Genel kurul salonunda yönetici adayı ücret teklifini açıklıyor; bazı malikler “ücret arsa payına göre belirlensin” derken, başka bir grup “her bağımsız bölüm eşit oyla karar vermeli” diyor. Toplantıda gerilim yükseliyor çünkü karar yeter sayısı ve oy kullanma yöntemi net değil — yöneticinin maaşı tespit edilirken arsa payı ile sayı çatışması sık yaşanan bir durumdur.
Konunun önemi: Arsa payı mi, sayı mı — neden fark eder?
Kat Mülkiyeti Hukuku uygulamasında bazı kararlar arsa payı ağırlıklı, bazılarıysa sayı esasına göre alınır. Yönetici ücreti gibi mali kararlar, hem oy sayısı hem arsa payı dengesi nedeniyle uygulanabilirlik ve itiraz riski taşır. Yanlış hesaplanan ya da usulen hatalı alınan kararlar, icra-iftira süreçleri ve mahkeme ihtilaflarına yol açabilir.
Hukuki dayanak ve genel ilkeler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) genel kurulun yetki ve karar esaslarına ilişkin çerçeveyi belirler. Kanun kararların arsa payı veya bağımsız bölüm sayısına göre alınabileceğini öngörür; hangi durumda hangisinin esas alınacağı kararın niteliğine bağlıdır. Mali ve yönetimle ilgili konularda işletme projesi, yönetim planı veya daha önceki genel kurul kararı uygulamada belirleyici olur.
Hangi kararlar arsa payına göre, hangileri sayıya göre alınır?
Genel kural yoktur; Kanun ve uygulama bağlamında değerlendirme gerekir. Pratikte:
- Mali yükümlülükler, ücretler ve ortak gider dağılımı genellikle arsa payı esasına göre değerlendirilmeye eğilimlidir.
- İdari düzenlemeler, bina içi kurallar veya kişisel yetki atamaları (örnek: görev dağılımı) bazen sayı esasına göre alınır.
Ancak kesin cevap için işletme projesi, geçmiş kararlar ve genel kurulun oy kullanma yöntemi incelenmelidir.
Toplantıda karşılaşılan pratik çatışma senaryoları ve çözüm adımları
Örnek sorunlar: Yönetici ücretinin belirlenmesinde; 1) bazı kat malikleri oylarını arsa payına göre kullandığını iddia ediyor, 2) hazirun listesinde hatalı arsa payları var, 3) karar defterine eksik kayıt düşüldü. Bu durumlarda izlenecek adımlar aşağıdaki gibidir.
- İşletme projesi / yönetim planını ve daha önceki genel kurul kararlarını kontrol edin.
- Hazirun listesindeki arsa paylarını ve oy veren kişileri toplantı başında kaydedin; itiraz varsa tutanağa geçirin.
- Eğer oy kullanma yöntemi görüşmede kararlaştırıldıysa (sayı mı arsa payı mı), bu karar tutanağa işlenmeli.
- Kararın türüne göre (mali karar mı idari karar mı) oyların arsa payı/eşit sayı ile mi hesaba katılacağına karar verin ve karar defterine açıkça yazın.
- Karar defteri imza ve gerekliyse noter tasdiki süreçlerini geciktirmeden başlatın.
Hesaplama örneği: Arsa payı ile sayı çatışması nasıl çözülür?
Basit örnekle netleştirelim. 10 bağımsız bölümlü bir binada A Grubu 4 bağımsız bölüm (%60 arsa payı), B Grubu 6 bağımsız bölüm (%40 arsa payı) var. Yönetici maaşı görüşülürken A Grubu sayı esasına göre kabul edilirse 4/10 oy ile karar alınabilecektir; arsa payı esasına göre değerlendirilirse %60 ile karar alınacaktır. Eğer işletme projesi arsa payına göre mali kararlar diyor ise arsa payı esası bağlayıcı olur; aksi halde karar yeter sayısına ilişkin netlik toplantıda sağlanmalıdır.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| İşletme Projesi: Mali konularda arsa payı öncelikli | ✅ Arsa payı ile hesap yapılmalı |
| İşletme Projesinde hüküm yok, toplantıda oy yöntemi belirlenmemiş | ✅ Toplantıya özgü karar alınmalı ve tutanağa yazılmalı |
Karar defterine düşülecek asıl ifadeler (taslak notlar)
Genel kurul karar defterinde açık ve bağlayıcı ifade kullanın. Örnek satırlar:
- "Yönetici ücreti görüşülmüştür. Mali nitelikte olduğu nedeniyle oy kullanımı arsa payı esasına göre yapılmıştır."
- "Oy kullanma yöntemi toplantı başında belirlenmiş olup bu karar hazirun listesine işlenmiştir."
- "Hazirun listesindeki itiraz(lar) aşağıda kaydedilmiştir: ..."
İtiraz ve hukuki yollar — ne zaman avukata danışmalısınız?
Karar usulüne aykırı alınmışsa kat malikleri yönetim kurulu kararına veya genel kurul kararına itiraz edebilir; itirazlar önce genel kurul gündemine taşınmalı, çözülmezse sulh hukuk mahkemesine başvuru veya icra yoluyla işlem hükümleri gündeme gelebilir. Somut dava tavsiyesi vermemekle birlikte, arsa payı uyuşmazlıkları karmaşık hesaplamalar ve belgeler gerektirdiğinden hukuki danışmanlık alınması genellikle faydalıdır.
Yönetimi dijitalleştirerek bu süreci nasıl kolaylaştırırsınız?
Hazirun listesi, arsa payı kayıtları, oy dağılımı ve karar defteri kayıtlarının karışması sık hataya neden olur. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, toplantı öncesi hazirun ve arsa payı verilerini netleştiren, oy sayımı ile arsa payı hesaplamasını kolaylaştıran araçlar işinizi hızlandırır. Örneğin BYönetim gibi platformlar toplantı kayıtlarını, karar defterini ve arsa payı-veri yönetimini entegre ederek hataları azaltır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşı kararı her zaman arsa payına göre mi alınır?
Hayır. İşletme projesi veya daha önceki bağlayıcı kararlarda aksine hüküm yoksa genel kurul kararı ve kararın niteliği (mali veya idari) değerlendirilerek belirlenir.
Genel kurulda oy kullanma yöntemi sonradan tartışılırsa karar geçersiz mi olur?
Karar defterine oy yöntemi açık yazılmamış ve usulüne uygun bildirim yapılmamışsa itiraz ve geçersizlik iddiası gündeme gelebilir; kesin sonuç olaya bağlıdır.
Hazirun listesinde arsa payı hatası fark edilirse toplantıda ne yapılmalı?
Hata toplantı başında tespit edilip düzeltilmeli, itirazlar tutanağa geçirilmelidir. Düzeltme mümkün değilse kararın güvenilirliğini sağlamak için oy kullanma yöntemi netleştilmelidir.
Karar defterine yazılan ‘oylar aritmetik olarak sayıldı’ ifadesi yeterli mi?
Genellikle yeterli kabul edilmez; arsa payı dahil mali kararlar için hangi yöntemin kullanıldığı açıkça yazılmalı ve hazirun listesiyle ilişkilendirilmelidir.
Karara itiraz etmek istiyorsam önce ne yapmalıyım?
Önce itirazınızı genel kurul tutanağına kaydettirin ve yönetimle yazılı olarak bildirin; çözülmezse hukuki danışmanlık almayı düşünün. Somut hukuki tavsiye için bir avukata başvurun.
