Genel kurul günü salona girdiğinizde bir malik itiraz ediyor: "Hazirun listesindeki bazı bağımsız bölümlerin arsa payı yazıları gerçeği yansıtmıyor, toplam arsa payı fazlalığı var." Salon bir anda gerginleşiyor; yöneticinin aklında hemen hukuki sonuç, kararların geçersizliği, itiraz süreci ve kayıt düzeltilmesi soruları beliriyor. Bu rehber, hazirun listesinde arsa payı fazlası tespiti durumunda 2026 uygulamasında atılacak adımları, yönetici ve malikler için pratik yol haritasını açık, kaynaklı ve tarafsız şekilde anlatır.
Arsa payı fazlası nedir ve neden önemlidir?
Hazirun listesinde arsa payları toplamı, tapudaki pay cetveliyle ve yönetim planıyla uyumlu olmalıdır. Toplam arsa payı fazlalığı, hazirun listesinin yanlış hazırlandığını; dolayısıyla toplantı nisaplarının (sayı/arsa payı) hatalı hesaplandığını ve alınan kararların hukuki geçerliliğinin tartışmaya açılabileceğini gösterir. Bu nedenle tespit edilen fazlalık, hem prosedür hem de uygulanacak kararlar açısından kritik önem taşır.
İlk tespit anında yönetici ne yapmalı?
Yönetici, itirazı aldıktan sonra panik yapmadan aşağıdaki kısa adımları izlemelidir:
- İtirazı tutanak altına alın (toplantı tutanağına/karar defterine geçirilecek şekilde).
- Hazirun listesi ve yönetim planı/tapu kayıtlarının fotokopilerini hazır bulundurun.
- Gerekirse toplantıyı kısa süreli erteleyip teknik inceleme yapın (ör. bağımsız bölüm numaraları, arsa payı cetveli kontrolü).
Adım adım düzeltme süreci
- Hazirun listesini ve tapu kayıtlarını karşılaştırın: Tapu kayıtları, bağımsız bölüm numaraları ve arsa payları ile listeyi satır satır eşleştirin.
- Hata varsa hangi sebeple oluştuğunu tespit edin: insan kaynaklı yazım hatası mı, yönetim planı değişikliği mi, yoksa tapuda farklı kayıt mı var?
- Hatalı hazirun ile kurul devam ettiyse alınan kararların geçerliliğini değerlendirin; nisap hesabı arsa payına dayandırıldıysa sonuç etkilenir.
- Düzeltme için yeni hazirun listesi düzenleyin ve düzeltme tarihini, gerekçesini karar defterine açıkça yazın.
- Gerekirse noterden tasdik veya hukuk danışmanlığı alınarak resmi düzeltme süreci başlatın.
Karar defteri, tutanak ve noter tasdiki rolü
Karar defterine geçirilecek her düzeltme işlemi, ileride çıkabilecek itirazlarda delil niteliğindedir. Karar defterindeki kayıtlar ve hazirun listesi arasındaki uyumsuzluk iddialarına karşı yönetici sorumluluk taşır. Noter tasdiki, özellikle hazirun listesinin doğruluğunu resmi şekilde göstermek için kullanılabilir; bununla birlikte noter, içeriğin doğruluğunu değil imzaların ve tarihlerin varlığını tasdik eder.
Genel kurulun iptali veya kararların yenilenmesi ne zaman gerekir?
Kararların iptali için gerekli koşullar, hatanın toplantı nisabını veya karar esasını değiştirecek ölçüde olup olmadığına göre değerlendirilir. Örneğin:
- Toplantı çağrısı arsa payına göre yapılmış ve hatalı hazirun yüzünden arsa payı nisabı sağlanmamışsa iptal/yeniden toplantı gündeme gelebilir.
- Karar, arsa payı dağılımına bağlı olmayan teknik bir konuysa ve nisap sayı ile de sağlanmışsa geçerliliği korunabilir.
| Soru | Olası Sonuç |
|---|---|
| Hata toplantı nisabını etkiledi mi? | ✅ Ciddi; iptal/yeniden toplantı gerekebilir. |
| Hata sadece yazım/tek tek kayıtlarda mı? | ✅ Yönetici düzeltip karar defterine geçirebilir, geçerlilik genelde korunur. |
Dava ve itiraz süreçleri: ne beklenir?
Malikler, genel kurul kararlarının iptali veya düzeltilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi ya da Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açabilir. Bu süreçlerde mahkeme, deliller, karar defteri kayıtları, hazirun listesi, tapu kayıtları ve varsa noter tasdiklerini inceleyecektir. Kararın iptaline dair bir talep varsa mahkeme, hatanın nisabı etkileyip etkilemediğini somut olarak değerlendirecektir.
Hukuki süreç karmaşık olabileceği için somut bir tavsiye yerine; durumunuza özel değerlendirme için bir avukatla görüşmeniz uygun olur.
Yöneticinin sorumluluğu ve iyi yönetişim adımları
Yönetici, hazirun listesinin doğru hazırlanmasından özen yükümlülüğüyle sorumludur. Bu nedenle iyi yönetişim uygulamaları şunlardır:
- Tapu kayıtlarının düzenli güncellenmesi ve güvenli arşivlenmesi.
- Hazirun listesini hazırlarken çift kontrol mekanizması kurmak (ör. yönetici + yönetim kurulu üyesi kontrolü).
- Genel kurul öncesi malikleri bilgilendirip listeyi incelemeye açmak.
Dijitalleştirme ile süreci kolaylaştırma
Hazirun listesinin manuel hazırlanması hata riskini artırır. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir site/apartman yönetim yazılımı ile bağımsız bölüm verilerini tapu kayıtlarıyla eşleştirip toplantı davet ve hazirun listesini otomatik oluşturabilirsiniz. BYönetim ayrıca karar defteri kaydı, duyuru ve dijital onay süreçlerini destekleyerek hata ve itiraz ihtimalini azaltır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde toplam arsa payı fazlalığı tespit edilirse genel kurul otomatik sapar mı?
Hayır, otomatik olarak iptal olmaz; mahkeme veya ilgili tarafların itirazı sonucunda değerlendirme yapılır. Nisabın etkilenip etkilenmediği belirleyicidir.
Yönetici hatayı fark edip toplantıda düzelttiğinde bu yeterli midir?
Hatanın türüne göre değişir. Eğer düzeltme toplantı nisabını değiştirmiyorsa ve kayıt karar defterine açıkça geçirilirse genelde yeterli olabilir.
Hazirun listesinin noter tasdiki zorunlu mu?
Hayır, kanunen zorunlu değildir; noter tasdiki imzaların ve tarihin doğruluğunu tasdik eder. Ancak ihtilaf durumlarında delil olarak fayda sağlar.
Toplantıda alınan kararlar iptal edilirse ne olur?
Mahkeme kararıyla iptal halinde karar hükümsüz olur; yeniden genel kurul yapılması veya kararın yeniden alınması gerekebilir. Somut sonuçlar dava içeriğine göre değişir.
Hazirun listesi hazırlarken en sık yapılan hata nedir?
En sık hata, tapu kayıtları ile eşleştirme yapılmadan elle ve tek kişi tarafından hazırlama; bu, arsa payı yazım veya sıra hatalarına yol açar.
