Sabah kapıcı dairesinden yükselen tartışma; bir malik dairenin satışından sonra kapıcı dairesinin kiraya verilip verilemeyeceğini soruyor. Yönetici ne söylemeli, genel kurul kararına gerek var mı, sözleşme nasıl düzenlenir—bu rehberde adım adım ele alıyoruz.
Kapıcı dairesi aslında kime aittir?
Kapıcı dairesinin mülkiyeti ve kullanım hakkı yönetim planına ve tapu kayıtlarına bağlıdır. Çoğunlukla kapıcı dairesi ortak yer veya demirbaş değil, bağımsız bölüm olarak kaydedilmiş olabilir; bazen ise yönetim planında ortak yer veya demirbaş olarak tanımlanır.
Yönetim planında kapıcı dairesi nasıl düzenlenmişse o uygulanır
Eğer yönetim planında kapıcı dairesi "ortak yer" veya "ortak demirbaş" olarak belirtilmişse, kullanımı ve kiraya verilmesi yönetim planı hükümlerine tabidir. Yönetim planında açık hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel kurul kararları önceliklidir.
KMK çerçevesinde kiraya verme: hangi kurallar geçerli?
KMK'da kapıcı dairesine yönelik özel hüküm bulunmamakla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planı ve genel kurul kararlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir. Genel ilkeler:
- Eğer kapıcı dairesi bağımsız bölüm olarak tapudadaysa malik tarafından kiraya verilebilir.
- Yönetim planında ortak kullanım veya yönetim tarafından tahsis edilmişse, tahsis ve kiraya verme yetkisi yönetim planına ve genel kurul kararlarına göre belirlenir.
- Genel kurula ilişkin yetkiler Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olarak kullanılmalı; ortak mülkiyete ilişkin konularda genel kurulun kararları bağlayıcıdır.
Pratik: Genel Kurul kararı mı gerekir, yönetici tek başına ne yapabilir?
Yetkinin kaynağına göre yönetici ve genel kurulun yapabileceği işlemler farklıdır:
- Tapuda bağımsız bölüm olan kapıcı dairesi: Malik(hissetse) kendi kararıyla kiraya verebilir; ortak kullanımda ise genel kurul düzenleyebilir.
- Yönetim planında "ortak" veya "demirbaş" yazıyorsa: Genel kurul kararı gerekir; karar yeter sayısına dikkat (Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde alınır).
- Yönetim planında hüküm yoksa: Önce bir tespit yapılmalı (tapu, önceki genel kurul kararları). Belirsizlik hâlinde genel kurulda konu netleştirilmelidir.
Kiraya verme sürecinde sözleşme ve kira gelirlerinin kullanımı
Kiraya verme yetkisi doğru tespit edildikten sonra sözleşmede dikkat edilecek başlıca hususlar:
- Kime ait olduğu (malik veya yönetim adına) açık yazılmalı.
- Kira geliri kullanım amacı: ortak giderlere mi mahsup edilecek, rezerv fonuna mı aktarılacak—genel kurulca belirlenmeli.
- Kira süresi, tahliye şartları ve bakım-onarım sorumlulukları sözleşmede net olmalı.
| Durum | Nasıl işlem yapılır? |
|---|---|
| Tapuda bağımsız bölüm | ✅ Malik kendi takdirine göre kiraya verebilir |
| Yönetim planında ortak alan/demirbaş | ✅ Genel kurul kararı gerekir; gelir kullanımını karara bağlayın |
Uygulama adımları: Yönetici için pratik kontrol listesi
- Tapu ve yönetim planını inceleyin; kapıcı dairesinin statüsünü tespit edin.
- Varsa önceki genel kurul kararlarını ve kira sözleşmelerini kontrol edin.
- Statü "ortak" ise gündem maddesiyle genel kurul kararı hazırlayın; gelir kullanımını belirtin.
- Sözleşmeyi hukuki risklere karşı avukatla gözden geçirin; bakım ve tahliye şartlarını netleştirin.
- Kira tahsilatını ve raporlamayı düzenli kaydedin; bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlar süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Kanuna ve içtihada ilişkin notlar (otorite için)
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan kapıcı dairesine ilişkin özel bir madde içermese de, ortak yerlerin ve ortak giderlerin yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Tapu kayıtları, yönetim planı ve genel kurul kararları birlikte değerlendirilmelidir. Uygulamada Yargıtay kararları tapu ve yönetim planı esasına büyük ağırlık verir; somut vakada farklılık olabileceğinden hukuki ihtilaflarda uzman görüşü alınması uygundur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölüm görünüyorsa yönetim kiralayabilir mi?
Hayır. Tapuda bağımsız bölüm görünüyor ise malik(ler)in mülkiyetindedir; yönetim veya genel kurulun kiraya verme yetkisi ancak maliklerin rızası veya açık hukuki düzenleme ile mümkündür.
Yönetim planında kapıcı dairesi ortak yer yazıyorsa kiraya vermek için ne gerekir?
Ortak yer olarak tanımlanmışsa genel kurul kararı gereklidir; karar yeter sayısı ve gelir kullanım şekli kararda belirtilmelidir.
Genel kurul kira gelirini ortak giderlere ayırabilir mi?
Evet; ortak yerlerden elde edilen gelirlerin kullanımı genel kurul kararıyla belirlenir. Bu karar yönetim planına uygun olmalıdır.
Kapıcı dairesi kullanımı konusunda anlaşmazlık olursa ne yapılmalı?
Önce tapu ve yönetim planı incelenmeli, önceki genel kurul kararları kontrol edilmeli; belirsizlik hâlinde konunun genel kurula taşınması veya hukuki danışma önerilir.
Kiraya verilen kapıcı dairesinde çıkan bakım masraflarını kim öder?
Sözleşme ile belirlenmelidir. Genel kural olarak malik veya kira sözleşmesinde yazılı taraf sorumludur; ortak yerse genel kurul kararıyla masraf paylaşımı düzenlenebilir.
