Akşam toplantısında bir yönetici size işletme projesindeki maddeyi gösteriyor: “Aidatlar eşit ödenecek” yazıyor, fakat tapuda her bağımsız bölümün arsa payları farklı. Daire sahipleri arasında ‘masraf nasıl paylaşılacak, oy hakkı ne olacak’ tartışması başladı. Bu rehber, uygulamada sık hata yapılan noktaları somut adımlarla açıklar ve yönetici olarak hangi kayıtları, hesaplamaları ve bilgi kaynaklarını kullanmanız gerektiğini gösterir.
1. Önce hukukî çerçeveyi netleştirin
Kat Mülkiyeti Kanunu, işletme proje hükümlerine saygı gösterilmesini öngörür; işletme projesinde açık hüküm varsa genel kurul kararları ve yöneticinin uygulaması bu hükme uygun olmalıdır. Ancak işletme projesi hükümleri her zaman diğer kanun hükümlerinin tümünü ortadan kaldırmaz; uygulamada tereddüt oluştuğunda işletme projesinin yazılı ifadesine bakın.
2. 'Eşit aidat' ibaresinin anlamını işlemsel olarak çözümleyin
Metin genelde iki anlama gelebilir:
- Her bağımsız bölüm aylık aynı miktar ödeyecek (mutlak eşitlik).
- Bazı ortak gider kalemleri eşit paylaşılıp diğer kalemler arsa payına göre ayrılacak (kısmi eşitlik).
İfade belirsizse, yönetici uygulama sırasında yanlış tahakkuk yapmaktan kaçınmak için genel kurulun açıklama kararı almasını önermelidir; aksi halde tartışma ve ödeme itirazları artar.
3. Tahakkuk pratikleri: hangi giderler eşit, hangileri arsa payına göre?
Genelde uygulamada şu ayrım kullanışlıdır:
- Ortak kullanım, bakım-onarım, enerji, temizlik gibi sabit hizmet giderleri (topluca yönetim tarafından sağlanan hizmetler) işletme projesine göre eşit tahakkuk ettirilebilir.
- Isıtma, su tüketimi (ortak sayaç olmadığı durumlarda), asansör elektrik tüketimi gibi kullanıma bağlı veya bağımsız bölümün büyüklüğü ile doğrudan ilişkili giderler arsa payına göre tahakkuk ettirilir.
Bu ayrımı karar defterine ve duyuruya açık şekilde yazın; daha sonra çıkabilecek itirazlarda delil olarak kullanılır.
4. Muhasebe ve kayıt: tahakkuk formülü örneği
Basit bir formüle göre aylık aidat iki bileşenden oluşabilir:
- A eşit kısım = Toplam eşit paylaştırılacak giderler / bağımsız bölüm sayısı
- B arsa payı kısım = (Bağımsız bölümün arsa payı / Toplam arsa payı) x Arsa payına göre dağıtılacak giderler
Toplam aylık aidat = A eşit kısım + B arsa payı kısım
| Gider Türü | Dağıtım Yöntemi |
|---|---|
| Kapıcı, temizlik, ortak elektrik | ✅ Eşit |
| Isıtma, su (kullanıma göre) | ✅ Arsa payı veya sayaç |
5. Oy hakkı, karar yeter sayısı ve işletme projesi
Oy hakkı ve karar yeter sayısı Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesine göre belirlenir; aidat paylaşım şekli oy kullanımını doğrudan değiştirmez. Ancak işletme projesi arsa paylarını belirlediyse, genel kurul kararlarında arsa payı ve sayı hesabını karışık uygulamayın. Genel kurul oylamalarında arsa payı esasına göre ve sayı esasına göre hesaplanan sonuçları ayrı ayrı tutun.
6. İtiraz, alacak ve icra riski—yönetici ne yapmalı?
Ödeme yapılmadığında yönetici önce yazılı ihtar ve makbuz sunumuyla işlem başlatır. Tahsil edilemeyen aidatlar için genel uygulama icra takibidir; bunun öncesinde itirazların yönetim tarafından kayıt altına alınması önemlidir. Hukuki süreçlerle ilgili genel çerçeveyi aktarabilirsiniz ancak somut hukuki tavsiye yerine avukat yönlendirmesi yapın.
7. Uygulamada pratik adımlar ve belgeler
Yönetici olarak yapmanız gerekenler:
- İşletme projesinin yetkili nüshasını tarayıp kayıt altına alın.
- Eşit/arsa payı ayrımını gösteren aylık tahakkuk tablosu hazırlayın ve duyurun.
- Karar defterine ve toplantı tutanaklarına bu uygulamayı açıkça yazın.
- Ödeme belgesi (aidat makbuzu) düzenleyin; makbuz düzenlenmemesi ileride delil sorununa yol açar.
Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, tahakkuk formüllerini, makbuz düzenlemeyi ve duyuruları tek platformdan yönetmek işleri kolaylaştırır; örneğin BYönetim üzerinden hızlı kayıt ile deneme için şu adımı kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde 'aidatlar eşit' yazıyorsa genel kurul yine de farklı dağıtım kararı alabilir mi?
Genel olarak işletme projesi yazılı hükmü önceliklidir; belirsizlik varsa genel kurul açıklama/değişiklik yapabilir ancak değişiklik için çoğunluk ve hukuki şartlar gereklidir, somut durum avukat görüşü ile netleştirilmelidir.
Arsa payı farklı ama aidat eşitse büyük daire sahibi itiraz edebilir mi?
Evet itiraz edebilir; yöneticinin yapacağı en doğru adım uygulama gerekçesini yazılı duyuru ile açıklamak ve genel kurula konuyu taşımaktır.
Hangi giderler 'eşit', hangileri 'arsa payı' ile paylaşılır?
Genel pratik: ortak hizmet ve sabit giderler eşit; tüketim veya büyüklüğe bağlı giderler arsa payına/sayaçlara göre paylaşılır. İşletme projesi farklı düzenlemişse o hüküm esas alınır.
Aidat tahakkukunda yaptığım hesaplama yanlış çıktı, geri dönüp düzeltebilir miyim?
Evet; ancak düzeltmeyi karar defterine ve duyuruya geçirip eski tahakkuklara dair açıklama yapın. Geriye dönük alacaklarda kanuni süreç ve zamanaşımı durumları oluşabilir; bu tür durumlarda hukuki danışmanlık alın.
İtiraz eden malikler ödeme yapmazsa ne olur?
Yönetici önce makbuz, ihtar ve kayıtlarla delil toplamalı, uzlaşma sağlanamazsa genel kurul kararı doğrultusunda hukuki yollar (icra takibi vb.) başlatılabilir; somut adımlar için avukatla görüşülmesi uygundur.
