Bir apartman toplantısında başkan "karar için çoğunluk gerekiyor" diyor; bazı malikler itiraz ediyor — kim haklı? Saat 18.00'de başlayan genel kurulda karar alınabildi mi, yoksa ikinci toplantı şart mı? Bu rehberde gerçekçi örneklerle "karar yeter sayısı" kavramını, sayı ve arsa payı hesaplamalarını, hangi kararların hangi oy çoğunluğunu gerektirdiğini ve uygulamada sık yapılan hataları 2026 itibarıyla açıklıyorum.
Karar yeter sayısı nedir? Temel kavramlar
Karar yeter sayısı, kat malikleri kurulunun (genel kurul) bir konuda karar alabilmesi için toplantıda hazır bulunması gereken sayı ile oylamada aranacak çoğunluk ölçüsüdür. İki ayrı unsur vardır:
- Sıcaklık (toplantı yeter sayısı): Kurulun toplanması ve karar alma yetkisi için gerekli olan malik sayısı ya da arsa payı oranı.
- Oylama yeter sayısı: Alınacak kararın türüne göre aranacak oy çoğunluğu (mutlak çoğunluk, 2/3, oy birliği vb.).
Toplantı çağrısı ve hazurun tespiti: Neye göre başlıyoruz?
Genel kurul çağrısında toplantı günü, saati, yeri ve gündem belirtilir. Hazurun (katılımcıların) tespiti karar yeter sayısı hesabının ilk adımıdır. KMK veya yönetim planı bir ön koşul öngörüyorsa ona göre hareket edilir.
Sık hata: Çağrıda belirtilmeyen bir gündem maddesine oylama açmak. Bu tür maddeler için ayrı çağrı gerekir veya toplantıda tüm katılımcıların açık rızası olmalıdır.
Birinci ve ikinci toplantı farkı: Sayı ve arsa payı örnekleri
Genelde uygulama: Birinci toplantıda toplantı yeter sayısı daha yüksek aranır; ikinci toplantıda ise hazır bulunanların sayısına göre karar alınabilir. Örnekler ile gösterelim.
- Örnek yapı: 20 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 1000 pay.
- Birinci toplantı: Yönetim planı veya KMK birinci toplantıda belirli bir arsa payı öngörüyorsa uygulanır. Çoğu durumda (örneğin yönetici seçimi gibi) birinci toplantıda "mülkiyet sayısının veya arsa payının yarısından fazlası" aranır.
- İkinci toplantı: İlk toplantıda yeter sayı sağlanmadıysa ikinci toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu ile karar alınır; arsa payı şartı genelde düşer veya kaldırılır (yönetim planına göre değişir).
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Birinci toplantıda çoğunluk şartı | ✅ Yönetim planı veya KMK hükmüne göre hesaplanır |
| İkinci toplantıda | ✅ Hazır bulunanların oy çokluğuyla karar alınabilir |
Hangi kararlar özel çoğunluk ister? (örnekler ve uygulama notu)
Tüm kararlar aynı çoğunlukla alınmaz. Örnek uygulamalar:
- Yönetici seçimi, yıllık bütçe onayı, olağan kararlar: Hazır bulunanların çoğunluğu (sayı ve/veya arsa payı) ile alınır.
- Yönetim planı değişikliği veya ortak alanların niteliğini değiştirme gibi köklü değişiklikler: Yönetim planına veya kanuna göre genellikle nitelikli çoğunluk (ör. 2/3) veya oy birliği aranır.
- Ortak yerlerin iktisadi işletmeye devri, bazı büyük onarım kararları: Yönetim planı ve kanun hükümleri kontrol edilmeli.
Sayı mı yoksa arsa payı mı esas alınır? Hesaplama yöntemleri
Karar yeter sayısı hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı bakımından hesaplanmalıdır; pratikte hangi ölçüme göre karar alınacağı yönetim planı veya KMK'da belirtilir.
Hesaplama örneği:
- Toplam bağımsız bölüm: 20 (her biri bir malik). Toplam arsa payı: 1000 pay.
- Bir karar için arsa payı çoğunluğu gerekiyorsa: Örneğin 2/3 arsa payı = 666,7 pay gerekir.
- Eğer toplantı yeter sayısı "malik sayısının yarısından fazlası" ise 20 için 11 malik gerekir; arsa payı şartı ayrıca aranıyorsa her iki şartın birlikte sağlanması beklenir.
Uygulamada sık yapılan hatalar ve çözüm yolları
Sık karşılaşılan hatalar:
- Çağrı metninde eksik gündem — sonra alınan kararların iptali riski.
- Hazurun yanlış hesaplanması: arsa payı toplamının yanlış toplanması.
- Yönetim planı hükümlerinin göz ardı edilmesi.
Çözüm önerisi: Toplantı öncesi hazurun elektronik ve yazılı kayıtlarını, kat maliklerinin arsa payı dökümünü hazırlayın. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi araçlarla çağrı, hazurun takibi ve karar defteri kayıtlarını düzenlemek işleri hızlandırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Karar defteri ve tutanak: Tutulmaması hangi riski doğurur?
Karar defteri, toplantıda alınan kararların resmi kaydıdır. Noter tasdiki ve usule uygun tutulmaması ileriye dönük uyuşmazlıklarda yönetimin zayıf duruma düşmesine yol açar. Karar defteri tutma usulü için KMK hükümleri ve yönetim planındaki gereklilikler izlenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Karar almak için gereken "hazır bulunanlar" sayısı nasıl belirlenir?
Önce yönetim planı ve KMK'ya bakılır; genelde birinci toplantıda daha yüksek bir sayı veya arsa payı, yetersizlik halinde ikinci toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu ile karar alınabilir.
Arsa payı çoğunluğu mu, malik sayısı mı esas alınır?
Her iki ölçüt de önemlidir; hangisinin esas alınacağı yönetim planı veya kanun hükmüne göre belirlenir. Uygulamada ikisi birlikte değerlendirilir.
Yönetim planı değişikliği için hangi çoğunluk gerekir?
Genellikle yönetim planında belirtilen nitelikli çoğunluk aranır; bu çoğunluk yönetim planına göre 2/3, 3/4 veya oy birliği olabilir. Yönetim planını kontrol edin.
Bir kararın geçersiz sayılma nedenleri nelerdir?
Eksik çağrı, hazurun hatalı tespiti, yönetim planına aykırı çoğunluk hesaplaması veya karar defterinin usule aykırı tutulması geçersizlik sebebi olabilir.
Toplantıda arsa payı dökümü nasıl hazırlanmalı?
Tapu kayıtlarına göre bağımsız bölümlerin arsa payları listelenmeli; çağrıya eklenmeli ve hazır bulunana kadar güncel tutulmalıdır. Net sorularınız için bir uzmana danışın.
