Günlük hayat: Mahallenizdeki 12 daireli apartmanda ortak çamaşır makinesi uzun süredir herkesin kullanımında; bir komşu düzenli olarak getirip kişisel işlerinde kullanıyor ve yönetici sizsiniz. Komşuya ücret talep etmek istiyorsunuz ama yönetim planında ‘‘ortak demirbaş’’ ifadesi var — genel kurul kararı olmadan ücret talep etmek yasal mı, neye dayanırsınız ve hangi prosedür izlenir? Bu rehberde somut adımlar, KMK hukuki zemini ve uygulama örnekleriyle anlatıyorum.
Neden bu soru sık çıkar? Temel sorun nedir?
Çoğu yönetim planında ortak demirbaş olarak sayılan eşya ve alanların kullanımı, bakım ve gelir/masraf dağılımı açık yazılmamıştır. Bu belirsizlik; kimlerin, hangi koşulla ve ücret karşılığı kullanabileceği, gelir sayılıp sayılmayacağı, aidata mahsup edilip edilmeyeceği gibi pratik sorunlar doğurur. Hukuken ise Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) ortak alan ve ortak yer tanımları, genel kurul yetkileri ve aidat ilkesine dayalı çözüm yolları öne çıkar.
Hukuki çerçeve: KMK ve genel kurul yetkileri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakı/mülkiyeti tesis edilen yapılar için ortak yerlerin yönetimine ilişkin temel kuralları belirler. KMK genel kurula tanınan yetkilerin; ortak yerlerin kullanımı, işletilmesi ve ortak giderlerin karşılanması gibi konulara ilişkin olduğunu kabul eder. Bu nedenle ortak demirbaşlardan elde edilecek gelir veya kullanım ücreti konusunda açık düzenleme yoksa genel kurul kararları belirleyici olur.
Genel kurul kararına ne zaman ihtiyaç vardır?
Genel olarak aşağıdaki durumlarda genel kurul kararı gerekir:
- Ortak demirbaşın üçüncü kişilere kiralanması veya uzun süreli gelir elde etme amaçlı kullanımı.
- Ortak demirbaşın kullanımı için yeni bir ücret veya tarifeye karar verme.
- Demirbaşın bakım, onarım veya yenileme maliyetinin farklı şekilde (ör. belirli kullanıcıdan tahsil) karşılanması.
Eğer yönetim planı açıkça ‘‘kullanım ücretleri’’ veya ‘‘kira geliri yönetim bütçesine gelir yazılır’’ diyorsa yönetime sınırlı yetki tanınmış olabilir; aksi hâlde genel kurul onayı gerekir.
Pratik adımlar: Yönetici ne yapmalı? (Madde madde)
- Yönetim planını inceleyin: Ortak demirbaş tanımı, kullanım kuralları veya gelir/yönetim bütçesi hükmü var mı?
- Geçici çözüm: Acil bir zarar veya güvenlik riski yoksa kullanımın ücretsiz/ücretli olduğuna dair tek taraflı uygulamadan kaçının.
- Genel kurul gündemi hazırlayın: Konuyu açıkça ‘‘ortak demirbaşın kullanım koşulları ve ücret tarifesi’’ başlığıyla yazın.
- Hazır belge ve teklif sunun: Önerilen ücret, gelir paylaşımı (ör. bütçeye gelir yazılması) ve bakım sorumluları belirtin.
- Oy ve karar kayıtları: Alınan kararı karar defterine eksiksiz yazın; karar türü (nitelikli oy gerektiriyorsa buna göre) belirtilsin.
Oy çokluğu ve karar niteliği
KMK ve uygulamada ortak alanların kullanımı ile ilgili kararlar genelde genel kurulun çoğunluk kararı ile alınır. Ancak bazı durumlarda yönetim planında değişiklik gerekebilir; yönetim planı değişikliği ise daha yüksek çoğunluklar (yönetim planında aksine hüküm yoksa genellikle kat maliklerinin çoğunluğu ve arsa payı çoğunluğu) gerektirebilir. Yönetim planı değişikliği gerekip gerekmediğini belirlemek için değişikliğin kapsamı önemlidir (ör. demirbaşın niteliği, kullanım biçimi, gelir dağılımı).
Ortak gider mi yoksa gelir mi? Basit tablo
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kısa süreli, arada kullanım (ücret alınmıyor) | ✅ Yönetim gideri (aidat ile kapatılır) |
| Ücret karşılığı kiralama (üçüncü kişiye/uzun süreli) | ✅ Genel kurul kararı ile gelir yazılır; kullanım şartları belirlenir |
| Belirli kullanıcıdan özel ücret (sürekli bir komşu) | ✅ Genel kurul onayı veya açık yönetim planı hükmü gerekir |
Uygulama örneği: Ortak çamaşır makinesi için adım adım
Örnek senaryo: Ortak çamaşır makinesi haftada 10 kullanıcı, bir komşu düzenli olarak 3-4 defa gelir sağlıyor. Yönetici önerisi: Aylık kullanım kartı veya saat başı ücret. İzlenecek adımlar:
- Yönetim planını kontrol et.
- Genel kurula gündem madde olarak ekle: önerilen tarifeyi ve gelirlerin bütçeye kaydedilmesini sun.
- Karar alınırsa uygulama usulünü, kayıt ve makbuz düzenini belirleyin (ör. yönetici onayıyla aylık rapor).
- Gelir muhasebesi: Ortak gelir olarak işletme hesabına kaydedin; masraflar buradan düşülsün.
Dijitalleştirme ve izleme önerisi
Bu tür karar ve tahsilat süreçlerinde şeffaf kayıt tutmak, makbuz vermek ve harcamaları göstermek önemlidir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları aidat/gelir-kayıt, makbuz, rapor ve karar defteri takibini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/. Dijital kayıtlar ihtilaflarda delil değerindedir ve sakin iletişimini de kolaylaştırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında ortak demirbaş yazıyorsa hemen ücret alınabilir mi?
Hayır. Yönetim planında kullanım veya gelir hükmü açıkça varsa sınırlı yetki olabilir; çoğunlukla genel kurul kararı gerekir.
Komşu ortak demirbaşın özel kullanıcısıysa ne yapılmalı?
Genel kurula konu edilip kullanım şartları ve ücret belirlenmelidir; aksi uygulamalar itirazla karşılaşabilir.
Genel kurul kararına gerek yoksa hangi belgeler tutulmalı?
Karar defteri kaydı, makbuz/fatura, gelir-gider raporu ve varsa kullanıcı sözleşmesi tutulmalıdır.
Yönetim planı değişikliği ne zaman gerekli olur?
Eğer yeni kullanım biçimi yönetim planının açık hükümlerine aykırıysa ya da demirbaşın niteliğini değiştiriyorsa yönetim planı değişikliği gerekebilir.
Karar alındıktan sonra itiraz gelirse nasıl ilerlenir?
İtiraz durumunda kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı ve ilgili yönetim planı hükmü önemlidir; somut uygulamalar değişir, gerektiğinde uzman avukat görüşü alınması tavsiye edilir.
