Sabah toplantısında yönetici, işletme projesinde bir madde olduğunu, "İleride aidat artışı durumunda X tarih önceden bildirilecek" şeklinde bir hüküm bulunduğunu söylüyor; bazı kat maliklerinin itirazı var — bu hüküm bağlayıcı mı, nasıl uygulanır ve genel kurul kararlarına etkisi ne olur? Özet, somut örneklerle, 2026 uygulamasıyla anlatalım.
İşletme projesinin hukuki niteliği nedir?
İşletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bağımsız bölümlerin kullanım esaslarını, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını ve ortak mekân yönetimine ilişkin temel düzenlemeleri içerir. İşletme projesi, kat mülkiyeti tesis edilmişken düzenlenmişse tapu siciline şerh edilebilir ve bağımsız bölüm maliklerinin hukuki ilişkisinde dayanak teşkil eder.
"Gelecekte aidat artışı için ön bildirim" hükmü geçerli midir?
Genel kural: İşletme projesinde yer alan düzenlemeler, kanuna veya genel kurulların yetkisine aykırı olmadıkları sürece bağlayıcıdır. Ancak aidat tutarı ve artış yetkisi doğrudan kat malikleri kurulu yetkisine giren mali bir konu olduğundan, işletme projesindeki "ön bildirim" hükmü tek başına artış yetkisi vermez; daha çok prosedürel bir hususu belirler.
- Geçerli olmasının şartı: Hükmün açık, uygulanabilir ve kanuna aykırı olmaması.
- Geçersiz olabileceği durumlar: Hüküm, kat malikleri kurulu yetkisini devretmeye ya da kanunda öngörülen çoğunlukları etkisizleştirmeye çalışıyorsa.
Pratik uygulama: Yönetici ve genel kurul rolü
Yönetici, işletme projesindeki ön bildirim hükmünü uygulayabilir; bu bağlamda yapılması gerekenler şunlardır:
- Önce işletme projesindeki metni netleştirin: bildirim süresi, yöntem (yazılı, ilan vs.).
- Genel kurul kararıyla aidat artışı esastır; işletme projesi yalnızca bildirim usulünü düzenleyebilir.
- Bildirim usulüne uyulmadığı iddiası varsa, usul eksikliğinin sonuçları tartışılabilir — genelde kararın iptali değil, usulün tamamlanması talep edilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yetki sınırları
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (Kanun adı olarak belirtilir) düzenlemeleri çerçevesinde; ortak giderlerin paylaşımı ve işletilmesi konuları kat malikleri kurulunun yetkisindedir. İşletme projesi, bu yetkinin icrasına ilişkin düzenlemeler getirebilir, fakat kararı veya yetkiyi ortadan kaldırmaz.
Uygulama örneği ve adımlar
Örnek: İşletme projesinde "İhtiyaç halinde yönetici, yıllık aidatı en fazla %X artırabilir; maliklere 30 gün önceden yazılı bildirim yapılacaktır" ibaresi olsun. Böyle bir durumda yönetimin izleyebileceği pratik adımlar:
| Durum | Ne yapılmalı |
|---|---|
| Yönetici artış yapmayı planlıyor | ✅ Önce genel kurulda onay alınması önerilir. |
| İlan/bildirim süresi belirtilmiş ama yapılmamış | ✅ Bildirim tamamlanıp, ilan usulüne göre tekrarlanmalı. |
Bu adımlar kararı hukuka uygun hâle getirme eğilimindedir; aksi halde kat maliklerinden itiraz ve dava riski doğar.
Karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri
Sık hata: İşletme projesindeki hükmü yetki devri gibi yorumlayıp yöneticinin tek başına ve derhal artış uygulaması. Bu, toplumsal huzuru zedeleyebilir ve hukuki itirazlara yol açar.
- Çözüm: Öncelikle madde metninin anlamını genel kurula sunun ve uygulama usulünü karara bağlayın.
- Teknik çözüm: Aidat hesaplamasını, duyuruları ve oylamayı dijitalleştirerek şeffaflık sağlayın; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim aracını 6 ay ücretsiz deneme ile deneyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesindeki bildirim süresi kaç gün olmalı?
Net bir zorunlu gün sayısı kanunda belirtilmemiştir; proje açıkça bir süre koyuyorsa o süre uygulanır. Usul ve hakkaniyet gereği 15–30 gün aralığı yaygındır.
İşletme projesi, aidat artış yetkisini yöneticiye verebilir mi?
Genel olarak hayır; mali kararlar kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Proje, yalnızca bildirim prosedürünü düzenleyebilir.
Bildirim yapılmadan artış uygulanırsa karar iptal olur mu?
Bu durum somut inceleme gerektirir; çoğu durumda mahkeme kararın tamamen iptalinden ziyade usulün tamamlanmasını veya tazminatı gündeme getirir. Bir avukata danışılması önerilir.
Kat malikleri bu hükmü nasıl değiştirebilir?
Kat malikleri kurulu, işletme projesiyle çelişen veya değişiklik gerektiren hususlarda karar alabilir; değişikliğin usulü ve çoğunluğu işletme projesinin mahiyetine göre belirlenir.
İtiraz etmek istiyorsak hangi hukuki dayanakları kullanabiliriz?
İtiraz, işletme projesinin içeriğinin kanuna aykırılığı veya genel kurul yetkilerinin ihlali üzerine kurulabilir. Somut öneri ve dava stratejisi için hukuki danışmanlık alınmalıdır.
