Hafta sonu site bahçesinde bir girişimci komşu kısa süreli kermes düzenleyip ücretli satış yapmak istiyor; diğer malikler itiraz ediyor. Yönetici ne yapmalı — izin verebilir mi, hangi kurallar uygulanır, gelir nasıl kaydedilir? Bu rehberde somut adımlar, yasal dayanaklar ve uygulama örnekleriyle 2026'da yönetici için izlenecek yol haritasını açıklıyorum.
1. Önce sözleşme ve yönetim planını kontrol edin
İlk yapılacak iş, binanın/ sitenin yönetim planı ve işletme projesini incelemektir. Yönetim planında ortak alanların kullanımı, geçici tahsis ve kira geliriyle ilgili açık hükümler varsa bu kurallar uygulanır. Eğer yönetim planında kira, kullanım veya ortak alanların ticari amaçla kullanımıyla ilgili özel düzenleme yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve genel usul esas alınır.
2. KMK çerçevesinde yöneticinin yetkileri ve sınırları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan ‘kısa süreli ticari kullanım’ ibaresi içermeyebilir; ancak yönetici yetkileri genel olarak genel kurul kararlarıyla sınırlandırılmıştır. Yönetici; günlük bakım, acil onarım, yönetimin gerektirdiği idari işlemleri ve genel kurul tarafından devredilen yetkileri kullanabilir. Ortak alanın kalıcı olarak üçüncü kişilere kiraya verilmesi veya önemli nitelikli tasarruf gerektiren işlemler genellikle genel kurul kararı gerektirir.
Dikkat: Genel kurul kararı olmadan yapılan önemli tasarruflar sonradan hukuki ihtilafa sebep olabilir.
3. Kısa süreli (tek seferlik/çalışma günü) etkinliklerde uygulanabilecek pratik yol
Eğer kullanım geçici, tek seferlik ve alanı değiştirip kalıcı bir taahhüt yaratmıyorsa, aşağıdaki adımlar yönetici tarafından uygulanabilir:
- Etkinliğin süresi, saatleri ve yaratacağı fiziksel değişiklikleri yazılı olarak talep edin.
- Güvenlik, temizlik, gürültü ve komşu rahatsızlığına ilişkin taahhüt alın; gerektiğinde depozito talep edin.
- Etkinlikten elde edilecek gelirin muhasebeleştirilme yöntemini ve kullanım amacını belirleyin (ör. ortak giderlere mahsup).
- Genel kurulun daha sonra onayına sunmak üzere etkinlik için kısa bir ön onay kaydı tutun.
4. Gelir/masraf muhasebesi: kira mı, bağış mı, yoksa ortak gelir mi?
Kısa süreli kullanım sonucu elde edilecek gelirlerin mahiyeti önemlidir. Gelir, işletme projesi veya yönetim planında yer alan hükme göre ortak bütçeye girer. Yönetim planında açık bir hüküm yoksa, yönetimin karar defterine kaydedilen ve genel kurulun bilgisine sunulacak şekilde gelir kaydı yapılmalıdır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Tek seferlik etkinlik (malik düzenliyorsa) | ✅ Gelir ortak kasa veya belirlenen amaç için ayrılır; gelir kaydı yapılır. |
| Üçüncü şahıs ticari etkinlik | ✅ Genel kurul onayı yoksa yönetici depozito ve kısa süreli izinle sınırlı kayıt yapar; sonraki genel kurulda onaya sunulur. |
5. İzin verilirken sözleşme ve şartname örneği (yönetici için hızla uygulanabilir)
Yönetici tek imzayla kalıcı kira sözleşmesi yapmamalıdır. Kısa süreli kullanım için basit bir protokolde şu başlıklar olsun:
- Etkinlik süresi ve saatleri
- Depozito ve geri ödeme koşulları
- Gürültü, temizlik, hasar tazmini maddesi
- Sigorta ve sorumluluk beyanı
- Gelirin muhasebe kodu ve sonraki genel kurul onayı yükümlülüğü
6. Uygulamada sık karşılaşılan hukuki sorunlar ve nasıl önlersiniz
Sık çatışma nedenleri: komşu şikayetleri (gürültü), ortak alan zararları, gelirin paylaşımı konusunda belirsizlikler. Bu sorunları önlemek için:
- Etkinlik öncesi komşulara duyuru yapın ve itiraz süresi verin.
- Depozito ve ek teminat isteyin; etkinlik sonrası hasar raporu düzenleyin.
- Geliri hesaplayıp karar defterine işleyin; genel kurul onayına sunun.
7. Dijital süreçlerle işleri hızlandırma ve kayıt tutma
Bu süreçleri şeffaf ve izlenebilir kılmak için dijital araçlar faydalıdır. İzin başvuruları, depozito takibi, gelir-masraf kaydı ve genel kurul sunumları için merkezi kayıt tutmak süreci kolaylaştırır. Bu tür durumlarda süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim platformları başvuruların, duyuruların, gelir-gider kayıtlarının ve karar defteri kayıtlarının düzenli tutulmasına yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici genel kurul olmadan ortak alanı tamamen kiraya verebilir mi?
Hayır. Kalıcı kiralama veya uzun süreli gelir getiren tasarruflar genelde genel kurul onayı gerektirir; yönetici yalnızca geçici, sınırlı ve yönetim planına aykırı olmayan işlemleri yürütebilir.
Tek seferlik pazar/etkinlik için depozito alınmalı mı?
Evet. Olası hasar ve temizlik giderleri için makul bir depozito almak, sonradan ortaya çıkacak masrafları güvence altına alır.
Etkinlik sırasında komşular şikayet ederse yönetici ne yapmalı?
Öncelikle etkinlik sahibinden şikayet konusu hususları gidermesini talep edin; ağır veya devam eden ihlallerde etkinliği sonlandırma veya güvenlik/polis çağırma gibi önlemler değerlendirilebilir. Hukuki durum şartlara göre değişir; gerektiğinde hukuki görüş alın.
Gelir ortak bütçeye nasıl kaydedilir?
Gelir, yönetim hesabına aktarılır ve gelir kodu altında muhasebeleştirilir; sonraki genel kurulda kullanımı veya tasfiye şekli karara bağlanır. Yönetim planında farklı hüküm varsa ona uyulur.
Yönetim planında bu konuda hüküm yoksa ne yapılmalı?
Geçici uygulama için yukarıdaki protokol adımları izlenebilir; ancak kalıcı uygulamalar için genel kurulda açık bir düzenleme yapılması en güvenli yoldur.
İzin verilen bir etkinlikte hasar olursa kim sorumlu olur?
Etkinlik sahibinin verdiği yazılı taahhüt, depozito ve varsa sigorta, ilk başvurulacak kaynaklardır. Eksik kalırsa genel hukuk kuralları ve somut olayın koşullarına göre sorumluluk belirlenir; detaylı değerlendirme için uzman görüşü gerekebilir.
