Sabah kahvenizi içerken üst kattaki daire sahibinin balkona koyduğu metal raflarda birkaç paylaşımlı elektrikli scooter ve küçük şarj ünitesi fark ettiğinizi hayal edin: kablolar cam balkon kenarından sarkıyor, piller ısınmış; komşular rahatsız, yönetici ne yapacağını bilmiyor. Bu rehber, balkona kurulan scooter/mini-dolap istasyonlarının Kat Mülkiyeti hukuku açısından nasıl değerlendirileceğini, hangi izinlerin gerektiğini ve yönetimin alabileceği makul önlemleri açıklıyor.
1. Öncelikle: Bu uygulama 'ortak alan' mı yoksa özel mi?
Balkon bağımsız bölümün parçası ise (kira, tapu, kat irtifakı sözleşmesinde belirtilmiş veya kullanım fiilen bağımsız bölüm sınırları içindeyse) balkon daire sahibine aittir. Ancak balkonun camlama, dış cephe bağlantıları, taşıyıcı elemanlar veya ortak tesisatla etkileşimi varsa ortak alan niteliği doğabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alan/özel alan ayrımı yaparken göz önünde tutulacak temel noktalar:
- Binanın taşıyıcı unsurlarına müdahale (örneğin balkon ayakları, çatı, ortak duvarlar)
- Dış cephe görünümü ve binanın estetik bütünlüğüne etkisi
- Yangın, elektrik, atık-çevre güvenliği riskleri
- Kullanımın diğer maliklerin huzurunu bozup bozmadığı
2. Balkonunda scooter/şarj istasyonu kuran malik ne yapabilir, ne yapamaz?
Malik, özel mülkiyetindeki balkonun kullanımında serbesttir; ancak kullanımın diğer maliklerin zararına olması halinde sınırlandırılabilir. Kabaca şu durumlar ihlaldir:
- Ortak tesisata zarar veren veya kablolama ile yangın riski oluşturan düzenlemeler
- Bina dış cephesinde izinsiz yapı/cephe değişikliği (camlama, pano, kablo taşıma) yapılması
- Gürültü, kötü koku veya hijyen sorunları oluşturarak diğerlerini rahatsız etme
3. İzin, karar ve yönetimin rolü — hangi karar kimden çıkmalı?
Eğer balkonun kullanımı binanın dış görünüşünü etkileyecek veya ortak tesisata müdahale edecek nitelikteyse kat malikleri kurulunun kararı gereklidir. Yönetim planı özel hüküm koymuşsa o hükme uyulur.
- Yönetici: Olayı kayıt altına alır, geçici tedbir (kabloların güvenli hale getirilmesi gibi) aldırır, ilgili şahısla yazılı uyarı yapar (KMK hükümleriyle çelişmeyen idari işlem).
- Denetçi/Denetleme: Teknik rapor gerektiğinde bina mühendisinden veya elektrik-elektronik uzmanından görüş alınması sağlanır.
- Kat Malikleri Kurulu: Kalıcı düzenleme, izin veya yasak için karar alır; karar yeter sayısı yönetim planına ve Karar Yeter Sayısı kurallarına göre belirlenir.
4. Güvenlik, elektrik ve yangın riski: Teknik inceleme şart
Paylaşımlı scooterların veya pil şarj ünitelerinin balkonda kullanımı elektriksel risk yaratabilir. Yönetici acilen şu adımları izlemelidir:
- Gözlem raporu tutmak (fotoğraf, tarih, tespitler).
- Elektrik tesisatına müdahale veya cepten çekilen kablolar varsa yetkili elektrikçi raporu istemek.
- Yangın riski oluşturuyorsa itirazı beklemeden geçici güvenlik tedbiri almak ve Kat Malikleri Kurulunu acil gündeme almak.
5. Komşu şikayeti, tazminat ve zararın paylaşılması
Eğer balkondaki istasyon nedeniyle başka bir malik zarar görmüşse (ör. yangın, su hasarı, ortak duvara zarar), zarar verenin sorumluluğu Borçlar Hukuku ilkelerine göre değerlendirilir. Somut koşullara göre kusur araştırılır; kusur varsa zarar verene tazminat yüklenebilir.
Ancak kusur veya doğrudan müdahale kanıtlanamazsa, zarar ortak gider kapsamında ya da ortak sigorta kapsamında da değerlendirilebilir. Bu tür ihtilaflarda yönetim planı, sigorta poliçesi ve bilirkişi raporları belirleyicidir.
| Durum | Muhtemel Sonuç |
|---|---|
| Balkon, bağımsız bölüm parçası; dış cephe müdahalesi yok | ✅ Malik uyarılır; teknik güvenlik sağlanmalı |
| Dış cephe veya ortak tesisata müdahale var | ✅ Kat Malikleri Kurulu kararı veya müdahale, masraf zarar verenden talep edilebilir |
6. Pratik adımlar: Yönetici için 7 maddelik yol haritası
- Olayı fotoğraflayın ve yazılı şikayet kaydı oluşturun.
- Malikle iletişime geçip kullanım amacını ve teknik detayları yazılı isteyin.
- Elektrik/yangın uzmanı raporu alın; acil risk varsa geçici tedbir uygulayın.
- Yönetim planına aykırılık varsa ihtar ve gerekirse Kurul kararı süreci başlatın.
- Mahalli imar ve binanın dış görünümü bakımından belediye/kat mülkiyeti düzenlemelerini kontrol edin (cephe değişikliği vb.).
- Gerekirse Kat Malikleri Kurulunda kalıcı düzenleme (izne tabi kullanım, yasak, belirli standartlar) kararı alın.
- Süreç boyunca kayıtları saklayın; ihtilaf hâlinde bilirkişi ve yargı sürecine hazırlıklı olun.
Eğer bu süreci dijitalleştirip kayıt, duyuru, şikayet takibi ve karar sürecini şeffaflaştırmak isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı çözümlerle (https://byonetim.com.tr/) iletişim ve karar süreçlerinizi kolayca yönetebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Balkona koyduğu scooter'lar yüzünden komşum itiraz ederse yönetici ne yapmalı?
Önce durumu kayda alın, malik ile yazılı görüşün, teknik risk varsa uzman raporu isteyin; gerekirse Kat Malikleri Kuruluna taşıyın.
Binanın dış cephesine görünür klima/pano gibi ekleme yaptıysa ne olacak?
Bina dış cephesini etkileyen müdahaleler genellikle ortak alan kapsamında değerlendirilir; Kat Malikleri Kurulunun izni gerekir ve kurul kararıyla sorun çözülebilir.
Scooter pilleri yangın çıkardıysa masrafı kim karşılar?
Zarar veren malikin kusuru tespit edilirse tazminat yükümlülüğü olur; kesin belirleme için bilirkişi ve sigorta incelemesi gereklidir. Somut durumlara göre değişir, gerektiğinde hukuki destek alın.
Yönetim planında scooter/şarj istasyonuna dair hüküm yoksa ne yapılır?
Yönetici önce teknik güvenliği sağlamalı, ardından Kat Malikleri Kurulunu acil gündemle toplayarak açık bir düzenleme (izin/verilen standartlar veya yasak) kararı alınmasını sağlamalıdır.
Komşunun balkonu apartman estetiğini bozuyorsa hangi merciye başvurulur?
İlk aşamada yönetim ve Kat Malikleri Kurulu; gerekiyorsa belediye ruhsat birimleri veya tapu/kadastro işlemleriyle ilgili merciler değerlendirme yapabilir. Ayrıca KMK hükümleri ve yönetim planı uygulanır.
