Genel kurul çağrısının apartman kapısına ilan yerine sadece WhatsApp grubuna atıldığını, toplantıya gelen bir malik itiraz ettiğinde salondaki sessizlikten daha gergin bir an olmaz. Hangi kararlar geçersiz sayılır, düzeltilmesi mümkün müdür ve yönetici hangi hatalardan kişisel sorumlu tutulur? Bu yazıda adım adım, kanun ve uygulamaya dayalı açıklama bulacaksınız.
Çağrı usulü neden önemli? (Kısa açıklama)
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri kurulunun usulüne uygun çağrılması, toplantı ve kararların geçerliliği için temel bir şarttır. Usul eksikliği, toplantı duyurusu ve hazirunun sağlanması gibi süreçler hem kararların hukuki dayanağını hem de maliklerin karar alma hakkını etkiler.
Hangi çağrı usulleri yaygındır ve hangileri geçerli sayılır?
Çağrı usulleri genellikle yönetim planı, apartman iç tüzüğü veya genel teamüllerle belirlenir. Pratikte şu yöntemler kullanılır:
- Duyuru levhasına asılan çağrı ilanı (fiziksel ilan)
- Mektup veya elden tebliğ
- Kayıtlı e-posta veya elektronik tebligat (yönetim planı imkan tanıyorsa)
- Sitelerde yönetici tarafından dağıtılan yazılı davet
Not: Salt WhatsApp/Telegram gibi anlık mesajlaşma tek başına yeterli sayılmaz; hukuki ihtilaflarda çağrının herkes tarafından erişilebilir ve ispat edilebilir olması gerekir.
Usul eksikliği tespit edildiğinde hangi kararlar iptal olur?
Usul eksikliğinin etkisi somut duruma göre değişir. Genel prensipler:
- Eğer çağrı usulü tüm malikleri etkileyen bir bilgi eksikliğine yol açmışsa (ör. gündem, tarih, yer bildirilmemiş) alınan tüm kararlar iptal edilebilir.
- Sadece usul eksikliğine rağmen toplantıya katılan ve bilgilenmiş olan malikler lehine alınmış, usule ilişkin sakınca doğurmayan kararlar mahkemece korunabilir.
- Kararın niteliği (örn. yönetici seçimi, aidat artışı, yapısal değişiklik) ve alınan çoğunluk tipi (sayı vs arsa payı) iptal değerlendirmesinde belirleyicidir.
Somut hukuki dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri genel kurulun usulüne uygun yapılmasını gerektirir; usul eksikliği itirazı mahkemeye taşınabilir. Kararın iptali için maliklerin zarar gösterme yükümlülüğü aranmadan usul ihlali esas alınabilir.
İtiraz süresi ve nasıl yapılır?
Usul eksikliğine dayalı itiraz genellikle kararın öğrenildiği tarihten itibaren makul süre içinde yapılmalıdır; uygulamada 15–30 gün içinde yazılı itiraz önerilir. İtiraz yolları şunlardır:
- Yöneticiye yazılı itiraz bildiriminde bulunma ve düzeltme talep etme.
- Kararın uygulanmasını durdurmak için gerekli ise geçici önlem talebiyle sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesine başvurma (somut olay ve zarar değerlendirilir).
- Kesin iptal talebiyle dava açma. Mahkeme usul ve esasa göre karar verecektir.
Yönetici hatası ve sorumluluğu: Ne zaman kişisel sorumluluk doğar?
Yönetici, çağrı ve hazirun işlemlerini mevzuata ve yönetim planına uygun yürütmekle yükümlüdür. Kasıtlı ya da ağır ihmal sonucu toplantı usulü eksikliği oluşur ve bu nedenle malikler zarar görürse yöneticinin sorumluluğu gündeme gelebilir.
Örnekler:
- Gündem veya tarih eksik bildirilmişse ve bu eksiklik kararların niteliğini etkilemişse sorumluluk doğabilir.
- Hazirun listesi düzenlenmemiş veya hatalı tutulmuşsa (imza eksikliği, arsa payı yanlış hesaplanmışsa) yöneticinin dikkat yükümlülüğüne aykırılığı aranır.
Not: Somut hukuki sonuçlar olayın özelliklerine göre değişir; ihtilaf halinde hukuki yardım alınması tavsiye edilir.
Eksik çağrı tespit edildi: Düzeltme ve yeniden toplantı adımları
Pratik düzeltme adımları şunlardır:
- Durumu yazılı olarak tespit edin: eksikliğin ne olduğu, kimlerin etkilendiği, tarih ve deliller (ilân fotoğrafı, WhatsApp mesajı vb.).
- Yönetim kuruluyla görüşüp hatayı düzeltme ve yeniden çağrı kararı alma (mümkünse kararı notere tasdikli karar defterine işleyin).
- Yeniden çağrı yaparken hem fiziksel hem de elektronik ulaşılabilir yöntemleri kullanın; hazirun listesini eksiksiz ve arsa paylarını gösterir şekilde tutun.
- Gerekiyorsa kararların uygulanmasını askıya alın ve malikleri bilgilendirin.
Eğer bu süreçleri sistematik ve izlenebilir hale getirmek isterseniz, çağrı, hazirun ve bildirimleri dijitalleştirerek kayıt altına alabileceğiniz araçlar süreci kolaylaştırır; örneğin bu süreç için hızlı başlangıç yapabileceğiniz bir kayıt sayfası mevcuttur: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Sorun | Pratik Düzeltme |
|---|---|
| Çağrı sadece WhatsApp ile yapıldı | ✅ Fiziksel ilan + yazılı çağrı + hazirun doğrulaması |
| Hazirun listesi eksik imzalı | ✅ İmzaların toplanması ve toplantı tutanağında kaydedilmesi; gerekiyorsa yeniden toplantı |
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrı usulü eksikse kararların hepsi otomatik iptal olur mu?
Hayır. Usul eksikliğinin etkisi somut olaya bağlıdır; bazı kararlar iptal edilirken bazıları mahkemece korunabilir.
WhatsApp çağrısı tamamen geçersiz sayılır mı?
Tek başına genellikle yeterli kabul edilmez; ancak yönetim planı elektronik çağrıyı açıkça öngörüyorsa geçerli olabilir.
Eksik hazirun listesi bulunduğunda ne yapmalıyız?
İlk adım yazılı tespit ve yönetime bildirimdir; hatayı düzeltmek için yeniden çağrı veya eksik imzaların tamamlanması gerekir; gerekirse hukuki başvuru gündeme gelir.
Yönetici çağrı hatası nedeniyle sorumlu tutulur mu?
Kasıt veya ağır ihmal varsa ve maliklere zarar geldiyse yöneticinin sorumluluğu söz konusu olabilir; durumun özelliklerine göre değerlendirme yapılır.
Kararların uygulanmasını durdurmak mümkün mü?
Evet; geçici önlem talebiyle mahkemeye başvurularak uygulanmanın durdurulması istenebilir; somut zarar ve aciliyet değerlendirilir.
