Akşam karanlığında koridorda ışık yanmıyor; çocuk karanlıkta merdivenleri iniyor, yöneticiye mesaj atıyorsunuz. Komşular ‘benim sigortadan mı?’ diye tartışırken yönetici ne yapacağını, kim ödeme yapacağını bilmiyor. Ortak tavan kontakları ve ortak elektrik tesisatında arıza çıktığında maliyet ve sorumluluk nasıl belirlenir?
Ortak elektrik nedir? Hangi tesisat ortak sayılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açık madde yoksa uygulamada ortak elektrik terimi, bina ortak kullanımına hizmet eden elektrik tesisatını kapsar. Örnekler:
- Koridor, merdiven ve dış aydınlatma panoları
- Asansör, jeneratör, pompa ve yangın algılama sistemlerinin besleme hatları
- Ortak sayaçtan beslenen prizler/şebeke hatları (site ortak kullanımı için ayrılmışsa)
Arıza tespitinde öncelikli adımlar: Kime haber verilmeli, kim kontrol eder?
Arıza durumunda yönetici ve teknik ekip devreye girmelidir. Adımlar:
- Öncelikle elektronik panoda sigorta/kesici kontrolü yapılmalı.
- Panelde kısa devre/akım kaçak bildirimi varsa yetkili elektrikçi çağrılmalı.
- Arıza ortak tesisatta ise tutanak tutulmalı ve gider tahmini alınmalı.
Kim öder? Masrafın paylaşımı nasıl olur?
Eğer elektrik arızası bina ortak tesisatından kaynaklanıyorsa masraf ortak gider kabul edilir ve kat malikleri arasında KMK’da kararlaştırılan esaslara göre paylaştırılır. Uygulama seçenekleri:
- Arsa payına göre dağıtım: En yaygın yöntemdir (ortak giderlerin dağıtımı için adildir).
- Eşit pay: Küçük site/apartmanlarda pratik amaçlı kullanılabilir ancak kararlaştırılmış olmalıdır.
- Hatalı kullanım tespit edilirse: Arızaya bir dairenin hatalı elektrik kullanımı veya kaçak bağlanması sebep olmuşsa, o malik sorumlu tutulabilir; bu durumda masraf o malike rücu edilir.
Hukuki dayanak ve uygulamada dikkat edilecek noktalar
Yasal metinlerde ortak elektrik ifadesi açıkça yer almasa da Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınır. Özellikle ortak giderlerin paylaşımı ve yöneticinin yetki sınırları bakımından KMK ilkeleri önemlidir. Ayrıca aşağıdaki hususlar pratikte belirleyicidir:
- Genel Kurul kararları: Yönetimlerin bakım-onarım giderleri için önceden yetkilendirilmesi işleri hızlandırır.
- Sözleşme ve yönetim planı: Site yönetim planında ortak elektrik tanımı veya özel hükümler varsa onlar uygulanır.
- Hatalı veya kasıtlı zarar varsa Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca rücu mümkün olabilir.
Somut hukuki tavsiye gerekliyse bir avukata danışılması uygun olur; uygulama, delillere ve yönetim planına göre değişir.
Pratik örnek: Asansör panosunda kısa devre — iş akışı
Bir asansör panosunda arıza çıktığını varsayalım. Pratik iş akışı şöyle olmalıdır:
- Yönetici acil elektrikçiyi çağırır, preliminari rapor tutulur.
- Arıza ortak tesisattan ise onarım fatura ile yapılır; genel kurul veya yönetim kararıyla aidatlara yansıtılır.
- Eğer arıza bir bağımsız bölümdeki hatadan kaynaklandıysa yönetim ilgili maliki tespit edip masrafı ondan talep eder.
- Gelecek benzer durumlar için önlem: Periyodik bakım ve panel etiketlemesi yapılır.
Numaralandırılmış belge: Harcamayı belgeleme ve itiraz süreci
Harcamalar ve sorumluluk belirleme sürecinde şu belgeler kritik:
- Elektrikçinin yazılı raporu (tarih, tespit, parça/malzeme listesi)
- Fatura ve işçilik belgeleri
- Yönetici tarafından tutulan tutanak ve çağrı/duyuru kayıtları
| Durum | Ödeme Sorumlusu |
|---|---|
| Ortak pano veya ortak hat arızası | ✅ Tüm malikler (arsa payına göre veya kurul kararı) |
| Bir dairenin iç tesisatından kaynaklanan arıza | ✅ İlgili malik |
Yönetici ne yapmalı, riskleri nasıl azaltırsınız?
Yönetici için pratik tedbirler ve öneriler:
- Periyodik bakım sözleşmeleri ile panoların düzenli kontrolü.
- Elektrik planlarının ve etiketlemenin bina dosyasında tutulması.
- Acil onarımlar için sınırlandırılmış bir yetki limiti genel kurulca belirlenmesi.
- Aidat toplama ve gider paylaşımını düzenlemek için dijital kayıtlar ve otomasyon kullanımı işleri hızlandırır.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yazılımlar sayesinde bakım kayıtları, gider kalemleri ve duyurular tek yerde yönetilebilir: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak koridor lambası arızalandı, hemen tamir ettirebilir miyiz yoksa genel kurul mu karar vermeli?
Genel olarak acil güvenlik/aydınlatma onarımları yönetici tarafından yaptırılabilir; masrafı daha sonra genel kurul/hesaplarla paylaşılır. Ancak kalıcı büyük harcamalar için genel kurul onayı gerekebilir.
Arızaya neden olan daire belli değilse masraf nasıl paylaşılır?
Arıza kaynağı belirlenemiyorsa masraf ortak gider olarak paylaştırılır; sonradan kusur tespit edilirse rücu gündeme gelebilir.
Elektrikçi raporu yoksa yönetim masrafı malikler üzerinde nasıl uygular?
Belgelendirme önemlidir; yönetimin fatura ve servis raporu olmadan masrafı dağıtması uygulamada itirazlara açıktır. Yazılı rapor ve fatura muhakkak alınmalıdır.
Bir malikin kaçak çekiminden şüpheleniyorsak ne yapılmalı?
Önce yetkili elektrikçi veya sayaç kontrolüyle teknik tespit yapılmalı; kusur bulunursa genel kurul kararı ve hukuki süreçlerle rücu edilebilir. Somut durumlar için hukuki danışmanlık önerilir.
Periyodik bakım sözleşmesi masrafı ortak gider mi?
Evet; bina ortak tesisatının bakımına yönelik sözleşmeler genellikle ortak gider kapsamında değerlendirilir ve kat malikleri tarafından karşılanır.
