Hafta sonu binanızın genel kurulunda tartışma kızıştı: kat malikleri sayıca çoğunluğu sağlıyor ama arsa payları toplamı kararı geçirmeye yetmiyor. Yönetici olarak hangi kurallar uygulanacak, tutanak nasıl düzenlenecek ve hangi kararlar iptal riski taşıyor? Bu rehber, sayı ve arsa payı çatışmasının pratik sonuçlarını adım adım açıklar.
Temel kavramlar: 'sayı' ve 'arsa payı' ne demektir?
Kat Mülkiyeti uygulamalarında iki farklı çoğunluk ölçüsü kullanılır: kat malikleri sayısı (istisnai durumlar hariç her bağımsız bölüm sahibinin bir üye sayılması) ve arsa payı (her bağımsız bölümün payına göre ağırlıklandırılmış oy). Hangi kararın hangi ölçüye göre alınacağı KMK hükümleri ve yönetim planı hükümlerine göre belirlenir; aksi belirtilmemişse kararların niteliğine göre uygulama yapılır.
Hangi kararlar 'sayı' çoğunluğu ister, hangileri 'arsa payı'?
Pratik olarak en sık karşılaşılan ayrım şu şekildedir:
- Basit idari kararlar (gündem onayı, gündem dışı küçük talepler): genelde kat maliklerinin çoğunluğu yeter.
- Aidat tespiti, yıl içi olağan giderler, rutin bakım onayları: arsa payı çoğunluğu ile alınır (maddi yükümlülüklerin pay esaslı olması nedeniyle).
- Yapı tadilatı, yönetim planı değişikliği, bina ortak yerlerinin kullanımında esaslı değişiklik gibi önemli kararlar: Kanunda veya yönetim planında açıkça belirtilmiş nisbi/özel çoğunluklara tabi olabilir.
Burada önemli nokta: hangi kararın hangi çoğunlukla alınacağı her somut karar için metinle tespit edilmelidir; aksi halde uygulama sıkıntıya düşer.
Sayı ve arsa payı çakıştığında uygulanacak adımlar (pratik süreç)
- Kararın niteliğini belirleyin: Yönetim planı, daha önceki içtihatlar ve gündem maddesi metnine bakın.
- Hazirun cetvelini hazırlayın: hem kat sayısını hem arsa paylarını ayrı sütunlarda gösterin.
- Oylama biçimini ilan edin: açık/kapalı oy, yazılı onay, vekaletle oy kullanım koşulları gibi hususları toplantıda tutanakla kaydedin.
- Sayı ile arsa payı sonuçlarını ayrı ayrı kaydedin ve karar defterine geçirirken hangi çoğunluğun sağlandığını net yazın.
Hazirun cetveli ve karar defterinde dikkat edilmesi gereken kayıt maddeleri
Hazirun cetveli ve karar defteri genel kurul kararlarının ileride itirazlarda gösterilecek hukuki belgesidir. Aşağıları eksiksiz tutun:
- Toplantıya katılan maliklerin isim-soyisim, bağımsız bölüm numarası, imza, temsil ediyorsa vekalet durumu.
- Her kat malikinin karşısında bağımsız bölüme ait arsa payı miktarı (yüzde/ortalama şekliyle).
- Oylama sonuçları: kabul/ret/çekimser sayısı ve arsa payı toplamı.
- Kararın hangi çoğunluk kuralına göre alındığına dair açık ifade.
| Durum | Nasıl kaydedilmeli |
|---|---|
| Sayısal çoğunluk var, arsa payı yok | ✅ Kararın niteliği kontrol edilir; arsa payı gerektiriyorsa karar geçersiz yazılır. |
| Arsa payı çoğunluğu var, sayı yok | ✅ Eğer karar arsa payı ile alınabiliyorsa geçerli; kararda arsa payı tutarı belirtilir. |
Mahkeme/iptal riski ve önleyici uygulamalar
Eğer bir kararın hangi çoğunluk gerektirdiği belirsizse veya hazirun cetveli eksik düzenlenmişse, karara itiraz ve iptal davası riski artar. Bu durumda uygulanabilecek önlemler:
- Toplantıdan önce yönetim planını ve önceki karar kayıtlarını kontrol ederek karara uygun çoğunluk bilgisini netleştirin.
- Kararın alınması sırasında yasal dayanak tartışıldıysa toplantı tutanağına kısa bir hukuki not ekleyin.
- Belirsizlik durumunda genel kurulda oylamayı hem sayı hem arsa payı üzerinden ayrı ayrı yapıp sonuçları kaydedin.
Uygulama örneği: 20 daireli blokta aidat artışı oylaması
Senaryo: 20 bağımsız bölüm var. Toplantıya 12 malik katıldı (sayı çoğunluğu sağlandı). Ancak katılımcıların toplam arsa payı %45 kaldı (arsa payı çoğunluğu sağlanmadı). Aidat artışı yönetim planında "arsa payı çoğunluğu ile" kararlaştırılmış ise bu oylama geçerli olmaz. Eğer yönetim planında belirtme yoksa ve uygulama gereği arsa payı tercih ediliyorsa, yöneticinin oylamayı tekrarlaması veya daha geniş katılım sağlaması gerekir.
Kanuni kaynaklar ve içtihat yönlendirmesi
Bu konudaki uygulama esasları Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı metninden çıkarılmalıdır. Somut davalarda Yargıtay içtihatları çoğunluk ölçüsünün karar türüne göre farklı uygulanabileceğini göstermektedir; bu nedenle belirsizlik hâlinde hukuki görüş almak etkili olur. Karşılaşacağınız somut soru ve ihtilaflarda bir avukata danışmanız şarttır (somut hukuki tavsiye yerine genel uygulama bilgisi sunulmuştur).
Eğer toplantı ve oy süreçlerini dijitalleştirmek, hazirun cetveli ve arsa payı toplamını otomatik hesaplamak isterseniz bu süreci kolaylaştıran araçlar mevcuttur; örneğin BYönetim ile hızlı kayıt ve hazirun otomasyonu sağlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Sayısal çoğunluk sağlandıysa her karar geçerli midir?
Net cevap. Hayır; bazı kararlar arsa payı çoğunluğu gerektirir. Kararın niteliği ve yönetim planı belirleyicidir.
Hazirun cetvelinde arsa payları yazılmadıysa karar iptal olur mu?
Net cevap. Eksik hazirun kaydı itiraz ve iptal riskini artırır; belirsizlik varsa mahkeme bu eksikliği kararın geçersizliği gerekçesi yapabilir.
Arsa payı çoğunluğu yoksa oylamayı tekrar etmek gerekiyor mu?
Net cevap. Evet; kararın geçerli olması için yönetim planı veya Kanun arsa payı talep ediyorsa daha geniş katılımla veya ikinci toplantıda gerekli çoğunluk sağlanarak oylama tekrarlanmalıdır.
Karar defterine nasıl bir ifade yazmalıyım?
Net cevap. Katılımcı sayısı, kabul/ret/çekimser sayıları, kabul edilen/edilmeyen arsa payı toplamı, oylama yöntemi ve karara esas yasal dayanak açıkça yazılmalıdır.
Bu konuda hukuki danışmanlık almak gerekir mi?
Net cevap. Somut uyuşmazlık ve iptal riski varsa bir avukata danışmanız şarttır; bu rehber genel uygulama bilgisi vermektedir, kişiye özel hukuki tavsiye değildir.
