Hafta sonu binada jeneratör bakımını üstlenen yönetici, daire sahiplerinden aylık kullanım ücreti talep etmeye başladı — bazı maliklerin itirazı var, yönetim planında 'ortak demirbaş' ibaresi bulunuyor ama karar defterinde bunun nasıl ücretlendirileceğine dair kayıt yok. Bu senaryoda kim haklı; yönetici tek başına ücret tayin edip tahsil edebilir mi?
Ortak demirbaş nedir, Kat Mülkiyeti Kanunu ne diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) ortak yerleri ve bağımsız bölümlerin paylarını düzenler; ancak özel bir "ortak demirbaş" tanımı kanunda açık biçimde listelenmemiştir. Yönetim planında bir eşyanın "ortak demirbaş" olarak gösterilmesi, onun ortak alanın bir parçası veya ortak mülkiyet kapsamında kullanıldığı anlamına gelir.
Genel kurul kararı şart mı? Hangi durumlarda ücret alınabilir?
Genel kural: Ortak giderlerin ve ortak hizmetlerin belirlenmesi, harcama yapma yetkisi ve önemli uygulamalar genel kurul kararına bağlıdır. Yönetici; Kanun ve yönetim planı çerçevesinde, günlük bakım-onarım ve acil hizmetler için harcama yapabilir. Ancak bir demirbaşın kullanımından düzenli, kalıcı bir "kullanım ücreti" veya ticari gelir elde edilmesi söz konusuysa, bu tür düzenlemeler genelde genel kurul kararı gerektirir.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar:
- Eğer yönetim planı veya önceki genel kurul kararları jeneratör/su deposu/ildemirbaşın kullanımını ve ücretlendirme esaslarını belirtiyorsa, onlara uyulur.
- Yönetici yalnızca bakım-onarım ve işletme giderlerini aidat bütçesinden veya acil harcama ödeneğinden karşılayabilir; buna karşın dairelere ayrı ayrı "kullanım ücreti" tahsil etmek genelde genel kurul yetkisini gerektirir.
- Ortak demirbaşın kiraya verilmesi ya da üçüncü kişilere hizmet sunulması halinde elde edilen gelir "ortak gelir" kabul edilir; bu gelirin kullanımı ve muhasebeleştirilmesi hakkında genel kurul kararına ihtiyaç vardır.
Mahsuplaşma: Ortak gelir mi, ortak gider mi? Hesaplama tablosu
Ortak demirbaşlardan elde edilen bedellerin nasıl ele alınacağına ilişkin basit karşılaştırma:
| Durum | Muhasebe/sonuç |
|---|---|
| Demirbaş sadece bina sakinlerinin kullanımı için, aidat içinde karşılanıyorsa | ✅ Ortak gider içinde işlem görür; aidat bütçesinden karşılanır. |
| Demirbaş kiraya verilip üçüncü kişilere gelir sağlıyorsa | ✅ Ortak gelir sayılır; genel kurul kararı ile gelirlerin kullanımı belirlenir ve deftere kaydedilir. |
| Yöneticinin tek taraflı olarak dairelere yeni ücret ihdas etmesi | ❌ Genelde hukuki itiraza açıktır; karar ve defter kaydı gereklidir. |
Pratik adımlar: Yönetici ve malikler için 2026'da izlenecek süreç
- Yönetim planını ve önceki genel kurul kararlarını inceleyin: Demirbaşın statüsü, kullanım koşulları veya ücretlendirme var mı?
- Mevcut uygulama acil bakım/işletme gerektiriyorsa, yönetici masrafı önce kural olarak karşılar; sonraki genel kurulda bilgi ve onay sunar.
- Eğer sürekli bir ücret veya kiralama söz konusuysa, gündem maddesi olarak genel kurula taşıyın ve arsa payı/sayı esasına göre karar alınmasını sağlayın.
- Gelir elde ediliyorsa kayıt, gelir-gider tablolarına işlenmeli; ortak gelir hesabı ve raporu genel kurula sunulmalı.
- Uyuşmazlık çıkarsa şeylerin hukuki niteliği ve önceden verilen yetkiler incelenir; somut durumda bir uzmana danışmak uygun olur.
Örnek: Jeneratörün ortak kullanım ücreti nasıl karara bağlanır (örnek gündem ve hesaplama)
Örnek gündem maddesi: "Binanın jeneratörünün üçüncü şahıslara kiralanması ve elde edilecek gelirlerin %X'inin rezerv/onarım, %Y'sinin ortak giderlere aktarılması". Karar alırken arsa payı veya sayı esasına göre karar yeter sayısına dikkat edilmeli.
Basit hesap örneği (aylık):
- Jeneratör aylık kira geliri: 15.000 TL
- Yıllık bakım ve yakıt gideri payı: 30.000 TL → aylık 2.500 TL
- Net aylık ortak gelir: 12.500 TL → genel kurul kararı ile belirlenen oranlarda paylaştırılır veya binanın kasa-banka hesabına aktarılır.
Yönetim planı yoksa veya belirsizlik varsa ne yapılmalı?
Yönetim planı eksik veya belirsizse temel ilke ortak yarar ve eşitliktir. Böyle durumlarda yönetici, acil işletme/onarım masraflarını gerçekleştirebilir; ancak gelir elde etmeye yönelik kalıcı uygulamalar için genel kuruldan açık yetki alınması en güvenli yoldur. Genel kurul çağrısı ve net gündemle alınacak karar, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.
Bu süreci dijitalleştirmek, gelir-gider takibi, karar defteri, duyuru ve oylama süreçlerini düzenlemek isterseniz BYönetim gibi bir platformla işlem kayıtlarını şeffaflaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici, ortak demirbaştan doğrudan aylık ücret tahsil edebilir mi?
Genelde hayır; düzenli ücret veya gelir elde etmeye yönelik uygulamalar için genel kurul kararı gereklidir. Yönetici acil ve olağan işletme giderlerini yönetim bütçesinden karşılayabilir.
Ortak demirbaş kiraya verildiğinde gelir nasıl kaydedilir?
Kiradan elde edilen gelir "ortak gelir" olarak muhasebeleştirilmeli, gelir-gider raporlarında gösterilmeli ve genel kurulca kullanım şekli karara bağlanmalıdır.
Yönetim planında demirbaş yazıyorsa yönetici istediği şekilde ücret koyabilir mi?
Yönetim planı demirbaşın statüsünü belirler; ancak ücretlendirme ve gelir kullanımı gibi önemli değişiklikler genel kurul onayı gerektirebilir. Yönetim planında açık düzenleme yoksa genel kuruldan karar alınması en güvenli yaklaşımdır.
Genel kurul kararı yokken yapılan tahsilatlar iptal edilir mi?
Somut duruma göre değişir; maliklerin itirazı halinde hukuki uyuşmazlık çıkabilir. Yönetici, harcamaların mahiyetini ve dayanaklarını belgeleyip genel kurula sunmalıdır. Gerekirse hukuki danışmanlık alın.
Ortak demirbaşın bakım masrafları aidattan mı ödenir?
Evet; demirbaş bina kullanımının devamı için gerekli bakım-onarım giderleri ortak gider kapsamında aidattan karşılanır. Ancak bakım için ayrı bir "kullanım ücreti" oluşturulacaksa genel kurul onayı tavsiye edilir.
