Genel kurul salonunda 30 bağımsız bölümün 18'i oy veriyor; oyların çoğu yönetici ücretinin arsa payına göre artırılmasından yana. Ancak birden birkaç büyük arsa payına sahip malik itiraz ediyor: "Sayı üzerinden karar alınamaz, arsa payımız daha yüksek!" İşte yönetici maaşı belirlenirken sık çıkan bu çatışmanın nasıl çözüleceğini, hangi çoğunluğun gerektiğini ve uygulamada hata yapmamak için atılması gereken adımları somut örneklerle açıklıyoruz.
Arsa payı ve sayı arasındaki fark nedir?
Kat Mülkiyeti hukukunda iki ayrı çoğunluk ölçütü vardır: bağımsız bölüm sayısı (her malik bir oy) ve arsa payı (her bağımsız bölümün tapudaki payı). Hangi konularda hangi esasın kullanılacağı kanun ve yönetim planı ile belirlenir. Genel kural: Kararların alınmasında kanun ve yönetim planında aksi yoksa bağımsız bölümlerin arsa paylarına göre işlem yapılır.
Yönetici maaşı belirlenirken hangi çoğunluk gerekir?
Yönetici seçimi ve ücretinin tespiti genellikle genel kurulun gündemindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan "yönetici ücreti için hangi çoğunluk" dememekle birlikte yönetici atama, yönetim organının genel kurula ilişkin kararları ve ortak giderlerin belirlenmesi gibi konular arsa payı esasına göre önemli nitelikte işlemler olarak değerlendirilir.
- Basit (mutedil) kararlar: genelde toplantıya katılanların çoğunluğu (sayı) ile alınır.
- Önemli kararlar / ortak giderlerin tespiti: arsa payı ağırlıklı çoğunluk gerekebilir.
Yargıtay uygulamalarında yönetici seçimi ve ücret tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda, kararın ortak gider niteliği taşıyıp taşımadığı, yönetim planındaki düzenleme ve kararın sonuçlarının paydaşlar üzerindeki ekonomik etkisi değerlendirilir.
Pratik kural: Ne zaman arsa payı, ne zaman sayı kullanın?
Aşağıdaki pratik ayrım çoğu yöneticinin uygulamada rahat hareket etmesini sağlar.
- Yönetici seçimi ve aylık sabit ücretin tespiti: arsa payına göre alınması daha sağlamdır; çünkü ücret ortak giderlere doğrudan etki eden bir harcama eğilimindedir.
- Kısa süreli idari hususlar (duyuru şekli, toplantı tarihi vb.): sayı çoğunluğu yeterli olabilir.
- Yöneticiye ödenecek ek ödemeler (prim, yol, yakacak) gibi kalıcı maliyet artışı yaratacak düzenlemeler: arsa payına göre karar alınmalı veya yönetim planında açık hüküm aranmalı.
Karar metni nasıl yazılmalı? Örnek ve dikkat edilecek ifadeler
Karar defterine veya tutanağa net ve bağlayıcı bir biçimde yazılmamış ifadeler sonradan ihtilafa yol açar. Aşağı örnekte hem sayı hem arsa payı sonucu net yazılmıştır; böylece ileride itiraz azalır.
| Örnek Karar Metni | Uygulama |
|---|---|
| "Genel Kurul, gösterilen adayın aylık brüt ücretinin 20.000 TL olarak belirlenmesine; kararın arsa payına göre tasdik edilmesine oy çokluğu ile karar vermiştir." | ✅ Karar hem tutanağa hem de hazirun/arsa payı cetveline eklenmeli. |
Hatalar: "Yönetici ücreti oy çokluğu ile kabul edilmiştir" ifadesi yeterli değildir. Hangi çoğunlukla alındığı, toplam kaç arsa payı veya kaç malik tarafından desteklendiği sayı ve rakamla yazılmalıdır.
Uygulama örneği: 30 daireli apartman
Senaryo: 30 bağımsız bölüm; toplam arsa payı 1000. Toplantıda 18 malik var. 12 malik sayı çoğunluğunu sağlıyor; bu 12 malik toplam arsa payının 400'ünü temsil ediyor. Eğer karar arsa payına göre alınması gereken nitelikteyse bu karar eksik çoğunlukla alınmıştır ve itiraz edilebilir.
- Çözüm yolu: Kararın yeniden çağrılıp, arsa payı çoğunluğunu hedefleyen ikinci toplantıda (veya yönetim planına uygun şekilde) alınması gerekir.
- İdari önlem: Hazirun cetveline arsa payı dağılımı ve imzaların eklenmesi, karar defterinde arsa payı rakamlarının yazılması.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken prosedürler
1) Çağrı ve gündem: Yönetici maaşı gündemi açık yazılmalı; arsa payı veya sayı ile alınacağı belirtilmeli. 2) Hazirun cetveli: İmzalı, arsa payı gösterir şekilde tutulmalı. 3) Karar defteri: Kararın hangi çoğunlukla alındığı, toplam arsa payı ve toplantıya katılan malik sayıları rakamla yazılmalı. 4) Noter tasdiki: İhtilaflı konularda karar defterinin noter tasdiki delil değerini güçlendirir.
Eğer bu süreci dijitalleştirip hazirun, oy sayımı ve arsa payı hesaplarını otomatikleştirmek isterseniz BYönetim ile hızlı kayıt ve raporlama yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda yönetici maaşı için sayı çoğunluğu yeterli midir?
Net cevap. Yönetici maaşı ortak gider niteliğinde sürekli bir harcama yaratıyorsa arsa payı esasına göre karar alınması hukukî açıdan daha sağlamdır; aksi yönetim planında açıksa farklı olabilir.
Karar defterine sadece "oy çokluğu" yazıldı; arsa payı belirtilmedi. Bu karar geçersiz mi?
Net cevap. Eksik yazım itiraza açıktır; kararın niteliğine göre arsa payı esasının gerektiği hallerde mahkeme/itibari süreçte eksiklik önemli olur. Düzeltme için yeni toplantı veya ilave tutanak önerilir.
Yönetim planı açıkça sayı ile karar alınacağını yazıyorsa arsa payı hesaplanır mı?
Net cevap. Yönetim planı bağlayıcıdır; yönetim planında sayı çoğunluğu öngörülmüşse bu kurala uyulur. Yönetim planında açık hüküm yoksa arsa payı esas alınır.
Karar alınırken hazirun cetvelinde arsa payı hatası tespit edilirse ne yapılmalı?
Net cevap. Hata varsa derhal düzeltilip tutanağa işlenmeli; düzeltilmezse kararın iptali riski vardır; gerektiğinde yeniden çağrı yapılmalıdır.
Yönetici maaşı kararı alındı ama sonra bazı malikler imza toplayıp itiraz ediyor; süreç nasıl işler?
Net cevap. İtirazlar genel kurulu ve karar metninin usulüne uygunluğunu hedefler. Kararın niteliksel (arsa payı/sayı) eksikliği varsa iptal davası veya uygulanmama riski ortaya çıkar. Somut durumlara göre farklı sonuçlar olur; hukuki destek alınması tavsiye edilir.
