Genel kurul salonunda 24 daireli binanın yönetici adayı, salonu dolduran maliklerin sorusunu yanıtlamaya çalışıyor: "İşletme projesinde eşit aidat yazıyor ama dairelerin arsa payları farklı — aidatları nasıl keseceğiz?" Yönetici kâğıt üstündeki hükmü uygulamakta tereddüt ediyor; hem yasal uyum hem de adalet duygusu bozulmasın isteniyor. Bu rehber, işletme projesindeki "eşit aidat" ibaresinin pratikte nasıl uygulanacağını, genel kurul yetkisini, hesaplama yöntemlerini ve yönetici olarak atmanız gereken adımları 2026 uygulamalarıyla anlatır.
1. Önce hukuki çerçeve: İşletme projesi neyi belirler?
İşletme projesi; kat mülkiyeti kurulurken tapu siciline şerh edilen, bağımsız bölümlerin arsa paylarını ve aidat esaslarını gösteren belgedir. İşletme projesindeki hüküm, maliklerin aidat payını belirleyen ana kaynaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle işletme projesi arasında doğrudan çelişki varsa kanun uygulanır; ancak tipik durumda proje geçerli, bağlayıcı bir düzenlemedir.
2. "Eşit aidat" yazıyor ama arsa payları farklı: yorum seçenekleri
Pratikte üç yaklaşım görülebilir:
- İşletme projesi emrediciyse tüm bağımsız bölümlere eşit tutar yazılır (kesin uygulama).
- Genel kurul, işletme projesinde belirtilen usule göre farklı paylama yapma yetkisine sahipse proje çerçevesinde karar alınır.
- İdari veya uygulama zorluğu varsa mahkemeye başvurma ve icrai yollara başvurma (hukuki süreç gerektirir).
Hangisinin geçerli olduğu somut belgeye, proje maddesine ve geçmiş uygulamalara bağlıdır; yönetici olarak kesin hüküm vermek yerine belgeyi esas almanız gerekir.
3. Yönetici olarak uygulanması gereken adımlar (öncelik sıralı)
- İşletme projesini ve tapu kayıtlarını yazılı olarak inceleyin; "eşit aidat" ifadesinin tam metnini kaydedin.
- Önceki genel kurulların kararlarını kontrol edin; benzer uygulama var mı, mahkeme kararı veya noter tasdiki mevcut mu?
- Hukuki belirsizlik varsa avukat görüşü alınmasını genel kurul gündemine koyun; kanuni tartışmayı aidat dönemi başlamadan kesinleştirin.
- Aidat tahakkukunu proje hükmüne göre hazırlayın ve bildirimde "işletme projesine göre" ibaresiyle açıklama ekleyin.
- Uygulama sırasında itirazlar olursa itirazları yazılı alın, delil olarak karar defterine ve dosyaya ekleyin.
4. Örnek hesaplama: 24 daireli blok, eşit aidat hükmü
Basit örnek: Ortak gider yıllık 240.000 TL ise işletme projesi "eşit aidat" diyorsa tahakkuk şöyle olur:
- Toplam daire sayısı: 24
- Yıllık aidat (her daire için): 240.000 / 24 = 10.000 TL
- Aylık tahakkuk: 10.000 / 12 = 833,33 TL
Eğer arsa payı esasına göre yapılması gerekiyorsa, aynı toplam gider arsa paylarına oranlanır; ancak proje eşit diyorsa yöneticinin arsa payı ile otomatik dönüşüm yapması hukuken savunulamaz.
5. Genel kurulda işletme projesini değiştirmek: süreç ve oy çokluğu
İşletme projesindeki aidat esasının değiştirilmesi genellikle maliklerin önemli iradesini ilgilendirir. Bu durumda genel kurulun alacağı kararın niteliği, projenin değiştirilmesine yönelik olarak tapu siciline şerh edilmesi gerekliliği doğurabilir. Bu tür değişiklikler uygulanmadan önce hukuki danışmanlık ve resmî tescil süreçleri planlanmalıdır.
6. Uygulamada belge, duyuru ve tahsilat notları
Yönetici olarak uygularken şu belgeleri eksiksiz tutun:
- İşletme projesinin ilgili sayfası ve proje tarihli tapu kaydı.
- Genel kurul kararları ve karar defteri kayıtları.
- Aidat bildirimleri; tahakkuk tabloları ve banka dekontları.
Bu belgeler, muhtemel itiraz ve icra süreçlerinde delil niteliğindedir. Aidat tahakkukunu dijitalleştirip izlemek süreci kolaylaştırır; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim ile 6 ay ücretsiz deneme için kayıt olabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Yönetici Uygulaması |
|---|---|
| İşletme projesi açıkça "eşit aidat" | ✅ Projeye göre eşit tahakkuk |
| Genel kurul proje değişikliği kararı aldı | ✅ Kararı tapuya şerh ettirmeden uygulamayın; hukuki danışmanlık alın |
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesi "eşit aidat" yazıyorsa genel kurul farklı karar alabilir mi?
Genel kurul kararları bağlayıcıdır ancak işletme projesine aykırı bir uygulama tapu siciline ve mülkiyet rejimine müdahale anlamı taşıyabilir; değişiklik için önce hukuki süreç ve gerekirse tapu işlemi planlanmalıdır.
Arsa payı üzerinden tahakkuk yapılması gerektiğini savunan malik itiraz ederse ne olur?
İtirazlar yazılı alınmalı; yönetici proje hükmüne göre hareket ettiğini, delillerini dosyaya eklemelidir. Anlaşmazlık devam ederse taraflar hukuk yoluna gidebilir — somut durum avukatla değerlendirilmelidir.
İşletme projesinde hüküm yoksa aidat nasıl belirlenir?
Proje hükmü yoksa genel kurul, adalet ve eşitlik prensipleri çerçevesinde arsa payı veya eşitlik esasına göre karar alır; kararların kayıt altına alınması önemlidir.
Yönetici projeyle çelişen uygulama yaparsa sorumluluğu nedir?
Projeye aykırı uygulama yönetici için hukuki ve tazminat riskleri doğurabilir; bu nedenle proje esas alınmalı, aksi kararlarda hukukî danışmanlık önerilir.
Aidat tahakkukunu dijital takip etmek projeye uygunluğu nasıl kolaylaştırır?
Dijital yazılımlar işletme projesindeki kuralları sabit parametre olarak kaydetmeye, dönemsel tahakkuku otomatik yapmaya ve bildirimleri delilli şekilde saklamaya yardımcı olur; uygulamayı kolaylaştırmak için BYönetim gibi platformlar tercih edilebilir.
