Hafta sonu toplantısında apartman merdivenlerine bırakılan bisikletler, çamaşır kurutma ipleri ve çocuk oyuncakları yüzünden tartışma büyüyor; bazı malikler 'ortak kullanım kuralı' konulmasını isterken diğerleri yönetim planı olmadığı için bunun mümkün olmadığını söylüyor. Peki gerçek uygulamada yönetim planı yoksa ortak kullanım ile ilgili kısıtlama getirilebilir mi, hangi karar yeter sayısı gerekir ve uygulama nasıl hayata geçirilir?
Yönetim planı nedir ve yokluğu ne anlama gelir?
Yönetim planı, yapıdaki bağımsız bölümlerin kullanım şekillerini, ortak yerlerin paylaşım ve bakım esaslarını yazılı hale getiren dokümandır. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetim planı, maliklerin hak ve yükümlülüklerini açıkça düzenler; yoksa bazı kuralların yazılı temeli eksik demektir.
KMK ve ortak kullanıma ilişkin temel ilke
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) esas olarak bağımsız bölümlerin maliklerinin ortak yerleri birlikte kullanma hakkını ve ortak giderlere katılım yükümlülüğünü öngörür. Yönetim planı yoksa ortak kullanım rejimini direkt olarak düzenleyen yazılı metin eksikse de kanun ve genel kurul kararlarıyla bazı düzenlemeler yapılabilir.
Yönetim planı olmadan hangi tür kısıtlamalar alınabilir?
Genel kurullar, Kanun ve genel ahlak, sağlıklı yaşam ve emniyet gerekçeleriyle ortak yerlerin kullanımı hakkında karar alabilir. Ancak bu kararların sınırı ve gerekli çoğunluk tipi değişir:
- Güvenlik, yangın kaçışı ve sağlıkla ilgili düzenlemeler (ör. merdivenlerin kapanmaması): çoğunlukla yürütülmesi zorunlu ve uygulanabilir.
- Görsel düzenlemeler veya rahat kullanım (ör. kışın çamaşır ipi kullanımı, bisikletlerin kaldırılması): daha çok düzenleyici nitelikte olup çoğunluk ve karar biçimi önem kazanır.
- Tamamen yeni hak tesis eden veya bağımsız bölümlerin kullanımını doğrudan sınırlayan ağır kısıtlamalar: yönetim planı gibi yazılı temel gerektirebilir; aksi takdirde hukuki ihtilaf riski yükselir.
| Karar tipi | Uygulanabilirlik (yönetim planı yokken) |
|---|---|
| Yangın/kaçış/emniyet kısıtlamaları | ✅ Uygulanabilir; acil önlem gerekçesiyle |
| Günlük düzen/kural (koridorda eşya kaldırma) | ✅ Genellikle uygulanabilir; oy çokluğu ve uygun tutanakla |
| Bağımsız bölümün kullanım hakkını değiştiren kısıtlama | ❗ Hukuki ihtilaf riski yüksek; yazılı yönetim planı veya hukuki danışmanlık gerekir |
Hangi çoğunluk gerekir? Usul, çağrı ve karar defteri
Karar yeter sayısı, alınacak hükmün niteliğine göre değişir. Basit düzenlemeler için toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu (çoğunlukla kat maliklerinin sayı veya arsa payı çoğunluğu) yeterli olabilir. Ancak bağımsız bölümün kullanım şeklini kalıcı olarak değiştirmek, maliklerin haklarını sınırlamak veya kiralama gibi yeni haklar tanımak ciddi nitelikteyse daha kuvvetli çoğunluk veya yazılı rızalar gerekebilir.
Usul açısından dikkat edilmesi gerekenler:
- Genel kurul çağrısının gündeminde açıkça “ortak kullanım kısıtlaması” maddesi olmalı.
- Hazirun cetveli, karar metni ve karar defteri usulüne uygun tutulmalı; karara muhalif olanlar tutanağa geçirilmesini isteyebilir.
- Kararın uygulanmasına ilişkin takip ve tebligat usulü netleştirilmeli; aksi halde icra/uygulama sorunları doğabilir.
Pratik karar metni örnekleri ve uygulanma adımları
Aşağıda iki kısa örnek metin ve uygulanma adımları verilmiştir. Bu metinler bir şablondur; somut duruma göre değişiklik gerekebilir.
- Koridor ve merdivenlerde eşya bulundurmama (emniyet): "Ortak kullanım alanı olan merdiven ve koridorlara eşya bırakılması yasaktır. Acil durum erişimini engelleyen eşyalar yönetim tarafından uyarı sonrası 7 gün içinde kaldırılacaktır."
- Bisiklet/motosiklet parkı düzenlemesi (estetik/yer kullanım): "Ortak alanlarda bisikletleri güvenli şekilde istiflemek için yönetim tarafından belirlenen alanlar dışında park yasaktır; uygun bir yer belirlenene kadar balkon içinde istifleme sınırlaması uygulanır."
Uygulama adımları:
- Genel kurulda karar alın, gerekçe ve süreyi tutanağa yazdırın.
- Karardan etkilenenlere yazılı veya ilan yoluyla 7–15 gün ek süre verin.
- Süre sonunda yönetim/iştirak edenlerce uygulama sağlanır; gerektiğinde zaruri güvenlik gerekçesiyle ivedi müdahale yapılabilir.
İhtilaf çıkarsa ne olur? Hukuki sınırlar ve başvuru yolları
Bir malik kararın yetki ve usul yönünden hukuka aykırı olduğunu düşünürse itiraz edebilir; uyuşmazlıklar için idari başvuru değil genel olarak mahkeme yolu açılabilir. Ancak mahkeme süreci uzun ve maliyetli olabileceği için öncelikle arabuluculuk, iyi niyetli müzakere veya kararın uygulanmasını izleyen düzeltici adımlar tercih edilmelidir.
Yönetimi kolaylaştıran dijital araç
Bu sürecin izlenmesi, kararların duyurulması ve uygulama takibi için dijital araçlar fayda sağlar. Toplantı tutanaklarını, hazirun cetvelini ve duyuruları düzenli tutmak; aidat ve cezai işlemleri izlemek isterseniz bu süreçleri dijitalleştirmek için BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımlarını kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/. Elektronik kayıtlar itiraz ve uygulama takibinde pratik kolaylık sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı olmadan koridorda eşya bırakmama kararı alınabilir mi?
Genel kurulda oy çokluğuyla alınan ve özellikle emniyet/güvenlik gerekçesi taşıyan kararlar uygulanabilir; kararın usulü ve yazılı duyurusu önemli.
Bağımsız bölüm sahibinin balkona çamaşır asmasını engelleyebilir miyiz?
Görsel estetik veya sağlık gerekçesiyle düzenleme yapılabilir; ancak kalıcı kullanım hakkını tamamen ortadan kaldıracak ağır sınırlamalar daha güçlü çoğunluk veya yönetim planı gerektirebilir.
Kararı uygulamayan malik hakkında yönetim ne yapabilir?
Önce yazılı uyarı, süre tanıma ve sonrasında genel kurul kararına göre uygulama (ör. eşyanın kaldırılması) yapılabilir; hukuki uyuşmazlık durumunda mahkeme yoluna başvurulabilir.
Karar defteri, hazirun cetveli olmadan alınan karar geçerli mi?
Usul eksiklikleri kararın uygulanmasını riske atar; tutanak, hazirun cetveli ve karar defteri usulüne uygun tutulmalıdır. Aksi halde karar iptal edilebilir.
Kalıcı kullanım değişikliği yapmak istiyorsak ne yapmalıyız?
Bağımsız bölümün kullanımını değiştirecek kalıcı düzenlemeler için yönetim planı hazırlanması veya uzman hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir; somut durumlara göre uygulama şekli değişir.
