Gece geç saatlerde yönetim ofisine gelen müteahhitten şikâyet çağrısı: kiracı taşınmış, daire boş görünüyor ama aidat borcu 6 aydır duruyor. Yönetici hem hızlı tahsilat yapmak hem de yasal usulü kaçırmamak istiyor — ne yapılmalı?
Durumu hızlı tespit: önce kayıtları kontrol edin
İlk adım, bina kayıtları ve muhasebe defterlerini kontrol etmektir. Kiracının adıyla mı yoksa malikin adıyla mı aidat kaydı tutulmuş? Yönetim hesabına son gelen ödeme, son bildirim ve varsa blokaj/mahsup kayıtlarını doğrulayın.
- Aidat borcunun dönem ve tutar dökümü (ay-ay) hazırlayın.
- Son bildirimin yapıldığı tarih ve yöntemi (elbette makbuz, SMS, e-posta) not edin.
- Eğer depozito varsa bunun sözleşmede aidata mahsup edilip edilemeyeceğini kontrol edin.
Kimden tahsil edilecek? Kiracı mı, maliki mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca asıl borçlu malik/bağımsız bölüm sahibidir; kiracı ancak kiracı sözleşmesinde aksi düzenlenmişse aidattan sorumlu tutulabilir. Bu nedenle tahsilat sürecinde muhatap tespit etmek önemlidir.
- Malik belli ve ulaşılabiliyorsa öncelikle malik ile iletişime geçin.
- Malik adresi bilinmiyorsa veya taşınmışsa kiracıya yönelik bildirimler delil bırakacak şekilde yapılmalıdır.
Adım adım tahsilat planı (yöneticiler için uygulamalı)
- Hesap özeti çıkarın: aylık bazlı borç, gecikme faizi hesabı ve toplamı net gösterin.
- Yazılı önbildirim gönderin: Kısa, açık tarihli hesap özeti ile birlikte SMS/e-posta ve tercihen noter ihtarı ya da taahhütlü mektup.
- Depozito kontrolü: Varsa kiracı/malik depozitosunu sözleşmeye uygun mahsup edip edemeyeceğinizi değerlendirin.
- Genel Kurul onayı gereği: Eğer mahsup kararı yönetim planı veya genel kurul kararı gerektiriyorsa bu adımı atlamayın.
- İcra takibi hazırlığı: Yukarıdaki adımlardan sonra sonuç yoksa alacağın tahsili için icra yoluna başvurulabilir; yönetici önce hukukçusuna danışmalıdır.
Gecikme faizi ve hesaplama notları
Gecikme faizi oranı yönetim kurulunun veya genel kurulun kararında belirtilmişse o oran uygulanır. Belirtilmemişse uygulama sözleşmesi/karar yoksa genel uygulama sözleşmeler veya ilgili yasa hükümleri yönünde yapılır; her durumda hesaplamalar için belgeleyici kayıt tutun.
Depozito, taşınma ve mahsubun sınırları
Kira sözleşmesinde açık hüküm varsa depozito aidata mahsup edilebilir. Ancak yönetim, malikin rızası olmadan kiracı depozitosunu otomatik biçimde işletme hesabına aktaramaz; sözleşme ve kanuni dayanak kontrolü şarttır.
| Durum | Uygulanabilirlik |
|---|---|
| Kiracı sözleşmede aidattan sorumluysa | ✅ Yönetim öncelikle kiracıdan talep eder |
| Depozito sözleşmede aidata mahsup edilebilir | ✅ Mahsup yapılabilir (yazılı belgeyle) |
Delil toplama ve belgelerin saklanması
İcra veya mahkeme aşamasında kullanılmak üzere şu belgeleri saklayın: aidat bildirimleri, banka dekontları, SMS/e-posta gönderim kayıtları, hesap özetleri, yönetim/kurul kararları, kiracı/malike ait kira sözleşmesi (varsa) ve depozito belgeleri.
Eğer tahsilatı hızlandırmak ve takip işini kolaylaştırmak isterseniz dijital araçlar işinizi çok kolaylaştırır; süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi online çözümler kayıt, bildirim ve tahsilat süreçlerini hızlandırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Yasal çerçeve ve dikkat edilmesi gereken hususlar
KMK kapsamında (Kat Mülkiyeti Kanunu) ortak giderlerin tahsili genelde maliklerin sorumluluğundadır. Yönetim uygulamalarında Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve kira sözleşmesi hükümleri de etkili olabilir. Somut hukuki tavsiye gerekirken, somut durumlar için hukukçuyla görüşülmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşınırken aidat borcunu ödememişse yönetici ilk olarak kime başvurmalı?
Öncelikle malike başvurun; eğer malik ulaşılmıyorsa kiracıya yazılı bildirim gönderin ve delil toplayın.
Depozito aidat borcuna mahsup edilebilir mi?
Eğer kira sözleşmesinde açık hüküm varsa mahsup edilebilir; aksi hâlde malik onayı veya mahkeme kararı gerekebilir.
Yazılı bildirim nasıl yapılmalı ki icra aşamasında delil olsun?
Taahhütlü mektup, noter ihtarı veya elektronik bildirimlerde alıcıya ulaşım kanıtı (SMS/e-posta gönderim raporu) delil olarak kullanılabilir.
Gecikme faizi hangi orana göre hesaplanır?
Gecikme faizi, yönetim planı veya genel kurul kararıyla belirlenen orana göre uygulanır; aksi hâlde uygulama itiraza açıktır.
İcra yoluna gitmeden önce yönetici hangi adımları atmalı?
Hesap dökümü hazırlama, yazılı bildirim gönderme, depozito ve sözleşme incelemesi, genel kurul/malik onayı gerekip gerekmediğini kontrol etme ve hukuki danışmanlık alma adımlarını tamamlamalıdır.
