Genel kurulda kat malikleri toplantısı başladı: salonda 30 bağımsız bölümden 12 malik var ama bu 12 malik toplam arsa payının yüzde 70'ini oluşturuyor. Yönetici, oylama yapmadan önce kimsenin itiraz etmemesini umuyor — ama hangisi esas alınmalı: "sayı" mı, "arsa payı" mı? Bu durum, kararların geçerliliği ve itiraz riskleri nedeniyle yöneticilerin en çok tereddüt ettiği sahnelerden biridir.
Özet: Sayı ile arsa payı arasındaki temel fark
Kat Mülkiyeti uygulamalarında bazı kararlar "sayı" çoğunluğuna, bazıları ise "arsa payı" çoğunluğuna göre alınır. "Sayı" derken toplantıya katılan bağımsız bölüm maliklerinin (>50% kat maliki sayısı gibi) çoğunluğu; "arsa payı" derken ise kat maliklerinin temsil ettiği toplam arsa paylarının çoğunluğu kastedilir.
Hangi kararlar hangi çoğunluğu gerektirir?
Kararın niteliğine göre çoğunluk türü değişir. Aşağıda sık karşılaşılan karar türleri ve genel kabul gören çoğunluk türleri vardır (yerel uygulama ve yönetim planı farklı düzenleyebilir):
- Günlük yönetim ve bütçe uygulamaları: Genellikle "sayı" çoğunluğu.
- Yönetici seçimi ve görev süresi tespiti: Sıklıkla "sayı" çoğunluğu yeterlidir.
- Yönetim planı değişikliği, ana taşınmazda kullanma şeklini etkileyen işler: "Arsa payı" çoğunluğu gerektirebilir.
- Önemli tadilat, ortak yerlerin hukuki statüsünü değiştirme gibi kararlar: Yönetim planına bağlı olarak nitelikli çoğunluk veya tüm malikler onayı gerekebilir.
Not: Bu sınıflandırma genel uygulamadır; somut kararda hangi çoğunluğun gerektiğini belirlemek için yönetim planı ve yapılan çağrı metni önemlidir.
Çakışma senaryosu: Sayı düşük, arsa payı yüksek — karar geçerli mi?
Örnek senaryo: 30 bağımsız bölümden 12 malik toplantıda (sayı çoğunluğu sağlanmıyor), fakat bu 12 malik arsa payının %70'ini temsil ediyor. Karar türü "arsa payı çoğunluğu gerektiren" bir konuysa karar alınabilir; fakat karar "sayı çoğunluğu" gerektiriyorsa eksik çoğunluk nedeniyle iptal riski vardır.
Adım adım pratik çözüm: Yönetici toplantıyı yönetirken ne yapmalı?
- Çağrı ve gündemi tekrar yüksek sesle ilan edin; hangi madde için hangi çoğunluk gerektiğini belirtin.
- Hazirun (icat) listesinde hem "sayı" hem de "arsa payı" miktarını açıkça kaydedin; belgelerle tutarlı olun.
- Eğer kararda ihtilaf bekleniyorsa oylamayı ayrı ayrı "sayı" ve "arsa payı" bazında tutun ve sonuçları karar defterine çifte kayıt olarak yazın.
- Toplantı sonunda karar defterine alınan oy dağılımını (lehte/aleyhte/çekimser) arsa paylarıyla birlikte yazın ve kararı imzalarla teyit edin.
Karar defteri ve tutanaklarda dikkat edilecekler
Kararın gerçeğe uygun delillendirilmesi için karar defteri kaydı hayati önem taşır. Aksi halde daha sonra itiraz veya iptal davalarında yönetici sorumlu tutulabilir.
- Hazirun listesi: Malik adı, bağımsız bölüm no, imza ve temsil durumunda vekaletin eklenmesi.
- Arsa payı gösterimi: Her kat malikinin toplantıda temsil ettiği arsa payı rakamsal olarak yazılmalı.
- Oylama sonuçları: Hem sayı (kişi) hem arsa payı bazında lehte/aleyhte/çekimser rakamlar kaydedilmeli.
- Noter tasdiki: Yönetim planı veya yönetim kurulu kararlarına bağlı olarak noter tasdiki gerekebilir; gerektiğinde uygulayın.
| Durum | Ne yapılmalı? |
|---|---|
| Arsa payı çoğunluğu gerekliyse ve mevcut | ✅ Karar geçerli, kaydı eksiksiz tutun. |
| Sayı çoğunluğu gerekliyse ama sağlanmamışsa | Karar alınamaz; gerekiyorsa ek çağrı ve/veya ileri tarihli toplantı düzenleyin. |
İtiraz, iptal ve sonradan düzeltme yolları
Kararın niteliğine göre itiraz yolları değişir. Yönetici dikkat etmezse karara karşı iptal davası açılabilir; bu nedenle kayıtlar, hazirun listesi ve çağrı belgeleri korunmalıdır.
- Toplantı çağrısının usule uygun olmadığı iddiası varsa, ilgili belgeleri (ilan, tebligat, posta/elektronik kayıtlar) saklayın.
- Hazirun listesinde hata tespit edilirse, düzeltme kararı aynı genel kurulda net şekilde alınmalı ve karar defterine işlenmelidir.
- Somut uyuşmazlıklarda yargısal çözüm gerekebilir; somut hukuki tavsiye için avukata başvurulması önerilir.
Uygulamada yönetimin pratik araçları
Çoğunluk hesapları, hazirun listesi ve oylama sonuçlarının eksiksiz tutulması elektronik araçlarla kolaylaşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi çözümler hazirun, karar defteri ve online oylama süreçlerinde kayıt sağlar; ücretsiz deneme ile hızlıca başlamak mümkündür: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
İlgili yasal dayanak ve içtihatlara genel atıf
Karar yeter sayısı ve genel kurul usulü Kat Mülkiyeti uygulamalarında yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları ile şekillenir. Özellikle kararların geçerliliği ve usul hataları bakımından yönetim planındaki hükümler ile çağrı usulü belirleyicidir. Somut hukuki yorum ve dava stratejileri için yerel bir avukatla görüşmeniz önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda "sayı" çoğunluğu sağlanmazsa karar hiç alınamaz mı?
Genel kural: Kararın türüne göre değişir; bazı kararlar arsa payı çoğunluğu ile alınabilir. Ancak çağrı metni ve yönetim planı belirleyicidir.
Hazirun listesinde arsa payı yanlış yazıldıysa ne yapılmalı?
Hata tespit edildiğinde toplantı sırasında düzeltme kararı alınmalı ve düzeltme kararını karar defterine kaydedin; gerektiğinde belgeleyin.
Arsa payı çoğunluğu varsa sayı az olsa bile yönetici oylamayı yapabilir mi?
Eğer kararın arsa payı çoğunluğu ile alınması gerekiyorsa oylama yapılabilir; ancak hangi çoğunluğun gerektiği çağrıda/kararda açıkça belirtilmiş olmalı.
Karar defterine sadece sonuç yazıldı, oy dağılımı yazılmadı — ne risk var?
Eksik kayıt itiraz ve iptal davalarında yönetimi zayıflatır; oy dağılımı ve arsa payı hesabını gösterir kayıtlar saklanmalıdır.
Eksik çoğunlukla alınan karar iptal edilirse yönetici sorumlu olur mu?
Somut şartlara göre değişir; usul hatası yönetici sorumluluğunu doğurabilir. Hukuki sonuçlar için uzman görüşü alınması gerekir.
