Taşınma günü asansör boşluğu dolu, anahtar teslimi yapılmış; yönetici kapıda kiracının son ödemelerini soruyor ama kiracı 'aidat sözleşmede yazmıyordu' diyor. Siz ise ortak giderlerin açıkta kalmasından, hesapların bozulmasından endişelisiniz. Kiracı çıkışında kalan aidat borcunu nasıl ve hangi sırayla takip edeceksiniz? 2026 uygulamasına uygun, icra öncesi pratik bir rehber sunuyorum.
1. Önce hangi tarafın sorumlu olduğunu tespit edin
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda malik ve kiracı ilişkisinde aidat sorumluluğu sıklıkla karışır. Genel uygulama: Aidat yükümlülüğü malike aittir; ancak kiracı ile yapılan kira sözleşmesinde aksine hüküm yoksa kiracının sözleşme kapsamına göre ödeme yükümlülüğü doğar.
2. Çıkışta delil toplama: teslim tutanağı, makbuz, mutabakat
İcra öncesi en güçlü dayanak belgeler teslim tutanağı, aidat makbuzları ve elektronik iletişim kayıtlarıdır. Yönetici bu belgeleri düzenli ve ilişkilendirilebilir biçimde saklamalıdır.
- Apartman/site çıkış teslim tutanağı (tarihli, imzalı)
- Aidat makbuzları veya tahakkuk kayıtları (yazılı veya e-fatura/e-makbuz varsa saklayın)
- SMS/e‑postayla gönderilmiş borç bildirimleri
3. Aidat hesaplaması ve kısmi ödemelerin etkisi
Aidat hesaplanırken işletme projesi, arsa payı veya genel kurul kararı esas alınır. Kısmi ödeme yapıldığında gecikme faizi yönetimin belirlediği veya sözleşmede yazan orana göre hesaplanır.
- Tahakkuk dönemlerini kesinleştirin (aylık/3 aylık vs.).
- Kısmi ödemeleri tahsilat tarih sırasına göre mahsup edin.
- Gecikme faizi uygulaması yapıldıysa tahakkuk tarihlerini ve hesaplama yöntemini belgeleyin.
4. Mahsup ve depozito ilişkisinin değerlendirilmesi
Eğer kira sözleşmesinde depozito varsa ve kiracı çıkarken malik depozitoya başvuruyorsa, aidat alacağıyla depozitonun mahsup edilmesi konusu sözleşme hükümlerine ve taraflar arası mutabakata bağlıdır.
5. İcra öncesi yazılı bildirim ve son ödeme fırsatı
İcra yoluna gitmeden önce kiracıya (ve gerekirse malike) yazılı, tarihli borç bildiriminde bulunmak hem uzlaşma şansını artırır hem de ileride delil olarak kullanılır. Bildirimde borç tutarı, dönemleri, varsa gecikme faizi ve son ödeme tarihi açıkça yazılmalıdır.
- Yazılı bildirim posta (taahhütlü) veya kayıtlı e‑posta/SMS ile gönderilebilir.
- Bildirimde ödeme seçenekleri ve itiraz varsa süresi belirtilmeli.
6. İcra öncesi alternatif çözümler ve mali mutabakat
Uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan önce aşağıdaki adımlar maliyet ve zaman tasarrufu sağlayabilir:
- Ödeme planı teklif etme (taksitlendirme) ve yazılı kabul alma.
- Depozito ile mahsup önerisi sunma ve yazılı onay alma.
- Genel kuruldan onay alarak özel yapılandırma (ör. gecikme faizi indirimi) uygulama.
Bu süreci dijitalleştirmek ve bildirim/tahakkuk kayıtlarını otomatik tutmak isterseniz BYönetim'in ücretsiz deneme kaydı ile hızlıca başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
7. İcra öncesi son kontrol: belgelerin hukuki uygunluğu
İcra takibine karar vermeden önce yöneticinin kontrol etmesi gerekenler:
| Kontrol | Neden önemli |
|---|---|
| Tahakkuk ve tahsilat kayıtları | ✅ Alacağın miktar ve dönemi netleşir |
| İmza veya teslim tutanağı | ✅ Kiracının teslim tarihinin kanıtı |
| Bildirimin tebliğ edildiğine dair delil | ✅ İcra öncesi usulü tamamlar |
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidat ödememişse önce malike mi başvurmalıyım?
Net cevap. Öncelik sözleşme hükümlerine bağlıdır; kira sözleşmesinde aidat kiracıya yüklenmişse doğrudan kiracıya, aksi halde malik sorumludur.
Depozitoyu aidata mahsup edebilir miyim?
Net cevap. Mahsup, taraflar arası yazılı mutabakata veya kira sözleşmesindeki açık hükme göre yapılmalıdır; yönetimin tek taraflı uygulaması ihtilaf yaratabilir.
İcra öncesi hangi belgeler mutlaka olmalı?
Net cevap. Tahakkuk kayıtları, tahsilat/makbuz dökümleri, çıkış teslim tutanağı ve borç bildirimine ilişkin tebliğ delili en az gerekenlerdir.
Kiracı ile ödeme planı yaparsam ileride icraya engel olur mu?
Net cevap. Yazılı ve imzalı bir ödeme planı, taraflarca yerine getirilmiyorsa yine icra yolunu açar; planın koşulları belirlendiği için delil gücü yüksektir.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır?
Net cevap. Gecikme faizi, genel kurul kararı veya sözleşmede belirtilen oran esas alınır; aksi yoksa makul bir uygulama ve hesap yöntemi belgelendirilmelidir.
İcra sürecine girmeden önce avukata danışmalı mıyım?
Net cevap. Somut olay ve belgelerin niteliği süreci etkilediğinden, icra öncesi hukuki değerlendirme için uzman görüşü tavsiye edilir.
