Sabah taşınma günü; kiracı anahtarı teslim etmek üzere, yönetici ise depozito hesabını kapatmaya hazırlanıyor. Fakat yönetici dekontları kontrol edince son iki ayın aidatının ödenmediğini görüyor—kim ne kadar alabilir, malik itiraz ederse ne olur? Bu rehberde kiracı çıkışında aidat borcunun depozitodan mahsup edilmesi sürecini hukuki zeminiyle, pratik adımları ve örneklerle açıklıyorum.
1. Hangi hukuki kurallar uygulanır?
Aidat ve depozitonun mahsup işlemlerinde temel çerçeve Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu), bağımsız bölümlerin ortak gider yükümlülüklerini düzenlerken; Türk Borçlar Kanunu icra ve alacak mahsup ilkeleri, kiraya ilişkin depozito kullanımını etkiler.
2. Depozito kime aittir — malik mi yönetici mi?
Depozito hukuken malikin alacağıdır; yönetici depozitoyu kendisi tahsil etmez. Yönetici, aidat tahsilatını malik adına yürütür ve hesapları malikler adına tutar. Bu nedenle depozitonun mahsup edilmesi talebi, öncelikle malik veya malikin yetki verdiği kişi tarafından yapılmalıdır.
3. Mahsup için önkoşullar: deliller ve bildirim
Depozitodan mahsup yapmadan önce mutlaka yerine getirmeniz gereken adımlar:
- Kiracının kira ve aidat hesap dökümünü çıkarın (aidat dönemleri, ödenen/ödenmeyen tutarlar).
- Malik veya vekilinden yazılı mahsup yetkisi alın; bu yetki sözleşmede yoksa malikin onayı zorunludur.
- Kiracıya kesinti yapılacağına dair yazılı bildirim gönderin; bildirim içeriğinde dönem, tutar ve dayanak gösterilsin.
4. Mahsup işlem adımları — pratik sıra
Aşağıdaki adımlar çoğu apartman/site için uygulanabilir bir prosedür sunar:
| Adım | Ne yapılmalı? |
|---|---|
| 1 | Malik/temsilcisinden yazılı mahsup yetkisini alın. ✅ Yönetici yetkisiz hareket etmemeli. |
| 2 | Kiracıya mahsup bildirimi gönderin (e-posta, kayıtlı posta veya imzalı teslim). ✅ Delil olarak saklayın. |
| 3 | Hesaplama yapın: ödenmemiş aidatlar + varsa gecikme faizi (sözleşme veya genel uygulama çerçevesinde). ✅ Net tutarı belirtin. |
| 4 | Depozitodan kesimi yapıp malikin hesabına geçirin; muhasebe kaydını ve makbuzu düzenleyin. |
5. Gecikme faizi ve mahsup hesaplama örneği
Gecikme faizi uygulanıp uygulanmayacağı sözleşme ve yönetim kurulu kararına bağlıdır. Eğer gecikme faizi uygulanıyorsa hesaplamada:
- Ana borç tutarı (aidat) + sözleşmede/kararda belirlenmiş faiz oranı (veya genel uygulama) göz önünde bulundurulur.
- Faiz hesaplama dönemleri açıkça dökümde gösterilmelidir.
Örnek: Kiracı 2 aylık toplam 4.000 TL aidat borcu bırakmış, depozito 3.000 TL ise; malik onayıyla depozito 3.000 TL mahsup edilir. Yönetici alacak bakiyesi 1.000 TL olduğunu malik hesabına bildirir. Gecikme faizi varsa bunun ayrı tebliği ve hesaplanması gerekir.
6. İtiraz halinde süreç ve yönetici sorumluluğu
Kiracı veya malik mahsuba itiraz ederse süreçte dikkat edilmesi gerekenler:
- İtiraz yazılı yapılmalı; tarafların iddiaları ve deliller (dekontlar, aidat bildirimleri, teslim tutanağı) saklanmalı.
- Yönetici, mahsubun malikin talimatıyla yapıldığını ve muhasebe kayıtlarını ibraz etmeli; belirsizlik varsa hukuki danışmanlık alınmalıdır.
7. Dijitalleştirme ile süreci nasıl kolaylaştırırsınız?
Mahsup sürecinde delil toplamak, bildirim göndermek ve hesap dökümlerini belgelemek zaman alır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat hesapları, bildirimler ve dekontlar için merkezi bir kayıt sistemi kullanmak işleri hızlandırır; ayrıca malik onayları dijital ortamda takip edilebilir. Bu amaçla BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler süreci kolaylaştırır: hızlı aidat dökümü, yazılı bildirim gönderimi ve malike online yetki sağlama gibi özellikler süreci şeffaflaştırır. https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı depozitoyu doğrudan yöneticiye mi verir?
Hayır. Depozito hukuken malike/ev sahibine aittir; yönetici depozito ve aidat kayıtlarını malik adına tutar ancak depozitonun kullanımı için malikin onayı gerekir.
Depozitodan mahsup yapmadan önce kiracıya bildirim göndermek zorunlu mu?
Evet. Hukuki anlaşmazlıkları önlemek ve delil sağlamak için yazılı bildirim göndermek iyi uygulamadır; aksi durumda haksız kesinti iddiası ortaya çıkabilir.
Gecikme faizi depozitodan kesilebilir mi?
Sözleşmede veya kat malikleri kararında gecikme faizi hükmü varsa ve malik mahsup yetkisi veriyorsa depozitodan faiz tutarı kesilebilir; hesaplama dönemi ve oranları açık belirtilmelidir.
Malik mahsup yetkisini geri çekerse ne olur?
Yetki geri çekilmişse yönetici yeni bir kesinti yapamaz; daha önce yapılmış kesinti için malikle uzlaşma veya hukuki süreç gerekebilir. Somut durumlara göre avukat görüşü alınmalıdır.
Depozitonun tamamı aidata yetmiyorsa aradaki fark nasıl tahsil edilir?
Depozito yetmezse kalan alacak malik adına talep edilir; işletme gelirine kaydedilir ve tahsil için kiracıya takip yapılır. Gerekirse icra yolu gündeme gelebilir; somut hukuki tavsiye için uzmana danışın.
