Genel kurul sonrası karar defterini incelerken fark ediyorsunuz: hazirun cetvelinde iki daire sahibinin imzası eksik. Toplantıdaki tartışma ve oyların tutanağa geçtiğini biliyorsunuz ama bu eksik imza ileride itiraz nedeni olabilir. Bu rehber, sahici bir toplantı sonrası yöneticinin/üyelerin hangi somut adımları atacağını, hangi kayıtların korunması gerektiğini ve hukuki dayanakları tarafsız şekilde anlatır.
Durum tespiti: Eksik imzanın türünü ayırt edin
İlk adım, eksikliğin niteliğini netleştirmektir. İmza tamamen yok mu, eksik arsa payı mı yazılmış, yoksa imzada tarih hatası mı var? Bu ayrım kararın akıbetini belirler.
- İmza hiç atılmamış: Hazirun cetvelinde malik adı var ama imza alanı boş.
- Arsa payı eksik yazılmış: Malik imza atmış ama arsa payı sütununda oran/oda sayısı yanlış.
- İmzalı ama tarih farklı: İmza var, tarih yazımında hata veya okunamazlık.
Hızlı adımlar: İlk 7 işlem (yönetici için)
- Toplantı tutanağı, karar defteri ve hazirun cetvelinin taranmış kopyalarını güvenli bir klasörde saklayın.
- Eksik imzayı atması gereken maliklerle iletişime geçip durumu yazılı olarak bildirin; mümkünse imzayı bizzat alın veya imza atma talebini e-posta ile teyit ettirin.
- Hazirun cetveline sonradan eklenecek imza için maliklerden kısa bir yazılı beyan alın; tarih ve toplantı bilgisi net olmalı.
- Eğer malik imzalamayı reddederse veya ulaşılamıyorsa, kat malikinin toplantıda bulunup bulunmadığına dair alternatif kanıtları (fotoğraf, ses/görüntü kaydı, elektronik yoklama, tanık beyanı) toplayın.
- Gerekirse genel kurul karar defterine ek açıklama düşerek eksikliğin nedenini, atılan düzeltme adımlarını ve elde edilen belgeleri belirtin.
- Çözümü hızlandırmak isterseniz ve kayıtları dijitalleştirmeyi düşünüyorsanız BYönetim gibi bir platformla tutanak, hazirun ve kat maliki kayıtlarını düzenleyip arşivlemeyi değerlendirin: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
- Olası yargı/itiraç durumunda kullanmak üzere tüm yazılı ve elektronik iletişimleri (SMS, e-posta, imza beyanları) saklayın.
Eksik imza kararların geçerliliğini nasıl etkiler?
Genel kural: Hazirun cetvelindeki eksiklik, kararların mutlak geçersizliğini hemen getirmez. Geçerlilik değerlendirmesi şu unsurlara bakılarak yapılır:
- Kararın alınması sırasında karar yeter sayısının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı (sayı + arsa payı). Karar yeter sayısı sağlanmış ve tutanakta oy dağılımı belli ise eksik imza daha zayıf bir itiraz sebebi olabilir.
- Eksikliğin mali veya hukuki sonuç doğurup doğurmadığı; bazı önemli kararlar için yüksek çoğunluk aranır, bu durumda eksik arsa payı yazımı daha kritik olur.
- Toplantı sırasında eksik imzayı dengeleyecek diğer kanıtların (görüntü, hazirun sayımı, tutanak tanıkları) bulunup bulunmadığı.
Hazirun cetvelinde arsa payı hatası varsa atılacak adımlar
Arsa payı hatası, imza eksikliğinden daha ciddi sonuç doğurabilir çünkü karar yeter sayısı arsa payına göre hesaplanır. Yapılacaklar:
- Hatalı yazılan arsa payının doğru oranını tapu kayıtlarından veya daha önce onaylı listelerden teyit edin.
- Doğrulanan belgeyi ekleyerek hazirun cetvelinin düzeltilmesi talebini yazılı olarak tutanağa ekleyin.
- Eğer kararın alınması için gereken arsa payı sağlanmamışsa, kararın iptali riski vardır; yeniden çağrı ve oylama gerekebilir.
| Hata türü | Pratik etkisi |
|---|---|
| Eksik imza (isim var) | ✅ Genelde düzeltilebilir, destekleyici kanıt önemli |
| Arsa payı eksik/yanlış | ✅ Karar yeter sayısını etkileyebilir; dikkatle doğrulanmalı |
Karar defterine sonradan yapılacak kayıtlar ve noter tasdiki
Karar defterinde düzeltme yapılacaksa izlenecek yol şudur: öncelikle karar defterine ilave açıklama düşülür; eksik imzayı tamamlayan malik veya maliklerin yazılı beyanları eklenir. Karar defteri noter tasdikli tutuluyorsa, düzeltmeyi belgeleyip notere başvurmak gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetici, kayıtların doğruluğundan sorumlu olduğundan özen gösterilmelidir.
Mahkeme/itiraz riski: Ne zaman avukat gerekebilir?
Eğer eksik imza veya arsa payı hatası nedeniyle genel kurul kararlarının iptali için dava açılacağına dair ciddi bir işaret varsa, profesyonel hukuki destek alınmalıdır. Mahkeme uygulamaları (Yargıtay içtihatlarına genel atıf) toplantı usulündeki usulsüzlüklerin somut etkisini değerlendirir; yönetici olarak somut tavsiye yerine "bir avukata danışın" şeklinde yönlendirme yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun cetvelinde imza eksikse genel kurul kararları hemen geçersiz olur mu?
Hayır; eksik imza otomatik geçersizlik getirmez. Kararın geçerliliği karar yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı ve diğer usul kusurlarına göre değerlendirilir.
Eksik imzayı sonradan tamamlamak yeterli midir?
Genelde şarttır; maliklerden yazılı beyan veya imza alınması ve bu delillerin karar defterine iliştirilmesi süreci güçlendirir.
Arsa payı yanlış yazıldıysa ne yapmak gerekir?
Arsa payı tapu kayıtlarından doğrulanmalı ve düzeltme için tutanakla birlikte belge sunulmalıdır; yanlış arsa payı karar yeter sayısını etkilediyse yeniden çağrı gerekebilir.
Noter tasdiki gereken durumlarda nasıl ilerlenir?
Karar defteri noter tasdikliyse düzeltmeler için notere başvurulmalı; notere sunulacak ek belgeler ve beyanlar saklanmalıdır.
Bu tür bir ihtilafta hemen avukata mı başvurmalıyım?
İhtilafın boyutuna göre değişir. Basit imza eksikliklerinde çoğunlukla idari düzeltmeler yeterlidir; arsa payı hatası veya önemli kararların iptali söz konusuysa bir hukukçuya danışılması uygundur.
