Üst kattaki dairenin tavanı kış yağmurlarıyla birlikte lekelenmeye, sıva dökülmeye başladı. Daire sahibi yöneticiye gidip "çatı akıyor, onarın" diyor; alt katlardaki bazı komşular ise "benim dairemde sorun yok, neden ben ödeyeyim?" diye itiraz ediyor. Türkiye'deki binlerce apartmanda her sonbahar tekrarlanan bu tartışmanın hukuki cevabı aslında çok net: çatı ortak alandır ve masrafı kural olarak herkes paylaşır.
Çatı Hukuken Ortak Alandır
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, çatıları açıkça "ortak yerler" arasında sayar. Yani en üst katta otursanız da, zemin katta dükkânınız olsa da çatı hepinizin ortak mülkiyetindedir. Bir kat malikinin "benim dairem en altta, çatıyla işim olmaz" demesi hukuken geçerli değildir; çünkü çatı, binanın bütününü ve dolayısıyla her bağımsız bölümü korur.
Bu nedenle çatı onarımı, kişisel bir tamirat değil, ortak yapının bakımı sayılır. Kararı kat malikleri kurulu (genel kurul) alır, masrafı da kanunda belirtilen kurala göre paylaşır.
Masraf Nasıl Paylaşılır? Arsa Payı mı, Eşit mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre, aksine sözleşme yoksa kat malikleri ortak gider ve avansa arsa payları oranında katılır. Çatı onarımı da bir ortak gider olduğu için kural budur. Ancak uygulamada birçok yönetim planı, bakım-onarım giderlerini eşit veya farklı bir oranla paylaştıracak hükümler içerebilir; önce kendi yönetim planınıza bakmanız gerekir.
Pratikte üç olası senaryo
| Durum | Masrafı kim öder? |
|---|---|
| Çatının genel onarımı/yenilenmesi | ✅ Tüm kat malikleri (arsa payına göre) |
| Sadece bir dairenin terası/teras çatısı kişisel kullanımda | Duruma göre o malik (yönetim planına bakılır) |
| Kat malikinin kusuruyla oluşan hasar | Kusurlu malik (TBK genel hükümler) |
Komşu Çatı Onarımına İzin Vermezse Ne Olur?
Bazen çatıya ulaşmak için bir bağımsız bölümden geçmek veya en üst kat dairesinin balkonunu kullanmak gerekebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, ortak yerlerin korunması ve bakımı için gerekli olduğunda kat maliklerinin birbirlerinin bağımsız bölümlerine, ortak yerlere girmesine katlanmak (müsaade etmek) zorunda olduğunu düzenler. Yani "daireme girilmesine izin vermiyorum" diyerek zorunlu onarımı engellemek hukuken mümkün değildir.
Onarım kararı alındığı halde bir kat maliki katkı payını ödemiyorsa, yönetici dava ve icra yoluyla tahsil edebilir; gecikme halinde KMK m.20 uyarınca aylık yasal faiz uygulanabilir.
Karar ve Masraf Sürecini Adım Adım Yürütün
- Hasarı fotoğraf ve mümkünse teknik raporla belgeleyin.
- En az iki-üç firmadan onarım teklifi alın.
- Kat malikleri kurulunu toplayın; çatı onarımı ve bütçesini gündeme koyun.
- KMK'daki toplantı ve karar yeter sayılarına uygun şekilde kararı oylayın.
- Masrafı arsa payı (ya da yönetim planındaki kurala göre) bağımsız bölümlere tahakkuk ettirin.
- Ödemeleri ve onarım faturasını şeffaf biçimde tüm maliklere bildirin.
Bu süreçte en çok yaşanan sorun, "kim ne kadar ödeyecek" hesabının el ile tutulması ve şeffaf olmamasıdır. BYönetim ile binanızı oluşturup arsa paylarını sisteme girdiğinizde, çatı gibi olağanüstü giderleri tek tıkla doğru oranda her bağımsız bölüme dağıtabilir, borç-tahsilat durumunu mobil uygulamadan herkesin görmesini sağlayabilirsiniz. Böylece "ben ne kadar ödedim, komşum ne kadar borçlu" tartışmaları büyük ölçüde sona erer.
Sıkça Sorulan Sorular
Çatı onarımı masrafını sadece en üst kat mı öder?
Hayır. Çatı ortak alandır; masraf kural olarak tüm kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır. En üst katta oturmak ek bir yük getirmez.
Kiracı çatı onarımına katılır mı?
Kural olarak çatı gibi büyük onarım ve yapı giderleri kat malikine (ev sahibine) aittir. Kiracı genelde günlük kullanım ve küçük bakım giderlerinden sorumludur; ayrıntı kira sözleşmesine ve TBK hükümlerine göre değişir.
Komşum çatı için para ödemiyorsa ne yapabilirim?
Yönetici, ödenmeyen ortak gider payını yasal faiziyle birlikte dava ve icra yoluyla talep edebilir (KMK m.20). Süreç şartlara göre değiştiğinden bir uzmana/avukata danışmanız yerinde olur.
Çatı onarımı kararı için kaç kişinin onayı gerekir?
Olağan bakım-onarım kararları kat malikleri kurulunda KMK'daki yeter sayılarla alınır. Olağanüstü ve büyük harcamalarda nitelikli çoğunluk gerekebilir; tereddütte yönetim planı ve kanun birlikte değerlendirilmelidir.
