Hafta sonu genel kurul sonrası elinizde duran karar defterine baktınız—ama hazirun cetvelinde birkaç bağımsız bölümün arsa payı yanlış yazılmış. Toplantıda oy dağılımı arsa payına göre belirlenmişti; şimdi komşular itiraz ediyor. Bu durum hem yöneticiyi hem de kat malikleri kurulunu kararı tartışılır hale getirebilir. Aşağıda, hem hukuki hem pratik açıdan 2026'da izlenecek yol haritasını somut adımlarla anlatıyorum.
Neden arsa payı doğru yazılmalıdır? Temel hukuki gerekçe
Kat mülkiyeti sisteminde oy ve karar yeter sayılarının belirlenmesinde arsa payı merkezi bir rol oynar. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında (Kanun adı kullanılarak) ortak kararların arsa payına göre dağıtılması ve genel kurul usullerinin doğruluğu önem taşır. Hazirun cetveli; kimlerin hangi arsa payı ile toplantıda hazır bulunduğunu ve oy haklarını gösteren resmi belgedir. Bu belgedeki hata, özellikle aritmetik eşiklere yakın kararlar için sonuç doğurabilir.
Hatalı hazirun cetveli tespit edildiğinde ilk yapılacaklar (acil adımlar)
Hata fark edildiğinde yöneticinin ve toplantı başkanının hızlı, belge odaklı hareket etmesi gerekir. İlk 24–48 saatte yapılması gerekenler:
- Orijinal hazirun cetvelinin fotokopisini ve karar defteri kayıtlarını güvenli bir yerde saklayın.
- Eksik/yanlış kaydı gösteren evrak (tapu sureti, önceki hazirunlar, yönetim planı varsa arsa payı bilgisi) toplayın.
- O günü tutanağa geçirerek hata kaydını yazılı olarak tutun; varsa toplantı tutanağına ekleyin.
Hatanın türüne göre izlenecek hukuki yollar
Hata; (A) yazım/hesaplama hatasıysa, (B) yanlış belgeye dayalıysa veya (C) kasıtlı bir değişiklik/zarar verme şüphesi varsa farklı yol izlenir.
- Yazım/hesaplama hatası: Genellikle düzeltme yoluyla giderilir. Yönetici veya toplantı başkanı yeni bir hazirun cetveli düzenleyip düzeltilmiş kaydı karar defterine ekleyebilir.
- Yanlış bilgiye dayalı kayıt: Örneğin tapuda güncel arsa payı farklıysa, tapu örneğiyle düzeltme yapılır; gerekiyorsa noter onaylı düzeltme kaydı eklenir.
- Kasıt/suç şüphesi: Usul ihlali veya hile iddiası varsa kat malikleri itiraz edebilir; dava veya iptal talebi gündeme gelebilir. Bu durumda somut hukuki sonuçlar değişir ve bir avukata danışılması uygun olur.
Pratik düzeltilme adımları (uygulamada 7 adım)
- Tapu suretini güncelleyin: Her bağımsız bölüm için güncel tapu kaydını alıp karşılaştırın.
- Düzeltme hazirun cetveli düzenleyin: Doğru arsa paylarını açıkça gösteren yeni bir cetvel hazırlayın.
- Karar defterine ekleyin: Yeni cetveli karar defterine iliştirin ve ilgili sayfaları açıklayıcı notla mühürleyin.
- Noter onayı gerektiğinde işlem başlatın: Eğer kararların geçerliliği tartışmaya açık ise noter tasdiki veya yeminli tutanak alınması gerekebilir.
- İlgili maliklere yazılı bildirim gönderin: Düzeltme ve varsa yeniden oylama/itiraz hakkı hakkında bilgi verin.
- Gerekirse yeniden genel kurul: Önemli kararlar (ör. bütçe, büyük tamirat) için yanlış oy dağılımı kararı etkilediyse yeniden toplantı gündeme alınmalıdır.
- Hukuki adımlar: İhtilaf devam ederse yargı yoluna başvurma seçeneği değerlendirilir; somut olaylara göre avukat yönlendirmesi önerilir.
Kararların geçerliliği: Ne zaman iptal edilir, ne zaman bağlayıcıdır?
Kararın iptali veya devamlılığı; hatanın karar sonucu üzerinde ne kadar etkili olduğuna göre değerlendirilir. Eğer arsa payı hatası, alınan kararın kabul için gereken arsa payı eşiğini etkilediyse (ör. gerekli onay %2/3 ve hatalı cetvel bu eşiği sağlıyorsa) mahkeme kararın iptaline yol verebilir. Aksi halde mahkeme çoğu zaman hatanın maddi etkisi olmadığını görürse kararı geçerli sayabilir. Bu tür somut değerlendirmeler hukuki nitelikte olduğundan bir uzmana danışılmalıdır.
Yönetici için pratik öneriler ve kayıt tutma kontrol listesi
Yöneticinin görev yükünü hafifletmek ve hataların önüne geçmek için uygulanabilir adımlar:
- Genel kurul çağrısı ekinde tapu listesi ve yönetim planını paylaşın.
- Hazirun cetvelini hazırlamadan önce tapu kayıtlarını çift kontrol edin.
- Karar defterine her hazirun cetveli örneğini ekleyin; dijital arşivde taranmış kopyasını saklayın.
- Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı araçlarla kayıt, hazirun ve karar defteri süreçlerini düzenlemek işinizi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun cetvelinde arsa payı yanlış yazıldıysa genel kurul kararı her zaman iptal edilir mi?
Hayır. Kararın iptali hatanın karar üzerindeki etkisine bağlıdır; eğer hata kararın sağlanması gereken arsa payı eşiğini etkilediyse iptal riski artar. Somut değerlendirme gerekir.
Hazirun cetveli nasıl düzeltilir, noter onayı şart mı?
Genellikle tapu belgeleriyle düzeltme yapılıp karar defterine eklenmesi yeterlidir. Ancak ihtilaf veya usul hatası varsa noter onayı veya yeminli tutanak gerekebilir.
Hata toplantı tutanağına sonradan eklendiyse bu geçerli midir?
Sonradan eklenen belgeler toplantı anındaki gerçek durumu değiştirmez; eğer ekleme hatayı açıklıyor ve belgeleniyorsa kabul edilebilir, aksi halde itiraz konusu olabilir.
Arsa payı bilgisini nereden doğrulamalıyız?
Tapu sicil kayıtları ve varsa yönetim planı esas kaynaktır. Tapu sicilinden güncel örnek alınmalı ve cetvel buna göre hazırlanmalıdır.
Hata kasıtlı yapılmışsa ne yapılmalı?
Kasıt şüphesi varsa kat malikleri idari ve/veya adli yollara başvurabilir; bu durumda somut olayın özelliklerine göre avukat önerilir.
