Genel kurul toplantısı yeni kararlar almak üzere devam ederken bir komşu, hazirun listesinde yazılı bir malik için arsa payının fazladan kaydedildiğini fark etti — toplantı durdu, gerginlik arttı ve yönetici ne yapacağını bilemedi. Böyle bir durumda kararların iptali mi söz konusu olur, yoksa düzeltme ile devam edilebilir mi? İşte 2026 uygulamasıyla adım adım açıklama.
Sorunun özü: Arsa payı fazlası neden önemlidir?
Kat Mülkiyeti sisteminde oy ağırlığı ve bazı kararların alınmasında arsa payı, sayı ile birlikte belirleyici olur. Hazirun listesinde kaydedilen arsa payı tutarsız veya fazlalıysa, toplantı sırasında kimin kaç oy hakkı olduğu yanlış gösterilebilir; bu da karar yeter sayılarını etkileyerek kararların geçerliliğini sorgulatır.
Adım 1 — Toplantı sırasında tespit: derhal kayıt ve itiraz
Hazirun listesinde arsa payı fazlası toplantı esnasında tespit edildiyse, itirazı yapan malik/muhatap durumu sözlü olarak bildirir. Yönetici veya toplantıyı yöneten başkan aşağıdaki işlemleri yapmalıdır:
- İtirazın toplantı tutanağına aynen geçirilmesini sağlamak.
- İlgili hazirun maddesinin düzeltilmesi veya itirazın karara bağlanması için kısa bir ara vermek.
- Gerekirse ilgili malikler/temsilcilerden kimlik/vekâlet ve tapu/kayıt belgelerinin gösterilmesini istemek (usul yönünden).
Adım 2 — Düzeltme yolu: kısa aralıkta nüsha kontrolü ve tutanak düzeltmesi
Pratikte en sık uygulanan yol, hazirun listesindeki hatalı arsa payının tespit edilmesi halinde; toplantı başkanı veya yönetici tarafından kaydın düzeltilerek tutanağa geçirilmesidir. Bu işlem sırasında şunlar yapılmalıdır:
- Hatalı kaydın hangi veriye göre (tapu, vekaletname, önceki hazirun) yapıldığının açıklanması.
- Düzeltme yapılıyorsa düzeltme metninin toplantı tutanağı ve hazirun üzerine açıkça yazılması ve itiraz edenlerin kaydının tutulması.
- Hazirun listesi elektronik veya basılı ise her iki nüshanın da düzeltilmesi ve imzalatılması.
Adım 3 — Karar yeter sayısına etkisi: sayı mı, arsa payı mı belirleyici?
KMK uygulamalarında bazı kararlar için ‘sayı’ (örneğin toplantı açma çoğunluğu) yeter sayısı ile bazı kararlar için ‘arsa payı’ çoğunluğu gerekir. Hatalı arsa payı kaydı, arsa payına dayanan kararlarda sonucu etkileyebilir. Bu nedenle:
- Toplantıya katılanların sayı bakımından yeterli olup olmadığı kontrol edilmeli;
- Eğer karar arsa payı çoğunluğunu gerektiriyor ve hatalı kayıt kararın sonucunu etkilemişse, kararın geçerliliği sonradan dava konusu olabilir;
- Toplantı sırasında düzeltme yapılamamış veya tartışmalı ise, kararın uygulanmasından önce hukuki belirlilik sağlanmalı (ör. hukuki görüş veya noter tasdiki yoluyla kayıt teyidi).
Adım 4 — Toplantı sonrası düzeltme ve belgeleme (karar defteri, noter, ek evrak)
Toplantı esnasında düzeltme yapıldıysa bile yöneticinin takip etmesi gereken adımlar vardır:
- Karar defterine düzeltilmiş hazirun bilgilerini açıkça yazmak; gerekirse karar defteri sayfasına yapılan düzeltmeyi not düşmek.
- Eğer taraflar arsa payı tespiti konusunda belge sunduysa (tapu örneği, güçlendirilmiş vekalet), bu belgelerin toplantı dosyasına eklenmesi.
- Karar defterinin noter tasdiki gerekiyorsa (ör. sonradan ihtilaf çıkmaması için) noter onayı alınması.
Pratik kontrol tablosu: Hangi durumda ne yapmalısınız?
| Durum | Yönetici/Toplantı Başkanı Adımı |
|---|---|
| Hata toplantı esnasında fark edildi, kolayca düzeltilebiliyorsa | ✅ Hazirun düzeltilir, tutanakta kayıt, toplantıya devam. |
| Hata büyük/itiraz sürüyorsa | ✅ Kısa ara, belgeler incelenir; gerekirse noter onayı ve sonradan yasal görüş alınır. |
| Düzeltme yapılamadıysa ve karar arsa payına etkileyorsa | ✅ Kararın uygulanmasından önce hukuki belirlilik sağlanmalı; avukatla görüş veya ihtiyati tedbir seçenekleri değerlendirilmeli. |
Eğer bu süreci dijitalleştirmek ve hazirun, vekalet ile arsa payı kayıtlarını güvenli biçimde tutmak isterseniz, kayıt sürecini kolaylaştıran araçlar vardır; örneğin toplantı öncesi hazirun doğrulaması için BYönetim gibi yönetim yazılımları süreçleri hızlandırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Hukuki dayanak ve içtihat notları
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve genel uygulama, hazirun ve karar yeter sayılarına göre genel kurul usulünü korur. Somut hukuki yorumlar ve dava olasılıklarında mahkeme içtihatları belirleyici olabilir; özetle yönetici, toplantı usulünü titizlikle uygulamalı ve kayıtları eksiksiz saklamalıdır. İhtiyaç halinde konuyla ilgili yargıtay kararlarına ve KMK uygulamalarına başvurulması önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun listesinde arsa payı hatası toplantı sırasında düzeltilmezse karar geçersiz mi?
Net cevap: Her durumda otomatik geçersizlik olmaz; ancak hatanın kararın arsa payı çoğunluğunu etkilediği somutlaşıyorsa karar iptal davası açılabilir. Usul hatası varsa tutanak ve belgeler belirleyicidir.
Toplantı bittikten sonra hazirun düzeltmesi yapılabilir mi?
Net cevap: Evet, hatanın kaynağı belgelendirilebiliyorsa toplantı tutanağı ve dosyalar düzeltilip ilave kayıt yapılabilir; fakat sonradan düzeltme uygulamaları ihtilaf çıkarabilir ve delillere bağlıdır.
Karar defterine not düşmek yeterli midir yoksa noter tasdiki gerekir mi?
Net cevap: Noter tasdiki her zaman zorunlu değildir; ancak ileride hukuki ihtilafları önlemek için özellikle kararlarda ve düzeltmelerde noter onayı faydalı ve sık tercih edilen bir uygulamadır.
Hazirun arsa payı kayıt hatasını kim düzeltir?
Net cevap: Toplantıyı yöneten başkan ve yönetici birlikte hareket eder; hatanın tespiti halinde ilgili malik veya temsilcisinin belge sunması istenebilir ve düzeltme tutanağa işlenir.
Bu tür hataları önlemek için ne önerirsiniz?
Net cevap: Toplantı öncesi hazirun doğrulaması, tapu ve vekalet belgelerinin kontrolü, elektronik kayıt kullanımı ve toplantı tutanaklarının anında düzenlenmesi en etkili önlemlerdir.
