Genel kurul çağrısı eksik yapıldığı için toplantıda alınan aidat zammi ve yönetici seçiminin uygulanıp uygulanmayacağı tartışılıyor; sabah komşular kapıda birbirine itiraz dilekçesi veriyor, bazıları karar defterine şerh düşmüş ama yönetici işlem yapmış bile. Böyle durumlarda hangi kararlar iptal edilir, itiraz nasıl ve nereye yapılır, yönetici ne yapmalı? Bu rehber gündelik yöneticilik sorununu somut adımlarla açıklıyor.
1. Çağrı eksikliği nedir; hangi hatalar iptal nedenidir?
Genel kurul çağrısı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açık düzenleme ile birleşik yasal süreçlere tabidir. Çağrının usulüne aykırı olması genelde şu hâllerle belirlenir:
- Çağrının yapılmaması veya Kanun/yonetim planı gereği belirlenmiş surede duyurulmaması.
- Gündemin doğru bildirilmemesi (kritik konuların çağrıda yer almaması).
- Hazirun listesinin hatalı veya eksik düzenlenmesi; asıl kat maliklerinin bildiriminin yanlış yapılması.
2. Hangi kararlar iptal edilir; mutlak ve nisbi hükümler
Çağrı eksikliğinin sonuçları her karar için aynı olmaz. Yargıtay içtihatı ve uygulama ayrımı şöyle özetlenebilir:
- Mutlak nitelikte, hukuka açıkça aykırı kararlar (ör. kişisel çıkar sağlama, Kanuna aykırı yönetim planı ihlali) genelde iptal edilir.
- Usul eksikliği nedeniyle alınan kararların iptali ise somut etkiye bağlıdır; eksiklik, toplantının konusunu ve karar olasılığını etkilediyse iptal yönünde değerlendirilir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Çağrı hiç yapılmamış | ✅ İptal olma ihtimali yüksek |
| Çağrı ama gündem eksik | ✅ Konuya göre iptal mümkündür |
3. İptal ve itiraz süreci: Adım adım ne yapmalısınız?
Genel kurul kararının iptali için izlenecek temel idari/hukuki adımlar şunlardır. Somut hukuki sonuçlar duruma göre değişir; gerektiğinde avukata danışın.
- Toplantı tutanağı ve karar defterini inceleyin: çağrı metni, hazirun listesi, karar metinleri.
- Eksikliği tespit eden malik veya yönetici, toplantı tarihinden itibaren makul sürede (yargı yoluna başvurmadan önce) yazılı itirazını yönetime verir; şerh düşülmesini talep eder.
- Yönetici şikâyeti kayda alır, itirazı karar defterine veya ayrı bir kayıt belgesine işler.
- Haklı görülürse yönetim, konu hakkında yeni toplantı çağrısı yapar veya alınan kararları uygulamayı askıya alır.
- İdari çözüm olmazsa hak sahipleri Sulh Hukuk Mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesi nezdinde iptal davası açabilir; dava süresi ve yol Harici durumlara göre değişir—uzmana danışın.
4. Yönetici hangi adımları hemen atmalı?
Yönetici hem yasal sorumluluk hem de pratik yönetim için şu adımları takip etmelidir:
- İlk elde karar defterini, çağrı belgelerini, tebligat kayıtlarını ve hazirun listesini düzenli şekilde saklayın.
- İtiraz gelirse şerh düşün, itirazı yazılı belgeye bağlayın ve tüm maliklere duyurun.
- Eğer karar uygulanması acilse (ör. acil onarım), uygulamayı yürütmeden önce yönetim kuruluna danışın ve gerekçeleri yazılı hale getirin.
- Dijital kayıt tutuyorsanız değişikliklerin tarih/ kullanıcı kaydına bakılabilmesi ileride delil sağlar.
5. Delil toplama: Hangi belgeler kritik?
Mahkeme veya idari süreçte delil gücü yüksek belgeler şunlardır:
- Çağrı metinleri (e-posta, posta, ilan, SMS kayıtları).
- Hazirun listesi ve varsa yoklama/katılım tutanakları.
- Karar defteri ve tutanak sayfaları (noter onayı varsa güçlü delil).
- Çağrının yapılması gereken tarihler ve yönetim planı hükümleri.
Not: Karar defterinin noter tasdiki belirli şartlarda delil niteliği güçlendirir; usul yönünden eksiklik riski varsa tasdik işlemleriyle ilgili uygulamaya bakın.
6. Uygulamada pratik önlemler ve öneriler
Tekrarlayan sorunları önlemek için yönetime düşen tedbirler:
- Çağrıyı hem yazılı hem dijital (e-posta/SMS) yöntemle duyurun; tebligat kayıtlarını saklayın.
- Hazirun listesini toplantı başında fotoğraflayıp arşivleyin; eksikler varsa tutanağa geçirerek imzalatın.
- Dijital çağrı-oylama ve karar defteri süreçleriyle hataları azaltın; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar çağrı, hazirun ve karar defteri kayıtlarını düzenlemek için kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrı yapılmadığını sonradan öğrenirsem ne kadar sürede itiraz edebilirim?
Net cevap: İtiraz süresi somut olaya göre değişir; öncelikle yazılı itiraz ve şerh işlemi yapın, dava açma süresi için hukuki danışmanlık alın.
Hazirun listesinde yanlış arsa payı varsa bu karar iptal olur mu?
Net cevap: Arsa payı yanlışlığı kararın mahiyetine göre iptal nedeni olabilir; özellikle kararın alınmasında çoğunluk hesabını etkilediyse iptal olasılığı yüksektir.
Yönetici çağrı yapmadı; yönetici sorumluluğu nedir?
Net cevap: Yönetici usul hatası nedeniyle sorumlulukla karşılaşabilir; zarar varsa tazmin sorumluluğu söz konusu olabilir, somut durum belirleyici.
Karar defterine şerh düştüm, bu iptal için yeterli mi?
Net cevap: Şerh güçlü bir delildir ama tek başına iptal garantisi değildir; çağrı belgeleri ve toplantı koşulları da incelenir.
Toplantıyı yeniden çağırmak çoğunluğu değiştirir mi?
Net cevap: Yeniden çağrı yeni bir toplantı niteliğindedir; katılım ve çoğunluk koşulları yeniden değerlendirilir, sonuçlar farklı olabilir.
