Genel kurul salonunda toplantı bitmiş, malikler imzalarını atıp yazılı kararları vermiş; ama yönetici yoğunluktan ya da usul eksikliğinden o yazılı kararları karar defterine kaydetmemiş—bir ay sonra kararın uygulanması gerektiğinde ‘karar defterinde yok’ itirazıyla karşılaşıyorsunuz. Bu senaryo sık yaşanır; hem işlemlerin hukuki güvenliği hem de yönetici ile malikler arasındaki güven açısından doğru adımların bilinmesi gerekir.
Yazılı karar nedir ve hangi hallerde kullanılır?
Kat Mülkiyeti uygulamalarında “yazılı karar” genellikle kat malikleri kurulunun yazılı olarak onayladığı, noter onaylı veya ortak mutabakatla tutulan kararları ifade eder. Yazılı kararlar özellikle acil onarımlar, kira sözleşmeleri, geçici uygulamalar veya yöneticiyle ilgili kısa süreli yetkilendirmelerde tercih edilir.
Karar defterine geçirme zorunluluğu ve usulü
Karar defteri, kat malikleri kurulunda alınan kararların resmi kaydıdır. Kararların deftere geçirilmesi, kurul kararlarının üçüncü kişilere karşı ve ilerideki hukuki süreçlerde ispatı için esastır.
- Toplantı sonunda alınan kararların, tarih ve karar metniyle birlikte karar defterine yazılması gereklidir.
- Kararın karar defterine geçirilmesi; kararın kimin lehine/aleyhine alındığını, oylama sonuçlarını ve varsa çekimserlikleri gösterir.
Yazılı karar alınmış ama karar defterine geçirilmemişse karar bağlar mı?
Bu konuda tek tip bir cevap yok: kararın bağlayıcılığı, kararın türüne, alınış şekline ve tarafların davranışına göre değişir. Genel olarak:
- Eğer karar, toplantı tutanağı ve hazirun cetvelinde açıkça yer alıyor ve maliklerin imzaları varsa, mahkemeler bu yazılı belgeyi delil sayabilir.
- Ancak kat mülkiyeti uygulamasında fiili uygulama ile birlikte karar defterine kayıt önemli; defter kaydı olmadan üçüncü kişilere karşı (ör. banka, tedarikçi, taşınmaz sicil işlemleri) eksik kalır.
Hatalı veya eksik kayıt nasıl düzeltilir?
Karar defterine geçirilmemiş veya hatalı geçirilmiş bir kararı düzeltme yolları şunlardır:
- Önce yönetici tarafından eksikliğin nedenini yazılı olarak bildirin ve kayıt talep edin.
- Bir sonraki olağan veya olağanüstü genel kurulda hususu gündeme alınarak kararın teyidi ve karar defterine işlenmesi kararı alınabilir.
- Taraflar arasında anlaşmazlık sürerse, kararın geçerliliğini ispat için noter onaylı yazılı karar, hazirun cetveli ve varsa ses/görüntü kayıtları mahkemeye delil olarak sunulur.
Yönetici sorumluluğu ve olası hukuki sonuçlar
Yönetici, kat malikleri kurulunda alınan kararların usulüne uygun şekilde kaydedilmesinden sorumlu bir görevlidir. Defterin zamanında ve doğru tutulmaması halinde yönetici şu risklerle karşılaşabilir:
- Kat maliklerinin dava veya itiraz talepleri sonucu idari/adalet süreçleri.
- Kat mülkiyeti uygulamasında kötü yöneticilik iddiasıyla maliklerce sorumluluk takibi.
Bu tür durumlarda somut şartlara göre değiştiği için hukuki adımların belirlenmesi amacıyla avukata danışılması tavsiye edilir. Kanunların genel hükümlerinden ve Yargıtay içtihatlarından değerlendirme yapılır.
Pratik adımlar: Bugün yapılması gereken 6 işlem
- Toplantı tutanağı, hazirun cetveli ve varsa yazılı kararları hemen toplayın ve dijital bir kopya oluşturun.
- Yönetim olarak eksikliği yazılı duyuru ile kat maliklerine bildirin ve düzeltme için diğer malikleri bilgilendirin.
- Olağanüstü genel kurul çağrısı yapılarak kararın karar defterine geçirilmesi onaya sunulabilir (karar yeter sayısına dikkat edin).
- Noter onaylı yazılı karar alma imkanı varsa, belgeleri noter huzurunda tasdik ettirin.
- Kararın uygulanması gerekiyorsa ve gecikme zarar doğuracaksa, yönetim hukuki danışmanlık almadan tek taraflı uygulama yapmamalıdır.
- Tekrarlanmaması için toplantı ve defter takibini dijitalleştirin; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlarla kaydı kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Hızlı çözüm |
|---|---|
| Yazılı karar var, defter boş | ✅ Hazirun + imzalarla birlikte olağanüstü kurul ve deftere işleme |
| Taraflar itiraz ediyor | ✅ Noter onayı ve gerekirse hukuki danışmanlık |
Hangi durumlarda mahkeme karar verir?
Taraflar arasında temel uyuşmazlık; kararın varlığı, içeriği veya alınış usulüne ilişkindir. Mahkeme, deliller (hazirun cetveli, imzalar, yazılı beyanlar, ses/görüntü kayıtları) ışığında kararı bağlayıcı bulup bulmamaya karar verir. Yargıtay içtihatları uygulamada delillerin bütünlüğüne önem verir; tek başına sözlü iddialar genellikle yeterli olmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Yazılı kararın noter tasdiki yoksa geçersiz midir?
Net cevap. Noter tasdiki birçok durumda delil değerini güçlendirir ama yokluğu tek başına kararın mutlak geçersizliği anlamına gelmez; diğer delillerle desteklenmelidir.
Karar defterine sonradan tarih yazarak ekleme yapılabilir mi?
Net cevap. Sonradan tarih yazılması usulen sakıncalıdır; düzeltme doğru yöntemle (yeniden genel kurul veya noter onayı) yapılmalıdır.
Yönetici deftere kaydetmezse malikler ne yapabilir?
Net cevap. Yöneticiye yazılı talep gönderebilir, olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir veya hukuki danışmanlık alarak yetkili mercilere başvurabilirler.
Karar defterinde eksik kayıt nedeniyle üçüncü kişi işlem yapmazsa ne olur?
Net cevap. Üçüncü kişiler defter kaydını arayabilir; eksik kayıt işlemi geciktirir veya engeller; bu nedenle hızla düzeltme önerilir.
Hazirun cetveliyle yazılı karar arasındaki çelişkiyi nasıl çözersstrong>?
Net cevap. Hazirun cetveli öncelikli delildir; çelişki varsa önce cetvel, imzalar ve varsa diğer yazılı belgeler gözden geçirilir; anlaşmazlık sürerse hukuki yol izlenir.
