Genel kurul kararıyla satılık dairenin tapu günü geldi; alıcı ve satıcı tapu işlemlerine hazırlanırken yönetici kapıcıya ilişkin kıdem tazminatı bilgilerini nasıl hazırlayacağını bilemiyor. Bir yandan tapu dairesi işlemleri hızlı ilerlerken diğer yandan kapıcıya ilişkin SGK kayıtları, son ücret beyanı ve kıdem hesabı eksikse taraflar işlemde bekleyebilir. Bu rehber, satış öncesi yöneticinin hangi belgeleri, hesaplamaları ve bildirimleri kontrol etmesi gerektiğini somut adımlarla açıklar.
1. Neden satış öncesi kapıcı kıdem tazminatı bilgisini kontrol etmelisiniz?
Tapu devri sırasında satıcı ve alıcı arasındaki mali sorumluluklar netleşir; kapıcının hizmet süresine bağlı kıdem tazminatı tutarı, iş sözleşmesinin devri veya feshi gibi konular tapu işlemlerinde alıcı-satıcı pazarlığını etkileyebilir. Ayrıca SGK primleri ve bordro kayıtlarındaki eksikler ileride yönetimi hukuki ve mali riske sokar.
2. Tapu öncesi yöneticinin hazırlaması gereken belgeler
Aşağıdaki belgeler satıcı, alıcı ve tapu işlemleri için yöneticinin elinde hazır olmalı:
- Kapıcıya ait işe giriş-kayıt (SGK) dökümü ve güncel hizmet dökümü (e-SGK barkodlu döküm tercih edilir).
- Bordro kayıtları: son 1 yılın ücret bordroları veya genel giderler kayıtları (ücret, fazla mesai, ikramiye, yakacak gibi ek ödemeler).
- İş sözleşmesi ve varsa ücret artışı/deneme süresi kayıtları.
- Yıllık izin kullanım ve bakiye kayıtları (kalan ücretli izin tutarı kıdem hesabında etkili olabilir).
- Kıdem hesaplaması için işe başlama tarihi ve işten ayrılma/iş devri senaryosu notu.
3. Kıdem tazminatı kim öder? Satış anında alıcı mı satıcı mı sorumludur?
Temel kural: kapıcının kıdem tazminatı hukuken işveren (yani kapıcıyı istihdam eden taraf) tarafından ödenir. Tapu satışında; eğer iş ilişkisi tapu devriyle birlikte alıcıya devredilecekse taraflar arasında sözleşme ile sorumluluk paylaşılabilir.
- Satıcı, satış öncesi dönem için oluşmuş kıdem talebini kapatır veya ilgili miktarı alıcı ile pazarlıkta belirtir.
- Alıcı iş ilişkisinin devamını resmi olarak devralırsa (işveren sıfatını üstlenme) sonraki dönemlerden sorumlu olur; devredilen sorumlulukları yazılı anlaşmayla belgeleyin.
- Tapu devrinde kıdemin ödenip ödenmediği, devrin hangi şartlarla yapıldığı alıcı-satıcı sözleşmesine yazılmalıdır; aksi halde kıdem talebi eski işvereni (satıcıyı) bağlar.
| Durum | Genel sonuç |
|---|---|
| Kıdem ödenmiş | ✅ Satıcı sorumluluğu kapatmıştır. |
| Kıdem ödenmemiş, iş devri yazılı olarak yapılmış | ✅ Alıcı devralır (yazılı mutabakat gerekir). |
| Kıdem ödenmemiş, devrinde mutabakat yok | ⚠️ Hukuken satıcıya yüklenebilir. |
4. Somut kıdem hesaplama için nelere bakılır? (yönetici kontrolü)
Kıdem tazminatı hesabı için yönetici aşağıdaki verileri teyit etmelidir:
- Kapıcının işe başlama tarihi (kesin gün/ay/yıl).
- Son brüt ücret tutarı ve düzenli ödemeler (yakacak, prim, fazla mesai vs. sürekli ödemeler brüte dahil olabilir).
- Yıllık izin kullanılmamış gün sayısı ve buna tekabül eden ücret.
- SGK hizmet dökümünde eksik prim dönemi var mı — eksik varsa kıdem hesaplaması etkilenir.
Bu verilerle kaba bir hesap yapabilirsiniz; ancak net ödeme yükümlülüğü iş hukuku uyarınca değişebilir, somut durum için iş hukuku uzmanına yönlendirin.
5. Satış öncesi yöneticinin adım adım kontrol listesi (pratik uygulama)
- Kapıcının SGK hizmet dökümünü e-Devlet veya SGK’dan alın; son prim aksamasını tespit edin.
- Bordroları kontrol ederek son 12 aylık brüt ortalamayı hesaplayın; sürekli ödemeleri dahil edin.
- Kıdemin hangi döneme kadar hesaplandığını ve varsa ödeme dekontlarını belgeleyin.
- Satıcı-alıcı arasında kıdem paylaşımı konusunda yazılı hüküm planlanıyorsa örnek metin taslağı hazırlayın (taslak avukat onayına sunulsun).
- Tapu günü için not: kıdemin kapatıldığına dair belge yoksa, tapu dosyasına yönetici beyanı eklemeyin; tarafların yazılı mutabakatı sunulmalı.
6. İşten ayrılma, fesih veya devredilme durumlarında dikkat edilecek KMK ve SGK noktaları
Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından kapıcı istihdamı bir site/apartmanın ortak yönetim sorunu olsa da kıdem tazminatı iş hukuku yükümlülüğüdür. SGK bildirimleri (işe giriş/işten çıkış) zamanında yapılmalı; aksi halde idari para cezaları ve prim borcu riskleri ortaya çıkar.
7. Dijital kolaylık: süreci hızlandıracak pratik araç
Bu tür belgelerin toplanması, bordro ve prim kayıtlarının düzenli saklanması süreci hızlandırır. Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi site yönetimi yazılımlarıyla personel ve bordro modülünde (işe giriş, bordro kayıtları, SGK bilgileri) belgeleri düzenleyip hızlı erişim sağlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri sırasında kapıcı kıdem tazminatı mutlaka ödenmeli mi?
Net cevap: Mutlak zorunluluk yok; ancak kıdem ödenmemişse satıcıya karşı dava ve SGK yükümlülükleri söz konusu olabilir. Taraflar yazılı anlaşma ile sorumluluğu devredebilirler.
SGK hizmet dökümünde eksik prim görünüyorsa ne yapılmalı?
Net cevap: Öncelikle eksikliğin sebebi araştırılmalı; gerekirse SGK’ya itiraz ve düzeltme talebi ile eksik primlerin tamamlanması için adımlar atılmalı, satıcı-alıcı durumu yazılı düzenlemeli.
Alıcı işvereni devraldığını nasıl belgelendirir?
Net cevap: Alıcı-satıcı arasında iş ilişkisinin devri konusunda yazılı ve imzalı mutabakat yapılmalı; ayrıca SGK bildirimi ve bordrolarda yeni işveren bilgileri yer almalıdır.
Kıdem hesaplamasında hangi ödemeler dikkate alınır?
Net cevap: Kıdem genel uygulamada düzenli ödenen brüt ücret esas alınarak hesaplanır; sürekli ödemeler (yakacak, düzenli prim vb.) dahil edilebilir; somut değerlendirme iş hukuku kapsamındadır.
Yönetici tapu dosyasına kıdem beyanı koyabilir mi?
Net cevap: Yönetici yalnızca mevcut belgeleri ve kayıtları dosyaya ekleyebilir; taraflar arasındaki mali uzlaşma yazılı olarak sunulmadan yönetici tek taraflı beyan vermemelidir.
