Genel kurul salonunda tartışma hızla ilerliyor; bir karar sözlü ilan edildi, bazı kat malikleri itiraz etmedi ama karar tutanağa eksik geçti. Sonra yönetici yazılı talimat gönderip uygulamaya başladı. Böyle bir durumda yönetici, bir malik ya da denetçi haklarını nasıl korur, hangi deliller geçerli ve itiraz süreci nasıl işler?
Olayın hukuki çerçevesi: Karar yazımı ve KMK
Kat Mülkiyeti Kanunu kararların nasıl alınacağı ve belgelenmesi konusunda doğrudan hüküm içerir; genel kurul kararlarının varlığı ve içeriği, toplantı tutanağı ve karar defteri kayıtlarıyla ispat edilir. Kararlar yazılı olarak kayda geçirilmediğinde ileride ortaya çıkabilecek ihtilaflarda somut delillere dayanmak gerekir.
Hangi durumlarda ‘sözlü karar’ kabul edilebilir?
Genel kurulda söylenenlerin tamamı ancak tutanak ve karar defterine geçirilirse resmiyet kazanır. Ancak pratikte sözlü ifade edilen hususlar için aşağıdaki unsurlar varsa delil oluşturabilir:
- Toplantı sırasında sürekli kayıt (ses/görüntü) alınmışsa;
- Hazirun listesindeki imzalar, tutanak ile uyumsuzluk gösteriyorsa;
- Kararın alındığını teyit eden çok sayıda bağımsız tanık (malikler) varsa;
- E-posta, SMS, WhatsApp gibi toplantı sonrası gönderilen onay/itibar mesajları bulunuyorsa.
Ancak bu delillerin geçerliliği somut olaya ve mahkeme değerlendirmesine bağlıdır; tek başına sözlü beyan genelde zayıf delil sayılır.
Delil listesi: Hangi kanıtlar en güçlüdür?
Kararın yazıya geçirilmediği iddiasında ispat için öncelik sırası şöyle önerilir:
- Toplantının ses/görüntü kaydı veya yönetici tarafından alınmış ses kayıtları;
- Karar defterindeki eksik kayıt ve toplantı tutanağının karşılaştırılması;
- Hazirun listesi ve imzalar (KMK kapsamında toplantı yoklama listesidir);
- Kat maliklerinin toplantı sonrası yazılı onayları (e-posta/SMS);
- Tarafsız tanık beyanları ve varsa bağımsız denetçi raporu.
| Delil Türü | Güçlü Yönü |
|---|---|
| Ses/Görüntü Kaydı | ✅ En ikna edici; karar içeriğini ve oylamayı gösterir. |
| Hazirun Listesi & İmzalar | ✅ Toplantıya katılanları kanıtlar; eksiklik itiraz nedeni olabilir. |
| Yazılı Mesajlaşma | ✅ Toplantı sonrası onay/itiraz için destek sağlar. |
Yönetici için pratik adımlar: Tespit ve kayıt tavsiyeleri
Yöneticiyseniz ve toplantıda eksik kayıt sorunu çıkmaması için almanız gereken önlemler:
- Her genel kurulda karar defterine ilişkin kayıtların eksiksiz tutulmasını sağlayın;
- Toplantı başlamadan önce hazirun listesini eksiksiz imzalatın ve tutanağı oturum sonunda okuyup imzalatın;
- Mümkünse toplantının ses veya video kaydını alın (katılımcıların onayını almak gerekir);
- Toplantı sonrası alınan kararların kısa özetini e-posta veya uygulama üzerinden katılımcılara gönderin ve onay isteyin.
Malikler veya denetçi nasıl itiraz eder? Süre ve usul
Genel kurul kararlarına itiraz, kararın tebliğinden itibaren makul süre içinde yapılmalıdır; olağan süreçlerde yönetim ve denetim raporlarına kayıtlı eksiklikler tespit edildiğinde aynı toplantıda sözlü itiraz kayıt altına alınmalı, sonrasında yazılı başvuru yapılmalıdır. Hak arama yolları arasında öncelikle kurul içi yeniden görüşme talebi, sonrasında yetkili mahkemelere iptal davası bulunur. Somut hukuki değerlendirme için avukata başvurulması önerilir.
Pratik örnek: Toplantıda oylama oldu ama yazılmadı — Ne yapılmalı?
Örnek senaryo: Isınma giderleri konusunda toplantıda yüzde 60 arsa payıyla karar alındı, ancak karar defterine sadece “ısınma giderleri” notu düşüldü. İzlenecek yol:
- Hazirun listesini kontrol edin; kararın alınış biçimini gösteren imzalar var mı?
- Toplantıya katılanlardan yazılı beyan toplayın (e-posta/SMS formunda);
- Denetçi varsa rapor isteyin; yoksa bağımsız tanık beyanlarını belgeleyin;
- Yönetici uygulamaya geçmeden önce kararın yazılı onayını isteyin veya genel kurulu tekrar toplantıya çağırın.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, toplantı tutanaklarının paylaşımı, hazirun imza süreçleri ve sonrasında oluşacak onay kayıtları için BYönetim gibi bir platform toplantı sonrası belgeleri hızlıca dağıtıp onay toplamanızı kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda söylenen ama yazıya geçirilmemiş karar geçerli midir?
Net cevap. Yazılı olarak kayda geçirilmemiş kararların uygulanması hukukî risk taşır; somut olarak yazılı belge, hazirun imzaları veya güçlü diğer deliller gereklidir.
Hazirun listesinin eksik olması kararı geçersiz kılar mı?
Net cevap. Hazirun listesindeki eksiklik kararın iptali için gerekçe olabilir; ancak mahkeme somut delillere göre değerlendirir.
Toplantının ses kaydı mahkemede delil olur mu?
Net cevap. Ses/görüntü kayıtları delil olabilir; kaydı alırken kişisel veri ve rızaya ilişkin hususlar göz önünde bulundurulmalıdır.
Yönetici uygulanmış bir karardan sorumlu tutulur mu?
Net cevap. Yönetici, uyguladığı kararın kanuna ve kayıtlarına uygun olmasından sorumludur; eksik kayda rağmen uygulama zarara yol açarsa sorumluluk doğabilir.
İtiraz süresi ne kadardır, hemen dava açmalı mıyım?
Net cevap. İtiraz ve dava süreleri somut olaya göre değişir; önce kurul içi çözüm, yazılı itiraz ve belgelerin toplanması, ardından hukuki danışmanlık önerilir.
