Hafta sonu yöneticisiniz; binadaki sakinler kapıcı maaşını konuşuyor, bir aile net 12.000 TL verilebileceğini söylüyor, bir diğeriyse “işverene maliyeti ne olur?” diye soruyor. Yönetici olarak doğru rakamı söylemeniz ve aidata nasıl yansıyacağını göstermeniz gerekiyor — yanlış hesap yönetimi zor durumda bırakır. Bu rehberde 8–16 daireli küçük apartman üzerinden 2026 için kapıcının net maaşından başlayıp işverene maliyeti ve yıllık toplam hesaplamaya kadar somut, adım adım örnek vereceğiz.
1) Hesabın temel taşları: Net, brüt, SGK, vergiler ve yan haklar
Kapıcının aylık maliyetini anlamak için önce bileşenleri netleştiriyoruz:
- Net ücret: Çalışanın eline geçen tutar.
- Brüt ücret: İşverenin SGK ve vergi kesintileri öncesi gösterdiği ücret. Netten brüte dönüştürülür.
- SGK işçi primi (%14), işveren SGK primi (işsizlik dâhil, genel oranlar 2026'da değişiklik gösterebilir): İşverenin prim ödemesi işverene maliyete eklenir.
- Gelir vergisi ve damga vergisi: İşçiden kesilir; işveren beyan ve ödeme sorumluluğu vardır.
- Kıdem, ihbar, yıllık izin ve fazla mesai yükleri: İşten ayrılma, izin kullanım veya fazla mesai durumları bütçeye ek yük getirir.
2) Örnek senaryo: Net 20.000 TL isteyen kapıcı, 8–16 daireli küçük bina
Örnek kolay okunurluk için varsayımlarımız:
- Net maaş talebi: 20.000 TL/ay
- Çalışma biçimi: Tam zamanlı (tam gün kapıcı)
- SGK işçi primi: %14 (işçiden kesinti), damga vergisi gerçekci oranlarda hesaplanacak
- İşveren SGK primi (toplam işveren yükü örneği): %20–22 (emeklilik ve işsizlik primi dahil — yerel uygulamaya göre değişir)
- Kıdem tazminatı hesaplaması yıllık brüt üzerinden birikim: işçilik süresine göre hesaplanır
Netten brüte ve maliyete örnek dönüşüm (yaklaşık hesap):
- Net 20.000 TL için brüt hesap (yaklaşık): 25.500–26.500 TL arası (vergiler ve işçi SGK kesintilerine göre değişir).
- İşveren SGK yükü eklenince aylık işveren maliyeti = brüt × (1 + işveren prim oranı). Örnek: 26.000 × 1.22 ≈ 31.720 TL/ay.
- Yıllık maliyet = aylık maliyet × 12 = ≈ 380.640 TL.
Bu yaklaşım kaba bir örnektir; kesin rakam güncel SGK tabanları, vergi matrahı ve kesintiler hesaplandığında netleşir.
3) Kıdem tazminatı ve devre ilişkin pratik: Satış halinde kim öder?
Kıdem tazminatı işveren ile işçi arasındaki iş ilişkisinin sona ermesi hâlinde doğar. Apartman yönetimlerinde işveren genellikle yönetim kuruludur veya yönetici adına hareket eden tüzel yapı değilse malikler ortak sorumlu olur; bu nedenle uygulama dikkat ister.
Pratik hususlar:
- Eğer bina yönetimi işverense kıdem tazminatı ödemesi yapılır. Ancak binanın yönetimini devreden yönetici değişiminde veya taşınma/satışta sorumluluk ilişkisinin kimde kaldığı sözleşmelere ve genel kurula göre değişir.
- Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan iş hukuku düzenlemez; kıdem sorumluluğu daha çok iş sözleşmesi, genel kurul kararları ve devre ilişkin anlaşmalara bağlıdır.
4) Kapıcı giderini aidata yansıtma: KMK m.20 çerçevesi ve uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ortak giderlerin hesaplanması ve paylaştırılmasına ilişkindir. Kapıcı giderleri ortak gider niteliğindedir ve yönetim planı veya genel kurul kararına göre arsa payına göre paylaştırılır.
Uygulama adımları:
- Genel kurulda kapıcı istihdamı ve ücret politikası kararlaştırılmalıdır.
- Aidat hesaplamasında kapıcı maliyeti; brüt maaş + işveren SGK + ortalama kıdem yükü/ay olarak ortak giderlere eklenir.
- Paylaştırma yönetim planına göre (arsa payı veya özel hüküm) yapılır; aksi hâlde KMK m.20 ve yönetim planı rehber kabul edilir.
| Kalem | Açıklama |
|---|---|
| Brüt maaş | SGK ve vergiler öncesi gösterilen tutar ✅ ortak gider |
| İşveren SGK | Ortak gider olarak aidata dahil edilebilir ✅ |
| Kıdem için aylık provizyon | Yıllık kıdem tahmini /12 şeklinde maliyete eklenmesi önerilir ✅ |
5) Adım adım uygulama: Küçük bina için aylık hesaplama örneği
Basit adımlar (örnek rakamlarla):
- Net talep: 20.000 TL → Brüt yaklaşık 26.000 TL.
- İşveren SGK (örnek %22): 26.000 × 0.22 = 5.720 TL.
- Aylık toplam işveren maliyeti: 31.720 TL.
- Yıllık toplam: 380.640 TL. Kıdem için yıllık provizyon (örnek %8): 26.000 × 12 × 0.08 = 24.960 TL; aylık ek ≈ 2.080 TL.
- Toplam yıllık (kıdem provizyonu ile): ≈ 405.600 TL. 8 daireliye dağılım ≈ 50.700 TL/yıl → aylık ≈ 4.225 TL/daire. 16 daireli olsaydı yarısı kadar.
Bu hesap yöneticinin sakinlere somut sunum yapması için uygundur; kesin hesap için muhasebeci/SGK matrahlarıyla netleştirin.
6) Dijitalleştirme ile kolaylaştırma
Bu hesapları elle tutmak hem hata riski hem zaman kaybı yaratır. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi çözümler aidat tahakkuku, personel bordrosu ve SGK hesaplarını takip ederek hataları azaltır; deneme kaydı için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresini kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcının aylık aidata düşen payını nasıl belirlerim?
Yıllık işveren maliyetini (brüt maaş + işveren SGK + kıdem provizyonu + diğer yan giderler) hesaplayıp yönetim planına göre arsa payı veya kararla daire sayısına bölerek aylık aidata düşen tutarı belirlersiniz.
Kıdem tazminatı kim tarafından ödenir; daire satışı varsa ne değişir?
Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir. Satış/devri durumunda sorumluluğun kimde kalacağı sözleşme ve genel kurul kararlarına göre belirlenir; somut olay değişir, uzman görüşü alınması önerilir.
Kapıcının brütü nasıl nete çevrilir?
Net hesaplama için brütten işçi SGK primi, gelir vergisi ve damga vergisi kesilir; net-bürüt dönüşümlerinde güncel SGK ve vergi tabloları kullanılmalıdır.
Kapıcı giderini aidata eklemek için genel kurul kararı gerekir mi?
Kapıcı ücreti ve istihdam kararının genel kurulda alınması en güvenli yöntemdir. KMK m.20 kapsamında gider paylaştırma yönetim planı veya genel kurul kararıyla netleşir.
Yıllık izin ücreti ve fazla mesaiyi nasıl bütçelerim?
Yıllık izin için yıllık ücretin aylık karşılığını provizyon olarak ayırmak, fazla mesai için ortalama aylık ek yük hesaplamak gerekir. Kesin hesap için bordro ve çalışma kayıtları izlenmelidir; ayrıntılar iş kanunu kapsamında değerlendirilir.
