları | ✅ Önceki ödemelerin varlığını gösterir |
Kiracı ödedi, ama malik borçlu mu kalır?
Kiracı sözleşmeye göre aidat ödemişse, pratikte borç ortadan kalkar. Ancak KMK çerçevesinde malik, üçüncü kişilere karşı bazı hallerde sorumlu tutulabilir. Özellikle alacak vergi, dava veya icra yönünden malikin yükümlülüğü idari kayıtlarda veya tapu işlemlerinde sorun çıkarabilir. Bu yüzden yönetim ödeme kabul ederken makbuzu mutlaka malik ve kiracı adına düzenlemelidir.
Yönetimi hızlandıracak dijital uygulama önerisi
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, masraf dökümü ve kiracı-malik ilişkisini tek bir platformda takip etmek büyük kolaylık sağlar. Örneğin BYönetim üzerinde bina kaydı oluşturarak tahakkuk, makbuz, SMS bildirim ve tahsilatı entegre edebilirsiniz; hızlı kayıt için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesindeki 'aidat kiracıya aittir' hükmü maliki sorumluluktan kurtarır mı?
Net cevap. Hukuken malik ile yönetim arasındaki asli borç ilişkisinin ortadan kalktığı söylenemez; sözleşme kiracıya iç ilişkide ödeme yükümlülüğü getirir, fakat yönetimin maliki muhatap almaması her durumda mümkün değildir.
Yönetim önce kiracıya ihtar gönderirse sonra malike başvurabilir mi?
Net cevap. Evet; uygulamada önce kiracıya, sonuç alınamazsa malike başvurmak yaygın ve makuldür. Ancak hangi ismin icra muhatabı yapılacağı dosya stratejisine göre değişir.
Kiracı taşındıysa ve borç bıraktıysa ne yapılır?
Net cevap. Kira sözleşmesi, depozito ve tahammül kayıtlarına göre önce kiracıya ihtar, bulunamazsa malike başvuru ve icra takibi başlatılabilir. Tapu işlemlerine ilişkin blokaj veya takip yöntemleri ilgili durumlarda kullanılabilir.
Makul bir tahsilat prosedürü için hangi belgeler zorunludur?
Net cevap. Kira sözleşmesi, aidat hesap dökümü, yönetim kurulu kararı ve önceki makbuzların düzenli kayıtları zorunlu ve yönetime hukuki güvenlik sağlar.
İcra takibinde hangi isim daha etkili: kiracı mı malik mi?
Net cevap. Tahsil edilebilirlik bakımından malikin icraya muhatap edilmesi genelde daha etkili olabilir; ancak sözleşme ile devredilmişse kiracı aleyhine işlem de mümkündür. Dosya bazlı değerlendirme gereklidir.
