Yönetici sabah gelen şikâyetleri karıştırırken bir daire sakini arar: ‘Dairemi uzun süredir kiraya vermedim, oturmuyorum; aidattan indirim istiyorum.’ Binanızda birkaç boş daire varsa, bu tip talepler kısa vadede huzursuzluk, uzun vadede muhasebe sorunları yaratabilir. Aşağıda boş daire aidat indirimi taleplerinin hukukî çerçevesi, uygulanması ve yönetici olarak dikkat etmeniz gereken adımlar açık, kaynaklı ve pratik şekilde anlatılmıştır.
Boş daire aidat indirimi talebinin hukuki çerçevesi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (Kat Mülkiyeti Kanunu) aidat kavramı doğrudan tanımlanmaz; ancak ortak giderlerin kat malikleri arasında paylaşımı yönetim planı ve işletme projesi esasına göre yapılır. KMK ile paralel uygulamada boş daireye indirim tanınması işletme projesinde veya kat malikleri kurulunda alınacak karara bağlıdır.
Hangi durumlarda indirim verilebilir veya reddedilir?
Genel olarak üç ana yaklaşım vardır:
- İndirim verilmeyen yaklaşım: İşletme projesinde arsa payına göre düzenleme varsa ve ortak giderler daire kullanımından bağımsızsa indirim uygun bulunmaz.
- Kısmi indirim yaklaşımı: Sadece kullanım kaynaklı (su, elektrik ortak sayaç gibi) veya tüketim esaslı kalemlerde indirim yapılabilir.
- Süreli/şarta bağlı indirim: Boş kaldığı süre belgelenirse, kat malikleri kurulunca belirlenen oran/süre için indirim verilebilir.
Uygulama adımları (yöneticiler için pratik süreç)
- Yazılı talep alın: Malikin yazılı başvurusu tarih atılarak kayıt altına alınsın.
- Boşluk tespiti: Yönetici, dairenin gerçekten kullanılmadığını (elektrik-su sayaç hareketi, kira kontratı ibrazı vb.) belgeleyebilir.
- İşletme projesini kontrol et: Hangi giderlerin kullanım bağımlı olduğunu tespit et.
- Kat malikleri kuruluna teklif sun: Önerilen indirim oranı, kapsamı ve süresi kurulda karara bağlansın.
- Kararı karar defterine yaz ve ilgililere tebliğ et: Karar ilan ve tebliğ usulüne uygun şekilde yapılmalı.
Hangi giderler için indirim mümkün? Örnek tablo
| Gider Türü | İndirim Mümkün mü? |
|---|---|
| Asansör bakımı, çatı onarımı, bina sigortası | ✅ Genelde hayır (ortak gider) |
| Bina elektrik ortak kullanım (aydınlatma) – sayaç bazlı değilse | ❌ Genelde hayır |
| Bireysel su/eğer ayrı sayaç var | ✅ Evet, ölçülebiliyorsa |
| Isıtma merkezi (tüketim ölçülebiliyorsa) | ✅ Ölçülemiyorsa tartışmalı |
Karar alma: Kat Malikleri Kurulu süreci ve oy çokluğu
İndirim uygulaması mevcut işletme projesini değiştirebileceği için genellikle kat malikleri kurulunun kararı gerekir. KMK uyarınca işletme projesini etkileyen değişiklikler açıkça karara bağlanmalıdır; karar yeter sayısı ve ilan usulünü önceden kontrol edin.
Bordro, muhasebe ve evrak: Yöneticinin kayıt yükümlülükleri
İndirim uygulanan döneme ilişkin ayrı bir tahakkuk kaydı tutulmalı, aidat makbuzları veya bildirimi indirimli tutarla düzenlenmelidir. Aidat makbuzu ve defter kayıtları eksiksiz olmalıdır; aksi halde hem hesapta hem de denetimde sorun çıkar. Kat malikleri kurulunun kararına ve uygulamaya ilişkin belgeler saklanmalıdır.
Pratik örnek: 6 aylık boşluk için kademeli indirim teklifi
Örnek teklif: 1–2. ay %50 ortak tüketim kalemlerinden muafiyet, 3–6. ay %25; 6 ay sonra otomatik sonlanır. Teklifte hangi gider kalemlerinin kapsandığı (su, doğalgaz, elektrik, sabit aidat) net belirtilmelidir. Bu tür tekliflerde uygulama ve denetim kolaylığı için sayaç kayıtları ve yazılı beyan şartı konmalıdır.
Teknoloji ile süreç nasıl kolaylaşır?
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, başvuru ve karar süreçlerinin, tahakkukların ve makbuzların tek bir sistemde izlenmesi hataları azaltır. Örneğin BYönetim gibi yönetim yazılımlarıyla başvuruyu kaydetmek, tahakkuku indirimli şekilde düzenlemek ve kararın yayımını yapmak kolaylaşır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş daire için otomatik indirim yapabilir miyiz?
Hayır. Genel olarak otomatik indirim için kat malikleri kurulunun kararı veya işletme projesinde açık hüküm gerekir. Yönetici keyfi indirim uygulamamalıdır.
Kiracı mı yoksa maliki mi başvurmalı?
Başvuru malik tarafından yapılmalıdır; kiracı vekâlet gösterirse uygulanabilir ancak karar ve bildirim malike yapılır.
İndirim kararını geriye dönük uygulayabilir miyiz?
Geriye dönük uygulama ihtilaf yaratabilir; hukukî risk ve itiraz olasılığı nedeniyle dikkatli olunmalı, gerektiğinde hukuki danışma alınmalıdır.
Hangi delilleri belgelemeliyiz?
Yazılı başvuru, elektrik/su sayaç hareket raporları, varsa kira sözleşmesi iptali, kat malikleri kurul kararı ve tahakkuk/makbuz kayıtları saklanmalıdır.
İşletme projesi değişikliği gerekiyor mu?
Eğer indirim uygulaması kalıcı veya genel bir usul haline gelecekse, işletme projesinde açık düzenleme yapmak en sağlıklısıdır; aksi halde her başvuru kurula sunulmalıdır.
