Genel kurul salonunda tartışma kızıştı: Biri ‘o dairesi aidat borçlu, oy kullanamaz’ diyor; bir diğeri ‘temsil belgesi yok, oy geçersiz’ diye itiraz ediyor. Yönetici olarak hangi belgeyi isteyebilirsiniz, kararı nasıl kayda geçirirsiniz ve itiraz halinde süreç nasıl işler?
Oy kullanma engelinin temel kaynakları ve hukuki dayanak
Genel kurullarda bir kişinin oy kullanmasını engelleyen durumlar genellikle üç başlıkta toplanır: kat malikinin borçlu olması, hukuken kısıtlı veya vesayet altında olması, ya da temsil yetkisinin (vekalet/hazirun kaydı) eksikliği. Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili uygulamalar çerçevesinde bu tespitleri yaparken yönetici usulü izlemelidir. KMK maddeleri doğrudan "oy kullanma engeli" ibaresi içermese de; karar yeter sayıları ve hazirun (katılma) kayıtları kararların geçerliliğini belirler.
1) Aidat borcu iddiası: Ne zaman oy engellenir, hangi belge yeter?
Aidat borcu nedeniyle oy hakkını sınırlamak tartışmalıdır; KMK'da açık yasak yoktur. Ancak kat malikleri kurulunda bazı içtihatlar ve uygulamalar borçlu malikin oy kullanımına ilişkin farklı yaklaşımlar ortaya koyar.
- Yönetici, oy kullanma engeli ileri sürüyorsa önce borcun yazılı ve güncel kayıtla (hesap/borç liste cetveli) gösterilmesini sağlamalıdır.
- Banka dekontu tek başına itiraz kapatmayabilir; ödemeyi gösteren dekontun hesapla uyumu ve tahakkuk kayıtlarıyla eşleştirilmesi gerekir.
- Genel uygulamada borçlu olduğu iddia edilen kat malikine sözlü veya yazılı çağrı yapılıp borcun ödenip ödenmediği sorulmalı; itiraz tutanağa geçirilmelidir.
2) Temsil (vekalet) eksikliği: Hangi belgeler kabul edilir?
Kat malikinin bizzat gelmemesi hâlinde vekaleten oy kullanılabilir. Geçerli vekaletname için yönetim genelde şu belgeleri ister:
- Noter onaylı vekaletname (en güçlü delil).
- Basit yazılı vekaletname (sitenin iç düzenine göre kabul edilebilir; itiraz hâlinde mahkeme değerlendirmesi belirleyicidir).
- Elektronik ortamda (e-imza veya e-Devlet bağlantılı) düzenlenmiş yetki belgeleri; çağdaş uygulamalarda kabulü artmaktadır.
Vekaletname doğrulanamazsa, hazirun listesine şerh düşülür ve oy kullanımı reddedilebilir; bu durumda kayıt tutanağa geçirilmelidir.
3) Kısıtlılık veya vesayet durumu nasıl belgeyle ispatlanır?
Kısıtlı veya kısıtlılığının kaldırılmadığı kişiler yasal temsilci aracılığıyla oy kullanır. Bu durumda Yargıtay içtihatları, mahkeme kararı veya vasi/temsilci belgeleri dikkate alınır. Yönetici, resmî belge isteme hakkına sahiptir; kayıtlar karar defterine eklenmelidir.
Hazirun listesi, tutanak ve karar defterine kayıt (usul adımları)
Oy kullanma engelleri ve itirazlar mutlaka tüzel belgeyle kayda geçirilmelidir. Uygulanacak pratik adımlar:
- Toplantı başlangıcında hazirun listesini eksiksiz düzenleyin; kat maliklerinin adı, bağımsız bölüm numarası, arsa payı yazılmalı.
- İtiraz anında yönetici itirazı tutanağa geçirmeli; iddiayı destekleyen belge (borç listesi, vekalet vs.) eklenmelidir.
- Karar defterine oy kullanma hakkı reddedilen kişinin ismi, sebebi ve varsa sunulan belgeler açıkça yazılmalı.
- Noter onaylı karar defteri kullanılıyorsa (eğer site uyguluyorsa) ilgili sayfalara kaydedin; aksi hâlde toplantı tutanağına ekleyin.
| Durum | Belgeler/İşlem |
|---|---|
| Aidat borcu iddiası | ✅ Borç listesi + hesap mutabakatı, tutanak |
| Vekalet eksik | ✅ Noter vekaleti veya yazılı vekalet, hazirun şerhi |
Karar yeter sayısına etkisi: Arsa payı + sayı hesaplama
Bir kat malikinin oyunun reddedilmesi, karar yeter sayısını doğrudan etkiler. KMK uygulamalarında hem "sayı" hem "arsa payı" kriterleri önemli olduğundan hazirun listesi ve reddedilen oyların arsa payı mutlaka hesaplanmalıdır. Somut hesaplama, toplantı anındaki kayıtlarla yapılır; daha sonra itiraz varsa mahkeme bu kayıtlara bakacaktır.
İtiraz ve dava süreci: Yönetici ne yapmalı?
Toplantıda oy kullanma hakkı ile ilgili itirazlar, kat malikleri kurul kararına yansır. İtiraz eden veya etkilenen tarafın itiraz hakkı saklıdır; mahkeme yoluna başvurulabilir. Yönetici, usul eksikliği iddialarında taraf tutmaktan kaçınmalı, belgeleri ve tutanakları eksiksiz muhafaza etmelidir. Somut hukuki değerlendirme davada yapılacağından, spesifik yol ve sonuç için bir avukata danışılmasını önerin.
Yöneticiler için pratik kontrol listesi (toplantı günü)
Kısa, uygulanabilir adımlar:
- Hazirun listesini arsa payı ile birlikte hazırlayın ve imzaya açın.
- Aidat ve borç kayıtlarını toplantı öncesi güncelleyin; borç iddialarına ilişkin belgeleri hazır bulundurun.
- Vekaletnameleri kontrol edin; noter onaylı olmayan vekalet varsa tutanakta şerh düşün.
- Tüm itirazları ve sunulan belgeleri karar defterine eksiksiz yazın.
Eğer bu süreci dijitalleştirip hazirun, borç kayıtları ve vekalet takibini daha güvenli hale getirmek isterseniz BYönetim’in 6 ay ücretsiz deneme süreciyle hızlı kayıt sayfasını kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat borcu olan bir malikin oyunu kesin olarak reddedebilir miyiz?
Kesin değildir; borç iddiasının somut kayıtlarla gösterilmesi gerekir ve tek taraflı reddetme ihtilaf yaratır. Duruma göre değişir, gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
Noter onaylı vekalet yoksa oy kullanımı tamamen reddedilir mi?
Genel uygulamada noter vekaleti en güçlü delildir; ancak yazılı vekaletin kabulü site iç uygulamasına ve toplantı tutanaklarına bağlıdır. İtiraz halinde mahkeme değerlendirmesi belirleyicidir.
Hazirun listesine geçmediyse oy kullanılmışsa karar iptal edilir mi?
Hazirun kaydı kararın geçerliliği için esastır; eğer kural dışı oy kullanımı kararın alınmasında belirleyici olduysa iptal riski vardır.
Oy kullanma engeli kararı karar defterine nasıl yazılmalı?
Tarih, kişinin adı, bağımsız bölüm numarası, engel sebebi, sunulan belgeler ve itiraz/cevap varsa özet biçimde eksiksiz yazılmalıdır.
Toplantı sırasında itiraz eden kişiye ne süre verilmeli?
Kısa bir sözlü savunma ve belge sunma imkânı tanınması adildir; uygulama site usulüne göre düzenlenebilir. Somut uygulama ve sonuç farklılık gösterebilir.
