Genel kurul salonunda çağrı yapıldı; 1. toplantıda kat maliklerinin sayısı ve/veya arsa payı yeter sayısı sağlanmadı. Yönetici, kat maliklerinin gazeteciler gibi beklediği sessizlikte ne yapacağını bilemiyor — karar alınamıyor, acil onarım, bütçe onayı, yönetici seçimi gibi işler takılıyor. Bu rehber, "ilk toplantıda yeter sayı oluşmadığında" uygulanacak 2. çağrı sürecini, hangi kararlara nasıl devam edileceğini ve karar defterine kayıt gerekliliklerini somut ve uygulamalı olarak açıklar.
1. Birinci toplantıda yeter sayı nedir ve neden sağlanamayabilir?
Konuya başlamadan önce iki farklı yeter sayı kavramı olduğunu hatırlayın: kat maliki sayısı (kişisel çoğunluk) ve arsa payı çoğunluğu. Bazı kararlar her iki çoğunluğu, bazıları yalnızca arsa payı çoğunluğunu gerektirir. Uygulamada eksik katılımın başlıca nedenleri:
- Çağrı usulüne itiraz (yazılı çağrı veya ilan eksik algısı)
- Vekalet düzenleme hataları veya hazırun cetvelinin eksik tutulması
- Malikler arasında ihtilaf, boykot veya bilgilendirme eksikliği
2. 2. çağrı nasıl yapılır? Süre, şekil ve duyuru
Birinci toplantıda yeter sayı sağlanamadığında Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında yaygın uygulama ikinci çağrıdır. Hukuki metinler farklılık gösterebileceğinden usul açısından dikkat edilmesi gerekenler:
- Yönetici tarafından aynı gündemle ikinci toplantı için yeni bir çağrı ilan edilir veya aynı çağrı usulüyle ikinci toplantı için yeniden ilan yapılır.
- İkinci toplantıda genellikle sayı ve arsa payı sınırlaması uygulanmaz; toplantıya katılanların sayısıyla karar alınabilir. Ancak bazı özel kararların (ör. yönetim planı değişiklikleri, ortak yerlerin irtifakı gibi) kanun veya yönetim planı ile öngörülen özel çoğunluklar gerekebilir.
- Hazirun cetvelinin 2. toplantı için de eksiksiz tutulması ve karar defterine kararın hangi toplantıda, kimlerin hazır bulunduğu belirtilerek geçirilmesi gerekir.
3. Hangi kararlar 2. çağrıda alınamaz veya özel çoğunluk ister?
Genel kural olarak; günlük idari işlere ilişkin kararların büyük kısmı 2. çağrıda hazır bulunanların oy çokluğuyla alınabilir. Ancak şunlara dikkat edin:
- Yapısal değişiklik, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, yönetim planında esaslı değişiklik gibi işlemler kanun veya yönetim planı gereği özel çoğunluk (ör. nitelikli oy çokluğu) isteyebilir.
- Kiralama, irtifak, ağır ayni hak tesisleri gibi önemli tasarruflarda yönetim planı ve Kat Mülkiyeti mevzuatı şart koşuyorsa arsa payı ve/veya belirli sayı çoğunluğu aranır.
4. Hazirun cetveli ve karar defteri 2. çağrıda nasıl düzenlenir?
Hazirun cetveli ikinci toplantıda da titizlikle hazırlanmalıdır. Usul hataları karar itirazına zemin oluşturur. Uygulanacak adımlar:
- Hazirun cetvelinde her bağımsız bölüm için malik/vekili adı, arsa payı, imza ve varsa vekalet bilgisi yer almalı.
- Karar defterine, toplantının "1. çağrıda yeter sayı sağlanamadığı ve bu kayda istinaden 2. çağrı ile toplantının yapıldığı" açıkça yazılmalı; hangi kararların alındığı ve oy dağılımı net kaydedilmeli.
- Karar defteri mümkünse toplantı sonunda imzalanmalı; noter tasdiki gerektiren hallerde noter onayı başvuru süreci takip edilmeli.
| Belge | 2. Çağrı İçin Gereklilik |
|---|---|
| Hazirun Cetveli | ✅ Her toplantıda ayrı, eksiksiz |
| Karar Defteri | ✅ Kararın hangi çağrıda alındığı belirtilmeli |
5. Uygulama örneği: Yönetici seçimi 1. toplantıda yapılamadıysa ne yapılır?
Örneğin 24 daireli bir apartmanda birinci toplantıda yönetici seçimi için çoğunluk sağlanamadı. İkinci çağrıda şu adımlar izlenir:
- Aynı gündemle ikinci toplantı ilan edilir; ilan usulü daha geniş tutulabilir (SMS, e-posta, panoda duyuru).
- İkinci toplantıya katılanların sayısıyla (arsa payı dikkate alınmadan) yönetici seçimi yapılabilir; seçim usulü sözlü adaylık/öneri veya yazılı oylama ile yürütülür.
- Seçim sonuçları hazirun cetveline ve karar defterine oy dağılımı ile kaydedilir; itirazlar için toplantı tutanakları saklanır.
Bu tür süreçleri dijitalleştirerek katılımı artırmak ve hazirun kayıtlarını düzenli tutmak isterseniz, BYönetim gibi bir çözüm toplantı davetlerini, hazirun cetveli takibini ve karar kayıtlarını kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
İlk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantıda her karar alınabilir mi?
Genel olarak evet; çoğu idari karar ikinci çağrıda hazır bulunanların oy çokluğuyla alınabilir. Ancak yönetim planı veya Kanun özel çoğunluk şartı koymuşsa o kararlar için istisna vardır.
İkinci çağrı için belirli bir süre beklemek gerekiyor mu?
Kanunda açık bir zorunlu bekleme süresi genellikle yoktur; pratikte ikinci çağrı aynı toplantı ilanında veya usulüne göre kısa süre içinde yapılır. Çağrı usulüne uyulduğundan emin olun.
Hazirun cetveli ikinci toplantıda ayrı mı tutulmalı?
Evet. Her toplantı için ayrı hazirun cetveli tutulmalı ve cetvelde hangi çağrıda toplantının yapıldığı not edilmelidir.
Karar defterine "1. çağrıda yeter sayı yok" yazılmazsa sorun olur mu?
Bu tür eksiklikler itiraz ve iptal sebebi olabilir. Karar defterinde toplantı süreçleri ve hangi çağrıda karar alındığı net kaydedilmelidir.
2. çağrı sırasında vekaletlerle karar alınabilir mi?
Evet; vekaletlerle oy kullanımı mümkündür. Ancak vekaletname içeriği ve imza düzenine dikkat edin; hatalı vekaletler toplantı ve kararlara ilişkin hukuki risk doğurabilir.
