Sabah huzursuz bir toplantı: birkaç malik, yeni kapıcıyı işe alırken sözleşmeye "kıdem tazminatını devrediyorum" maddesi koymak istediğini söylüyor. Yönetici kararsız — böyle bir hüküm geçerli mi, riskleri neler ve aidata nasıl yansır? Bu rehberde kapıcı iş sözleşlerinde kıdem tazminatı devrinin hukuki sınırlarını, pratik sonuçlarını ve yönetim olarak alınacak önlemleri 2026 güncellemesiyle anlatıyorum.
Kıdem tazminatı devri nedir; sözleşmeye yazılabilir mi?
Kıdem tazminatı devri ifadesi genelde işveren veya üçüncü bir kimse lehine, işçinin tazminat hakkından feragat etmesi veya bu hakkın devredilmesi anlamında kullanılır. Türk iş hukuku açısından bakıldığında, işçinin kanuni haklarından tamamen veya kısmen feragat etmesini sağlayan hükümler sınırlı ve çoğunlukla hükümsüz kabul edilir.
Hukuki dayanak ve uygulamada sık karşılaşılan sorunlar
Kıdem tazminatı genel olarak İş Kanunu'ndan veya uygulamadaki içtihadî yaklaşımdan doğan bir hak olarak ele alınır. Kapıcı gibi hizmet sözleşmelerinde iş sözleşmesi niteliği ağır basar; işçi haklarını düzenleyen temel mevzuat ve Yargıtay içtihatları bu alanda belirleyicidir.
Uygulamada sık görülen sorunlar:
- Malikler veya yönetici tarafından hazırlanan standart sözleşmelerde "kıdem tazminatı devri" veya "tazminat alacağı yönetim tarafından ödenecektir" gibi muğlak ifadeler.
- Dairenin yeni sahibine devri sırasında, eski malik ile yeni malik arasında kıdem yükünün kimde kalacağına dair uyuşmazlık.
- Kapıcı işten ayrılsa veya işveren değişse de bordro ve SGK kayıtlarının eksik tutulmasıyla hak kaybı riski.
Kim gerçek işverendir — yönetim mi malikler mi?
Apartman veya site yönetimlerinde işverenin kim olduğu önemlidir. Eğer bir apartmanda tek bir yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu adına hareket eden yönetim bulunuyorsa, iş sözleşmesindeki işveren sıfatını kimin taşıdığı belirlenmelidir. Somut uygulamada işveren genellikle kat malikleri kurulu adına hareket eden yönetimdir; ancak özel durumlarda ayrı bir dernek veya yönetim şirketi işveren olabilir.
Dikkat: İşverenin değişmesi (ör. malik değişimi, yönetim değişikliği) kıdem hakkını sona erdirmez; kıdem, hizmet süresine göre hesaplanır ve işveren değişikliğinde devralma veya sorumluluğun kimde kaldığı somut olayla değerlendirilir.
Kıdem tazminatı devri şeklindeki düzenlemelerin geçerliliği ve riskleri
Genel kural: işçinin kanundan doğan asgari haklarından açık ve net bir şekilde feragat etmesini sağlayan hükümler mahkeme önünde sıkı incelemeye tabi olur. İki ana risk öne çıkar:
- Sözleşmedeki feragat şartı mahkemede geçersiz sayılabilir; işçi tazminat talep ettiğinde yönetim yüklü bir ödemeyle karşılaşabilir.
- Belirsiz veya yanlış düzenlenmiş devretme hükümleri SGK/bordro incelemesinde uygunsuzluk yaratır; işçinin SGK haklarında ve işveren mali yükümlülüklerinde uyuşmazlık doğar.
Pratik çözümler: Yönetici ve kat maliklerinin güvenli yolu
Yönetici ve kurul aşağıdaki adımları izleyerek riskleri azaltabilir:
- Tarafların gerçek işveren/işçi statüsünü netleştirin; iş sözleşmesinde işverenin hangi organ/kişi adına hareket ettiği açık yazılmalı.
- Kıdem tazminatı konusunda devredilemez bir "feragat" yerine, iş sona erdiğinde nasıl hesaplanıp hangi kaynaktan ödeneceğine dair süreç ve muhasebe kuralları belirleyin.
- Bordro ve SGK kayıtlarını eksiksiz tutun; işe giriş/çıkış, brüt ücret, fazla mesai ve izin kayıtları düzenli olmalı. Kapıcı SGK işe giriş bildirimini yönetici nasıl yapar? başlıklı adım rehberi uygulayın.
Kıdem tazminatı ve daire satışı: kim öder?
Daire satışı durumunda kıdem tazminatı yükümlülüğünün devri karmaşık olabilir. Genel olarak, işveren sıfatındaki kişi veya organ işçinin kıdem yükünü taşır. Eğer iş sözleşmesi kapsamında işveren değişikliği (ör. yeni maliklerin devralması) yazılı ve açık şekilde düzenlenmemişse, önceki işverenin sorumluluğu gündeme gelebilir.
Bu konuda somut uygulamada malikler arası anlaşma ve açık yazılı protokoller önemlidir. Yönetim, devreden ve devralan malikler arasında yazılı düzenlemeler yapılmasını sağlamalıdır; aksi takdirde işçi kıdem talep edebilir ve sorumluluk belirsizliği doğar.
Muhasebe ve aidata yansıtma — ne kabul edilebilir?
Kıdem tazminatı doğrudan aidata kalıcı bir pay olarak yazılamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak giderlere ilişkin kurallar uygulanır; kapıcı giderleri (maaş, SGK primleri, izin ücreti vb.) kat malikleri kurulu kararıyla ortak gider olarak paylaştırılabilir. Ancak gelecekte doğabilecek kıdem yükümlülükleri için yönetim geçici bir karşılık ayırmayı kararlaştırabilir.
| Durum | Yönetim tarafından uygulanabilir mi? |
|---|---|
| Kıdem tazminatı için genel kalıcı aidat payı | ❌ Hukuki risk yüksek; tavsiye edilmez |
| Geçici karşılık ayrılması (genel kurul kararıyla) ve raporlanması | ✅ Uygulanabilir, şeffaf hesap ve karar gerekir |
Yönetici için adım adım risk azaltma checklist
- İş sözleşmesini gözden geçirip "feragat" ifadelerini kaldırın veya yeniden yazın (kanuni hakları ortadan kaldırmayan biçimde).
- Bordro ve SGK kayıtlarını güncelleyin; işe giriş bildirimlerini zamanında yapın.
- Genel Kurulda kapıcı giderleri ve olası karşılıklar hakkında şeffaf bir bilgi sunun; karar defterine net maddeler yazdırın.
- Daire satışı veya işveren değişikliği durumunda taraflar arasında yazılı devir protokolü hazırlayın.
- Süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro-aidat ve kayıt takibini kolaylaştıracak araçlardan faydalanın; örneğin BYönetim ile sürtünmesiz kayıt başlatmak için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 bağlantısını kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı sözleşmesine "kıdem tazminatını devrediyorum" yazarsak geçerli olur mu?
Genel olarak işçinin kanuni haklarından feragatine imkan veren hükümler mahkemede geçersiz sayılabilir; bu tür doğrudan devretme düzenlemeleri hukuki risk taşır.
Daire satıldığında kıdem tazminatı kimin sorumluluğudur?
İşveren sıfatını kim taşıyorsa esas sorumluluk o kişide kalır; malikler arasında yazılı devir anlaşması yapılmışsa sorumluluk netleştirilebilir. Somut olay önemlidir.
Yönetim kıdem için aidata kalıcı pay koyabilir mi?
Doğrudan kalıcı bir kıdem payı koymak hukuki riskli ve aşırı görülür; genel kurul kararıyla geçici karşılık ayrılması ve şeffaf raporlama daha uygun bir yöntemdir.
Kapıcı işten ayrıldığında bordro eksikse ne olur?
Bordro ve SGK kayıtlarındaki eksiklikler işçinin hak kaybına ve yönetimin/işvereni mali yaptırımlara maruz kalmasına yol açar; kayıtlar düzenli tutulmalıdır.
Bu konuda yönetici ne yapmalı, avukat gerekir mi?
Genel bilgilendirme için bu rehber yol gösterir; somut olaylarda hukuki risk veya ihtilaf varsa bir iş hukuku avukatına danışılması tavsiye edilir.
