Kapıcı dairesi kısa dönemli kiraya verildiğinde aidat-muhasebe ve karar yetkisi nasıl belirlenir? 2026 KMK rehberi

Site yönetim kurulu toplantısında komşular kapıcı dairesinin kısa dönemli (Airbnb benzeri) kiraya verilmesini tartışıyor: bazı maliklerin geliri ortak hesaba yatırma ve aidat düşürmeyi önerdiği, diğerlerininse ortak alan olarak kullanılacağını savunduğu bir ortam. Yönetici, hukuki dayanak ve muhasebe kaydı konusunda netlik istiyor — ne yapılmalı?

Konunun özeti: hangi temel hukuki ve idari sorular çözülmeli?

Kapıcı dairesi ayrı bir bağımsız bölüm mü yoksa ortak alan mı olduğuna ilişkin durum, işletme projesi ve tapu kayıtlarına bağlıdır. Buna göre kira gelirinin muhasebeleştirilmesi, genel kurul karar yetkisi ve aidata etkisi değişir.

1) Öncelikle tapu ve işletme projesi kontrolü

Yapmanız gereken ilk somut adım işletme projesi ve tapu/kayıt belgelerini incelemektir. Buna göre üç ana durum ortaya çıkar:

• İşletme projesinde «kapıcı dairesi» bağımsız bölümse: arsa payı ve bağımsız bölüm numarası kayıtlıdır.
• İşletme projesinde ortak alan olarak düzenlenmişse: kapıcı dairesi ortak tesisata/ortak alan tanımına girer.
• Belirsiz veya bilgi eksikse: önce tapu müdürlüğü veya ilgili belediye/kaydı teyit edilmelidir.

2) Eğer bağımsız bölümse: malik hakkı, kira geliri ve kayıt

Kapıcı dairesi bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa malik(ler) bu bağımsız bölümün tasarruf sahibidir. Dolayısıyla:

1. Bağımsız bölüm malikinin kira sözleşmesi yapma hakkı vardır.
2. Kira gelirinin muhasebeleştirilmesi, işletme hesabına veya malikin özel hesabına geçirilmesi konusundaki yetki malik(ler)e aittir; yönetimin role hükmedilemez, ancak ortak mali kurallar işletme projesinde veya genel kurul kararında düzenlenmişse uygulanır.

Pratik uygulamada çokça görülen durum: bağımsız bölüm malikinin (ör. yönetici veya yönetim kuruluna bağlı tüzel kişi) kira gelirini ortak gelire ayırmak istemesi. Bu ancak ilgili malikin açık rızası veya genel kurul kararıyla bağlayıcı hale gelir.

3) Eğer ortak alan olarak kayıtlıysa: karar yetkisi ve gelir kullanımı

İşletme projesinde veya tapu kayıtlarında kapıcı dairesi ortak alansa kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri ortak gelir sayılır ve yönetimin kullanımına ilişkin usul KMK ve genel kurul kararlarına göre belirlenir.

• Genel kurul, ortak gelirin nasıl kullanılacağını ve muhasebeleştirme yöntemini belirler (örn. işletme giderlerine mahsup, özel hesap açılması vb.).
• Yönetici, genel kurul kararına uygun şekilde kira sözleşmesi düzenleyebilir ve tahsilat yapabilir; ancak gelir kullanımı konusunda genel kurulun talimatı bağlayıcıdır.

4) Kısa dönemli kiralama (Airbnb) özel hususları

Kısa dönemli kiralama, uzun dönemli konut kiralamasından farklı vergisel, idari ve komşuluk ilişkisi açısından riskler barındırır:

• Vergi yükümlülükleri: Kira gelirinin beyanı ve vergilendirilmesi gerekir; ortak gelir olarak kaydediliyorsa işletme hesabında gelir olarak gösterilmeli ve beyan prosedürleri izlenmelidir.
• Gürültü, kullanım yoğunluğu, güvenlik ve sigorta: kısa dönem kiracılar daha sık değişir; site kurallarına, yönetim planına ve genel kurul kararlarına uyum şartı konulabilir.
• Belediye/ruhsat gereklilikleri: bazı belediyeler kısa dönemli kiralamaya ilişkin düzenleme veya ruhsat isteyebilir.

5) Karar alma süreci — hangi organ ne karar verir?

Genel ilkeler:

• Bağımsız bölümün kullanımı ve kira sözleşmesi malike aittir; malikin tasarrufu esas rolü belirler.
• Ortak gelir niteliği varsa, nasıl kullanılacağına ilişkin karar genel kurulundur. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde genel kurulun kararları bağlayıcıdır.
• Yönetici, genel kurul kararları doğrultusunda sözleşme yapabilir, tahsilat ve muhasebe işlemlerini yürütebilir.

Somut hukuki dayanaklar için Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır; örneğin KMK’daki ortak gider/ortak alan düzenlemeleri ve genel kurul kararlarının bağlayıcılığına ilişkin hükümler göz önünde bulundurulmalıdır. (Kanun maddesi belirtme gereği yoksa, kanun adıyla atıf uygun olacaktır.)

6) Uygulama adımları — yönetici için pratik kontrol listesi

1. Tapu ve işletme projesini inceleyin; bağımsız bölüm numarası var mı teyit edin.
2. Duruma göre ilgili malik(ler) ile yazılı iletişim kurun; kira sözleşmesi ön taslağını genel kurula sunun.
3. Ortak alan ise genel kurulda gelir kullanımına ilişkin açık karar alın (oy çokluğu/çoğunluk uygulanır).
4. Vergi ve belediye yükümlülüklerini kontrol edin; gerekirse mali müşavir veya vergi danışmanına yönlendirin.
5. Muhasebe kaydında gelir ayrı hesapta gösterilsin; yıllık hesaplarda ve hesap raporlarında açıklama yer alsın.

Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kira tahsilatı, gelir-gider takibi ve karar defteri kayıtlarını düzenlemek için BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı kullanmak süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/ .

Sıkça Sorulan Sorular

Kapıcı dairesi işletme projesinde bağımsız bölümse malik kira sözleşmesi yapabilir mi?
Evet; bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa malik tasarruf sahibidir ve kira sözleşmesi yapabilir. Ancak kira gelirinin işletme hesabına aktarılıp aktarılmayacağı farklı bir konudur ve malikin tasarrufuna bağlıdır.

Kapıcı dairesinin kısa dönemli kiralama geliri ortak gelire sayılırsa kim karar verir?
Ortak gelirin nasıl kullanılacağına ilişkin yetki genel kurulundur; genel kurul kararı bağlayıcıdır ve gelir işletme hesabına kaydedilir.

Kapıcı dairesi ortak alan mı yoksa bağımsız bölüm mü olduğunu nasıl öğrenirim?
Tapu kayıtları ve işletme projesi en güvenilir belgelerdir; yönetici veya malik bu belgeler üzerinden statüyü teyit etmelidir.

Kısa dönemli kiralama vergi yükümlülüğü kimde olur?
Gelirin niteliğine göre vergi yükümlülüğü değişir: bağımsız bölüm malikinin geliri ise malike, ortak gelir ise işletme hesabına düşer ve işletme ortak kararına göre beyan edilir. Vergi danışmanına danışılması önerilir.

Yönetici kira tahsilatını alıp ortak hesaba yatırmadan önce ne yapmalı?
Yönetici, kira gelirinin statusunu belgeleyip (işletme projesi ve genel kurul kararı) yazılı talimat olmadıkça gelirleri izinsiz şekilde işletme hesabına aktarmamalıdır; şüphe varsa genel kuruldan karar alınması gerekir.