Hafta sonu apartman yöneticisi Ayşe Hanım, daha önce gönderilmiş genel kurul çağrısına gelen e‑posta üzerine bir malik grubunun ek gündem talebi olduğunu fark ediyor. Toplantı günü geliyor; bazı malikler ek maddeyi toplantıda oylamak istiyor, bazıları ise çağrı içeriğine bağlı kalınması gerektiğini savunuyor. Bu durumda hangi kararlar bağlayıcıdır, hazirun nasıl düzenlenmelidir ve yönetici hangi hukuki yükümlülüklere dikkat etmelidir?
1. Çağrı yapıldıktan sonra ilave gündem talebi: temel hukuki yaklaşım
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan “çağrı sonrası ilave gündem” özel düzenlemesi içermez; bununla birlikte genel kurul usulüne ilişkin uygulama ve Yargıtay içtihatları yol göstericidir. Çağrı içeriği toplantı öncesi malikleri bilgilendirme amacını taşır; bu yüzden yeni gündem maddeleri, malikler arasında eşit bilgi ve hazırlık şartlarını etkiler.
2. Toplantı öncesi yapılan ilave talepler nasıl işlenir?
Toplantı günü gelmeden önce malikler veya yöneticinin aldığı talepler şu şekilde ele alınır:
- Çağrı yapıldıktan sonra gelen yazılı talep varsa, yöneticinin bunu toplantı öncesi bütün malikleri bilgilendirmesi sağlıklı olur.
- Bilgilendirmenin şekli (e‑posta, ilan panosu, duyuru) ve delilleri saklanmalıdır; aksi halde sonradan 'haberdar edilmedik' iddiası çıkabilir.
3. Toplantıda anında gündeme alınabilir mi? Pratik uygulama ve riskleri
Toplantıda sözlü olarak yeni madde önerilmesi ve mevcut toplantı tutanaklarına yazılması mümkündür ancak bu uygulamanın riskleri vardır:
- Eşit hazırlık imkânı olmayan malikler itiraz edebilir; mahkeme bu kararı iptal edebilir.
- Bazı kararlar (ör. yönetim devri, büyük onarım, aidat artırımı gibi ciddi mali sonuç doğuranlar) için önceden bilgilendirme ve ek belgeler gerekebilir; acele karar alımı hukuken zayıf kalır.
4. Hazirun listesi, çağrı metni ve karar defteri: kayıt usulü
Karar geçerliliğini korumak için yöneticinin kayıt tutma yükümlülüğü kritiktir:
- Hazirun listesine toplantıya katılanların isim, arsa payı ve imzalarını eksiksiz alınız.
- Çağrı metninin bir kopyasını ve toplantı başında ek gündem var ise bunun tutanağa geçirilmiş halini saklayınız.
- Karar defterine alınan tüm maddeleri ayrıntılı, gerekçeli ve açık biçimde yazınız; karar metinleri ve oylama sonuçlarını belirtiniz.
| Belge | Pratik not |
|---|---|
| Çağrı metni | ✅ Toplantı daveti olarak saklanmalı |
| Hazirun listesi | ✅ İmza ve arsa payı bilgisiyle birlikte |
| Karar defteri | ✅ Karar metni, oy sayısı, karşı oy ve çekimser yazılmalı |
5. İtiraz yolları ve hangi kararlar dava edilir? (ne zaman avukata yönlendirin)
Çağrı dışı alınan kararların iptalinde maliklerin başvurabileceği yollar şunlardır:
- Genel kurul kararlarının iptali davası (hukuki süreç somut şartlara göre değişir).
- Toplantı usulüne ilişkin itiraz ve kayıtların incelenmesi; mahkeme çağrı eksikliği, hazırlıksızlık veya gizli bilgi nedeniyle alınan kararları bozabilir.
Somut hukuki tavsiye için bir avukata başvurulması gerektiğini hatırlatın; yöneticiler için ipuçları (belge saklama, çağrı kanıtları) mahkeme sürecinde belirleyicidir. Ayrıca, yöneticinin görevini kötüye kullanması iddiası varsa malikler CBK veya ilgili mercilere başvurabilir.
6. Yönetici ne yapmalı? Adım adım öneri (uygulama rehberi)
- İlave talep geldiğinde yazılı olarak isteği alın ve kimin talep ettiğini belgeleyin.
- Toplantıdan en geç makul süre önce (ör. toplantı haftasında) bütün malikleri yazılı olarak bilgilendirin; hangi bilgilere ihtiyaç duyulduğunu belirtin.
- Toplantıda ek madde görüşülecekse, kararın geçerliliği için ek bilgi ve belgeleri toplantı sırasında dağıtın ve hazirun ile karar defterine özellikle not edin.
- Önemli mali kararlar için genel kuruldan önce ek süre veya erteleme önerin; bu, iptal riskini azaltır.
- Tüm yazışma ve ilanların kopyasını saklayın; elektronik delilleri (e‑postalar, SMS, uygulama bildirimleri) tarih‑saat damgası ile arşivleyin.
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrı metninde olmayan bir madde toplantıda oylanırsa karar kesinlikle iptal olur mu?
Kesin değildir; mahkeme somut şartları (maliklerin haberdar olup olmadığı, kararın niteliği, oy dağılımı) değerlendirir. Mali sonuç doğuran kararlar daha sık iptal edilir.
Toplantıda sözlü ek madde öneren maliklerin oy hakkı kısıtlanır mı?
Hayır, oy hakkı otomatik olarak kısıtlanmaz; ancak bilgilendirme eksikliğine dayalı itirazlar mümkündür.
Hazirun listesine sonradan eklenen imzalar kararları etkiler mi?
Sonradan eklenen imzalar ve düzeltmeler itiraz konusu olabilir; imzaların zamanında alınması ve arsa paylarının doğru yazılması önemlidir.
Karar defterine 'sonradan yazılan' madde kaydı varsa ne yapılmalı?
Bu tür durumlar itiraz ve dava konusu olur; yöneticinin nedenini, kim tarafından talep edildiğini ve dağıtılan belgeleri kanıt olarak sunması gerekir.
İtiraz etmek istiyorsam hangi delilleri hazırlamalıyım?
Çağrı metni, toplantı öncesi gönderilen duyurular, hazirun listesi, karar defteri örnekleri ve varsa e‑posta veya SMS kayıtları en önemli delillerdir. Somut durum için avukatla görüşmeniz gerekir.
Kaynak ve uygulama notu: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri (özellikle genel kurul usulüne ilişkin düzenlemeler) ile Yargıtay içtihatları uygulamada yol göstericidir; somut hukuki tavsiye için uzman avukata danışılmalıdır.
