Genel kurul salonunda 18 daireli bir binada tartışma hararetleniyor: Yönetici adayının maaşı için bazı maliklerin “arsa payına göre oy verelim, adil olur” dediğini; diğerlerinin ise “her hane eşit oy kullanmalı, çünkü maaş insanların hayatını etkiler” diye karşı çıktığını hayal edin. Kimin dediği haklı? Hangi oylama türü hangi kararları bağlar? Bu rehberde yöneticinin maaşı belirlenirken arsa payı ile kişi sayısının nasıl kıyaslandığını, Kat Mülkiyeti Hukuku çerçevesinde hangi ilkelerin uygulandığını ve uygulamada dikkat edilmesi gereken adımları açıklıyorum.
Hukuki çerçeve: Karar verme usulü ve oy ağırlıkları
Kat Mülkiyeti uygulamalarında genel kurulların yetki ve çoğunluk esasları doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (Kanun) ve yönetim planından çıkar. Kanun, kararların niteliğine göre arsa payına göre veya bağımsız bölüm sayısına göre çoğunluğun aranabileceğini öngörür; ayrıca yönetim planı farklı düzenleme yapabilir.
Yönetici maaşı hangi karar türüne girer: ekonomik karar mı, idari mi?
Yönetici maaşı, bina veya site bakım ve işletmesi ile ilgili yönetim giderlerinin bir bileşeni olarak değerlendirilir. Uygulamada maaş; bütçe, aidat oranları ve yönetim giderlerinin belirlenmesiyle yakından ilişkilidir. Bu nedenle çoğu zaman arsa payına göre hesaplanan oy üstünlüğüyle alınan kararlarla paralel değerlendirilir.
Ancak kararda hüküm niteliği, yönetim planı hükümleri ve geçmiş uygulama da belirleyicidir. Yönetim planında açık bir düzenleme yoksa ve karar yönetim giderlerini etkiliyorsa arsa payı ile karar alma yaygın uygulamadır.
Arsa payı mı kişi sayısı mı: Hangi durumlarda hangisi tercih edilir?
Aşağıda pratik kıyas ve örnek uygulamalar yer alıyor.
| Durum | Yaygın/uygulanabilir tercih |
|---|---|
| Aidat paylaştırma, bütçe onayı, ortak giderler | ✅ Arsa payı (eşit olmayan kullanım ve değer farklılıkları varsa) |
| Site içi sosyal tesislerin kullanım koşulları, kişi başına düşen hizmet (ör. spor salonu üyeliği) | ✅ Kişi sayısı veya ayrı düzenleme |
Genel Kurulda çoğunluk nasıl hesaplanır? (Pratik adımlar)
Kararın türüne göre uygulanacak çoğunluk değişir; pratikte aşağıdaki adımlar izlenmelidir.
- Yönetim planını ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini kontrol edin.
- Kararın yönetim gideri niteliğinde olup olmadığını tespit edin (maaş bunlara dahildir).
- Çağrı metninde oy hesaplama usulünü açıkça yazın; hazirun listesini arsa payı bilgileriyle hazırlayın.
- Oylamayı uygularken önce arsa payı toplamı üzerinden sonuç alın; itiraz varsa tutanakta belirtin.
Uygulama örneği: 20 daireli blokta maaş belirleme
Örnek senaryo: 20 bağımsız bölüm var; bazıları küçük stüdyo olup düşük arsa payına sahip, birkaç büyük dairese yüksek arsa paylı. Yönetici maaşı aylık 12.000 TL öneriliyor. Karar tasarı metninde "yönetici ücreti" açıkça belirtilmiş ve bütçe kalemi olarak sunulmuşsa arsa payı ağırlıklı oylama tercih edilir; her malikin oy gücü kendi arsa payına göre hesaplanır. Karar arsa payı çoğunluğunu sağlarsa geçerli olur.
İtirazlar, kayıtlar ve deliller: Neler yapılmalı?
Genel kurul tutanağında hangi yöntemle oy kullanıldığı (arsa payı mı, kişi sayısı mı) ve hazirun listesinde arsa paylarının gösterilmesi gerekir. Karar defterine yazım sırasında itiraz veya farklı oylar belirtilmelidir. Karar sonrası itiraz eden malik varsa bunun kaydı tutanakta yer almalı; aksi halde uygulama yönünden bağlayıcılık genel kurula aittir.
Pratik kontrol listesi (yönetici ve yönetim kurulu için)
- Yönetim planındaki oy ve arsa payı hükümlerini kontrol edin.
- Genel kurul çağrısında maaş maddesini "bütçe/malî karar" olarak tanımlayın.
- Hazirun listesini arsa payları ile birlikte dağıtın ve karar defterine ekleyin.
- Oylama sonuçlarını arsa payı toplamı üzerinden hesaplayın; itirazları tutanağa yazın.
- Kararı uygulamadan önce muhasebe ve ödeme akışını bütçeye uygun hale getirin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun listesi hazırlama, arsa payı verilerini doğrulama ve karar defteri kayıtlarını düzenleme gibi adımları kolaylaştıran araçlar işinizi hızlandırır; örneğin BYönetim ile ücretsiz deneme için kayıt adımına buradan başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşı kararı her zaman arsa payına göre mi alınır?
Hayır. Yönetim planında farklı düzenleme varsa veya karar niteliği kişisel hizmetlerle ilgili özel düzenleme gerektiriyorsa farklı yöntem uygulanabilir. Ancak yönetim gideri ve bütçe konularında arsa payı yaygın tercihdir.
Genel kurul çağrısında oy hesap yöntemi belirtilmemişse ne olur?
Yönetim planı ve Kanun kuralları esas alınır; bütçe ve giderlerle ilgili konularda arsa payı esasına göre karar alınması yaygın ve hukuken desteklenir.
Hazirun listesindeki arsa payı hatalıysa karar iptal edilir mi?
Hata önem ve sonuca etkisine göre değerlendirilir. Eğer hatalı arsa payı hesaplaması sonuçları değiştirmişse, itiraz ve dava yolu ortaya çıkabilir. Somut değerlendirme gerekir; hukuki destek önerilir.
Karar defterine itiraz yazılmadıysa daha sonra itiraz edebilir miyim?
İtirazın zamanlaması ve şekli önemlidir; karar defterine işlenmemiş itirazlar sonradan delil olarak zayıf kalabilir. Erken itiraz ve tutanak kaydı en güvenli yöntemdir.
Yönetici maaşı değişikliğini uygularken dikkat edilmesi gereken muhasebe noktaları nelerdir?
Maaş giderinin bütçe kalemleriyle uyumlu olması, aidat tahakkukunun buna göre güncellenmesi ve SGK/muhasebe yükümlülüklerinin eksiksiz yerine getirilmesi gerekir. Uygulamada şeffaf belge akışı ve kayıt önemlidir.
