Güneşli bir cumartesi sabahı, site yönetici odasını kullanmak isteyen bir komşu elinde sözleşme taslağıyla gelir ve "Bu hafta pazar günü çocuk etkinliği için ortak salonu kiralamak istiyoruz, ben düzenleyeceğim" der. Yönetici aklında: Genel kurul kararı gerekli midir, karar defterine nasıl geçirilir, itiraz gelirse ne olur? Bu rehber, yöneticinin benzer hızlı taleplerde atacağı adımları ve yasal sınırları açıklar.
Neden konu önemli? Temel hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanların kullanımını malikler kurulu yetkisine bağlar; yöneticinin yetkileri sınırlıdır. Yönetici, olağan yönetim işlerini yürütürken acele ve keyfi tasarruflardan kaçınmalıdır. KMK hükümleri ile yönetim planı birlikte değerlendirilmeli; ihtilaf hâlinde malikler kurulu kararları öncelik taşır.
Yönetici hangi işleri yapabilir? Olağan yönetim ile yetki sınırı
Yöneticiye tanınan olağan yönetim yetkisi ile ortak alanların gündelik işletilmesi (temizlik, bakım, küçük onarım gibi) yürütülebilir. Ancak ortak alanların üçüncü şahıslara tahsis edilmesi, kiralanması veya gelir getirici kullanımına açılması genellikle malikler kurulunun yetkisindedir.
- Olağan işler: Temizlik, küçük malzeme alımları, acil onarım.
- Yetki gerektiren işler: Ortak alanın süreli kiralanması, kullanım şartlarının düzenlenmesi, gelir elde etme.
Hangi durumlarda yönetici kısa süreli kiralama yapabilir?
Her durum için tek bir kural yoktur; üç kriter birlikte değerlendirilmelidir:
- Yönetim planı veya geçmiş genel kurul kararları açıkça kısa süreli kullanıma izin veriyor mu?
- Kiralama küçük ölçekli ve acil (ör. bir defalık etkinlik) olup, malike zarar veya kullanımın ciddi kısıtlanması söz konusu mu?
- Malikler kuruluna sonradan bilgi verilip itiraz mekanizması açık mı?
Eğer yönetim planı açıkça yasaklamışsa veya kiralama sürekli gelir elde etmeye yöneliyorsa genel kurul kararı gerekir. Aksi hâlde yöneticinin tek taraflı kararı hukuki risk taşır.
Kısa süreli kiralama için uygulamada izlenecek 7 pratik adım
- Talebi yazılı isteğe dönüştürün; kullanım amacı, tarih, saat, katılımcı sayısı ve sigorta bilgilerini alın.
- Yönetim planını ve son genel kurul kararlarını kontrol edin; kira yetkisini açıkça veren hüküm var mı değerlendirin.
- Komşu rahatsızlığı ve ortak kullanım çatışması riskini değerlendirin; etkilenecek maliklerin bilgilendirilmesi için en az 3 günlük ilan yapın.
- Geçici kullanım sözleşmesi hazırlayın; kullanım süresi, temizlik, güvenlik, zarar tazmini ve iptal koşullarını yazın. (Sözleşme mutlaka imzalı olsun.)
- Gerekirse etkinlik için Sorumluluk Sigortası veya teminat isteyin; zarar hâlinde giderlerin ödeneceği açıkça yazılmalı.
- Gelir oluşuyorsa muhasebe kaydı tutun; kira gelirini işletme hesabına alıp genel kurulda gelir-kayıt şeklinde beyan edin. Bu noktada gelir/gider kaydının doğru tutulması önemlidir.
- Etkinlik sonrasında hasar/şikayet olduysa tutanak ve fotoğraf ile belgeleyip genel kurula raporlayın; tekrarında genel kuruldan açık yetki alınması gerekebilir.
Gelir muhasebesi: Ortak gelir mi, nasıl kaydedilir?
Kapıcı dairesi gibi belirli alanların kira geliri veya ortak alanların geçici kiralanmasından elde edilen gelir işletme hesabına yazılır ve genel kurulda kullanımına karar verilir. Gelirin nasıl harcanacağına ilişkin karar malikler kuruluna aittir; gelir, yönetim defterine ve gelir-gider cetveline kaydedilmelidir.
| Kullanım | Muhasebe / Yetki |
|---|---|
| Kısa süreli tek etkinlik (tek defa) | ✅ Geçici kira gelir olarak işletme hesabına kaydedilir; genel kurula raporlanır |
| Sürekli/tekrarlayan kiralama | ❌ Genel kurul yetkisi gereklidir; sürekli gelir ise işletme bütçesinin kalıcı kalemidir |
Uygulamaya ilişkin yargı ve pratik notlar
Yargıtay içtihatları genel olarak ortak alanların kullanımında maliklerin rızasının önemine vurgu yapar; yöneticinin malikler kurulunun yetkisini aşan tasarrufları hukuka aykırı bulunabilir. Bu yüzden kısa süreli kullanımlarda belge, tutanak ve ilan gibi deliller önem taşır.
Süreci dijitaleştirmek isterseniz
Tek seferlik kiralamalarda belge yönetimi, ilan ve gelir takibi hızla karışabilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımlarıyla (https://byonetim.com.tr/) duyuru, sözleşme saklama ve gelir-gider kaydını düzenli tutarak itiraz durumunda delil sunmayı kolaylaştırabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici genel kurul olmadan ortak salonu bir defalık etkinlik için kiralayabilir mi?
Genel kural olarak kısa süreli, tek seferlik ve sınırlı kullanımlar için geçici sözleşme ve malikler bilgilendirilmesiyle yapılabilir; ancak yönetim planı veya önceki genel kurul kararları aksi yöndeyse genel kurul onayı gerekir.
Kiralanan alanda hasar olursa masrafı kim öder?
Sözleşmede aksi düzenlenmemişse kullanım yapan kişi/kurum sorumludur; pratikte teminat veya sigorta istenmesi önerilir ve masraf belgelendirilip tahsil edilir.
Kira geliri işletme hesabına mı yazılır?
Evet, ortak alan kullanımından elde edilen tüm gelirler işletme hesabına kaydedilip genel kurula raporlanmalıdır.
Komşular itiraz ederse ne yapılmalı?
İtirazlar güvenilir delillerle (ilan, sözleşme, tutanak) yönetimce kayda alınmalı; itiraz sürerse konunun genel kurula taşınması gerekir. Somut durumlara göre hukuki sonuçlar değişir.
Yönetim planı kiralamayı yasaklıyorsa yönetici ne yapmalı?
Yönetim planı aksi hüküm içeriyorsa yöneticinin tek taraflı işlem yapmaması, genel kuruldan yetki alınması gerekir.
